抹泪！挂牌价比成交低！这类两房业主难啊

都说新政后，二手业主心态硬起来了，业主反价、惜售开始流行。

但这两天，楼市君注意到， 反价房源大部分都是三房、四房等户型。

相反，两房业主进行 反价的身影极少， 部分两房 业主，还在趁 行情好的时候，加快了 脱手速度。

如科学城有两房业主， 挂牌价比成交价低1万/平出售 ， 金融城两房户型价格 直降160万 ，直接干到成交总价以下。

数据显示，昨天广州降价房源中，两房户型占比达41.9%，正在反超三房，成为降价主力。

最近两个月，广州二手就像开了外挂，成交要多猛有多猛。

11月上半月， 全市二手成交7459套 ，按交易速度掐算，超过上月的1.3万套，估计只是时间问题。

烈火烹油，行情走俏，很多业主也跟着摊牌不装了。

如前两天有珠城豪宅业主临成交反价百万，天河北天文苑一套138平房源，业主从1200万叫价到1400万。

但楼市君发现， 这波二手涨价房源中 ，搞反价最热火朝天是三房户型。

就拿前两天数据为例，12套涨价房源里面，三房占了11套，相反两房户型仅有一套。

相反，楼市君还注意到， 目前二手市场上，小户型两房业主已经取代三房房源，成为降价主力。

据诸葛找房不完全统计，昨天广州62套降价房源里面，两房户型就有26套，占比达到41%，比房源挂牌基数最大三房户型还要更多。

也就是说，不少 小区的两房业主，如今不仅没有强势反价，反而趁着行情热度，在悄咪咪加快“抛盘”节奏。

而且，一些小区的两房房源，让利力度还不小。

比如最近 新福港鼎峰 一套86平的2房，一口气连续两轮降价60万，直接把挂牌价打到3.1万/平。

这个价格不仅创下小区挂牌新低，同时也比成交均价低了8000-10000元/平。

据了解，目前新福港鼎峰成交均价大约在4.0-4.2万/平左右。

而同户型最新成交房源，是去年12月卖出的，当时 成交价是4.1万/平。

由此可见，新福港鼎峰的部分两房业主，不仅加快了抛盘速度，同时也在“背刺”整个小区的价格体系。

除了新福港鼎峰，像金融城的一些热门小区两房，也有越来越内卷的趋势。

如 美林海岸 ，一套69平两房在今年经过4轮降价之后，挂牌价跌去了160万，挂牌总价比同面积户型成交价还低15万。

如果放大视野来看，今年确实有不少两房户型“背刺”小区的现象出现。

像 万科欧泊、万科东荟城， 就是两房户性最先把小区二手价 拖进“2字头”的。

还有万科金色梦想、碧桂园凤凰城等，也是 两房户型 率先刷新小区最低价的。

那是不是说所有两房户型，都在走下坡路呢？

并非如此， 有部分核心板块的两房，其实也在 稳定房价阵脚。

比如珠城的跑马地花园，近期就有多套两房业主开始稳定心态了，其中一位业主甚至把价格调回了初始挂牌价。

还有金融城楼龄较新的江源半岛，近期也有2套两房户型的挂牌价止跌。

这里其实反映了一个问题， 不仅 两房、三房在分化，两房户型之间，也在走向分化。

这里也反映出，部分两房户型市场吸引力确实是减弱。 （对于两房行情走势你怎么看 ，欢迎找楼市君聊聊~）

当然，部分小区的两房户型号召力变弱，说到底，其实是由市场、产品和时代需求等多重因素造成的。

一方面，从基本面上看，部分降价幅度比较猛的两房小区，基本是两房挂牌较多的楼盘。

比如 今年两房成交价降幅超过19%的5个二手 小区，它们的 两房 挂牌 数量，基数全都不少 。

像美林海岸、中海誉城等，一个社区就有八九十套挂牌，起码占到整个社区的2/5以上。

这些小区的两房业主，要把手中的房源成功脱手，显然都需要经过一番价格“厮杀”。

更何况，最近几年随着买家需求向改善面积变化，两房户型 的市场需求，正在萎缩。

需求减弱，又进一步加剧了这些两房户型之间的挤压和摩擦。

另一方面，目前市场吸引力较差的两房，大部分也是 产品力相对落后的房源。

比如，一些低楼层，朝向、采光比较差两房房源，在挂牌和成交价上，普遍不如一些素质比较好的两房。

像万科欧泊目前3套的2.8万/平成交的两房户型，均是北向，而大部分东向中高层房源，成交价仍然在3字头。

还有兰亭盛荟这3套75平两房房源，南向和北向在挂牌价上，就有很大差距。