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童大焕：剧变时代的大财富机会

功夫财经 · 公众号 · 财经 · 2017-11-05 09:00

正文

■ 文 | 童大焕

功夫财经邀请了童大焕老师为我们解读房产，动荡或者停滞，皆逃不过老师双眼，此文每一个字都闪烁理性的光辉，各位敬请期待~

1998年以来，20年间，出现了中国历史上几乎没有过的财富奇迹，与之唇齿相依的是巨大的财富分化：两个儿时的伙伴，完全相同的教育和家庭背景，买了房的和没有买房的，财富差别巨大；衣锦还乡回家盖房的，和在大城市买老破小的，财富差别同样巨大。

放眼世界，发现这居然是当下全球共有的现象，并非中国特色，乃至于法国学者托马斯·皮克蒂不由得惊呼：资产性收入已经在财富占比中远超劳务性收入，成为财富的主流，而且占比越来越大。他为此写了2014年度轰动全球的畅销书《21世纪的资本论》，并且断言：货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。

现象摆在那里，谁都知道。关键在于要懂得现象背后的原因。我们的大脑必须配得上这个时代，才能配得上自己的财富。如果你不知道房价涨跌背后的原因，那么，即使曾经拥有，也会很容易失去。反之，如果你拥有一颗配得上时代的大脑，即使白手起家，今天一无所有，明天也可能财务自由甚至富可敌国。

受功夫财经邀请，我在这里开设专栏，未来的一段时间里，我准备用十篇文章，剖析这个剧烈变革的时代，和剧烈变革下房地产的财富逻辑。希望能够帮助各位深陷投资困惑的朋友，找到新的方向。

为什么房产会成为决定财富的根本力量

回答这个问题前，先要知道两句异曲同工的话，一句来自中国古人，他们说：不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一生。一句来自西方哲学大师斯宾诺莎，他说：理性是在正确认识全局的基础上采取适当的行动。都是告诉我们，思考问题必须有全局理性思维。

房地产背后的“全局”是什么？是城市化。没有城市化，还停留在农业社会，那么你老家乡下的房子和北京的房子价格，永远不会像今天落差那么大，建筑成本基本上可以涵盖房屋价值。

又是什么原因导致了城市化，改变了上万年的农业历史？背后的“全局”是科技进步。

大家准备好，一个思想小高潮就要来了，下面，是迄今为止，对城市化的过去和未来最精要、最准确的一个总结，总结归纳人是我。这可能是中国乃至全世界范围内，没有第二个比这更精准的归纳了：

时间回到1820年前后，第一次工业革命把人从农业中解放出来，带来工业主导、有限集聚的城市化。世界平均城市化率，从漫长的农业时代长期徘徊在3%左右，一跃而到2000年前后的50%；180年时间，人均GDP增长了8倍（工业革命前1800年时间才增长50%）；

到了2000年前后，以互联网、机器人和人工智能为标志的第二次工业革命，将把人从工业中解放出来，进入服务业主导、非物质生产为主流、无限集聚的超级大城市化。由此带来的城市和财富版图变迁，会像社会层面的地壳运动一样，小部分地区像珠穆朗玛峰高高耸立，大部分城市和乡村将迅速陷落。而且，更重要的是，这个剧变的速度会越来越快，但是大部分人对此感觉不到。等感觉得到的时候，调整自己的财富和就业配置已经来不及了。

不是说从此不需要工农业这些物质生产了，而是工业和农业都不再需要多少劳动力了。就像美国，贵为世界第一大农业国，而且绝对总量还在增加，但它的农业人口只占总人口1%，农业GDP只占全国GDP1.2%（相对比重还会降低），美国一个农民，可以养活130多个世界人民。

而城市，自始至终归根结底是人的城市，因人而城，因人而市，人聚财聚，人散财散。

财富逻辑被颠覆权力和金钱让位于智慧

很多人一直在哀嚎什么阶层固化，一直在强调权力、金钱和社会关系，但我要强调，现在这个科技是第一生产力的社会剧变时代，是千年未有的、最好的阶层逆袭、阶层升降的时代。科技、互联网、商业能力、城市化观念及其观念下买对房子的能力，是决定阶层迅速坠落还是迅速上升的基因，一句话：智慧取代传统的金钱和权力，成为决定贫富的主因。

2017年10月12日，据胡润研究院最新发布的《36计•胡润百富榜2017》显示，37岁的张邦鑫以400亿财富首次成为“80后”白手起家首富，位列百富榜第48位。而在该榜单中，国内最有影响力的另一家民办教育机构新东方的创始人俞敏洪，以160亿财富位列第199位。

