电影《功夫》里火云邪神有一句广为人知的台词：天下武功无坚不摧，唯快不破！确实，根据爱因斯坦相对论论，只要速度够快，时间都可以变慢。还有什么是快不能解决的呢？！
过去二十余年，我国房地产行业格局的演变，也可以说是围绕快字展开的——快鱼吃掉了慢鱼，不断变大。今天，这一进程不仅没有结束，反而还在加速。
当然，快周转也一度被认为已经过时。比如14年的时候，不少人认为开发商的快周转模式正遭遇挑战，盈利能力堪忧。可是，随后的事实证明，在竞争中占据上风的依然是快周转玩得溜的房企。前年以来的调控，使得快周转模式再次遇到了阻碍。还能继续玩吗？明源君认为，对于想要上规模的房企来说，调控期依然要尽可能的快周转。否则会更容易掉队，失去继续玩下去的资格。
正常市场下，快周转能上规模
调控大势下，快周转决定生死
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融创投资乐视、入股金科、购入融科智地、鲸吞万达13个文旅项目……引发了不少不懂国情、不懂中国房企运营模式者的担心。
然而，到目前为止，融创不仅没事，而且排名还上升到了第四位。这其中，融创固然有各种各样的绝活，但体现到面上，就是快。
比如，买下万达13个文旅项目半个月之后，哈尔滨万达城就开盘销售。哈尔滨万达文旅项目的总建面为494.7万平米，其中销售部分的建筑面积为425万平米，若可售部分按9000元/平米计算，则回款额为382亿。
由于项目是滚动开发的，先期的回款可用于后续的开发。这么一来，立刻就转起来了。融创收购的天津星耀五洲项目同样如此，接手之后即快速开盘销售。
据测算，同等规模的项目，如果开发周期每增加一个月，由于资金成本、管理费用等随之增加，项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右；相反，若开发周期每缩短一个月，项目投资回报率可提高0.8个百分点。这就是像融创这样的大型房企，强者恒强的重要原因之一。
都知道快周转对冲规模的重要性。但今年以来，不少房企抱怨，调控之后，房企面临如下困境：高地价、限价令下，开盘越快，赚得越少。
一些房企选择延后开盘。可是，明源君认为，在当前的调控下，继续等待简直就是一种赌博，可能输得更惨。
比如，2015年几大央企在北京联合拿了一个地王。可是并没有马上动工，而是等着。最后等来了密集的调控。
由于这一次的调控不同以往。比如，调控期比业内预计的要长，而且还有限价。最近连深圳也加入了限售行列（一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地，施行限售政策，限售5年）。此外，为了防止囤地倒地，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查……
这使得拿了地的开发商只用回答一个问题：卖房子还是卖地？因为房子价格政府已经给你定好了。如果开发商选择卖房子，那就要快周转，而且还要控制成本，否则你拖得越久，成本越高。
上述联合体中的一家央企最终就扛不住了。因为近两年该公司大肆跑马圈地，但高周转的能力不足，又碰到限价，导致资金链紧张。拖了这么久，再来建好房