像张邦鑫这样的例子越来越多。富豪越来越年轻化，越来越智本化。不需要什么家庭背景，只需要一颗智慧的头脑，和一颗勇敢的心。过去成就一个超级富豪，非两三代人的功夫不可，现在，三五年可能就够了。

全球最大的出租车公司Uber没有一辆出租车；全球最热门的媒体所有者 Facebook没有一个内容制作人；全球市值最高的零售商阿里巴巴没有一件库存商品；全球最大的住宿服务提供商Airbnb没有任何房产。这就是非物质生产时代，这就是智慧时代。

上面这些，跟城市化和房地产有什么关系？关系太大了，简直是一枚硬币正反两面的关系：越是服务业和非物质生产占主流，人口和城市就越集聚。因为集聚带来效率，带来创新的浓度，带来智慧、能量、产业、分工的核聚变。有人说20年前很多行业还是蓝海，所以到大城市容易混。但其实20年后诞生了更多的蓝海：快递，直播，电商，房产中介（市场更大了），人工智能，美容，教育，智慧产业……

在这样的时代，我们必须建立起以下重要观念：

❶ 土地是财富之母的农业老皇历必须抛弃，特定的城市空间才是财富之母；

❷ 走出黄金本位、货币本位，进化到房本位；

❸ 从权力本位、金钱本位、关系本位，进化到智慧本位。

有人问：“60后/70后相信知识改变命运，最后却是房产改变了命运；80后/90后相信房产改变命运，但最终将怎样改变命运呢？ ”大焕答：归根结底，都是知识改变命运。因为，同样是买房，买不好会一辈子陷入大坑一世甚至两世不得翻身，买什么样的房产会实现远高于工资收入的财富增长螺旋，背后的关键，就是你掌握了什么样的知识！这个知识，才是与时代剧变最贴近的知识，而不是教科书里陈旧的知识。

选择大于努力：与趋势为伍，最大的借力是借势

任何人都不能与趋势为敌。

看一个时代的历史变迁，不要看激动人心的宣言，而要看静水流深的科技进步，以及，科技进步背后的产业结构调整、个人、家庭、企业和政府的财务状况。中国已然进入服务业、非物质生产主导的超级大城市化时代，这样的时代，世界上没有任何经验可循，惟正确理论可抵达未来。

近年来，我国服务业增加值一路上涨，到2016年，达到了384221亿元，在国民经济中的比重上升到了51.6%，比工业高出了11.8个百分点，足足擎起国民经济半壁江山，成为拉动中国经济增长的第一大产业。

我们一定要看懂趋势，以空杯心态看懂潮流，看懂未来。不要用农业社会和工业时代那点知识，来思考未来知识爆炸、服务业时代的超级城市化。

与趋势为敌，注定被时代远远抛下。要刮骨疗毒一般剜去身上归隐田园的精神鸦片，拥抱城市，就是拥抱自由与财富。

永远不要用愿望替代理性和专业分析。人类千万年均衡发展的梦想永远不可能实现，因为它不符合经济规律。谁要强行实践，必是人类灾难。这已经为无数实践所证明。经济发展的结果一定是分化，城市之间，人与人之间，只会差异越来越大。“这是经济的规律！你要追随经济的规律，而不是试图让这世界为你私人打造一个规律。”

你独立行走的第一步始于相信规律，你的关注点在哪里，你的未来就在哪里。你关注权力，就只配权力能给你的部分；你关注规律和潮流，就收获规律和潮流能给你的部分。人生最大的借力，不是借钱，不是借权，不是借关系，而是借时代发展潮流之力。

握紧潮流你也可能成为巴菲特

投资大师、“戴维斯双杀效应”的发明者斯尔必·科伦·戴维斯(Shelby Cullom Davis)，1947年以5万美元起家，45年赚18000倍(9亿美元)，年回报23%。

我评论说：“年均回报23%，我想不算多。在史无前例的城市化机会面前，我想我的房产投资可以秒杀他。”我有一点没有信心的是，我从2002年开始能不能坚持45年，因为寿命不由我说了算。但我估计35年左右达到他的效果应该没问题。因为正确的房产投资有一个“自动复利”的收益，还有一个“多重复利”的收益。非常详细的，我就不公开说了。

把握正确的城市化方向，掌握正确的楼市投资技巧，房产投资，算上杠杆，平均年回报20%只是起步。有人从1957年跟踪巴菲特合伙基金，到2010年共计53年。

第一阶段从1957年到1964年共8年，年化收益率是28%；

第二阶段从1965年到1984年共20年，年化收益率是22%；

第三阶段从1985年到2004年共20年，年化收益率大约是22%；

第四阶段从2005年到2009年共5年，总收益53%。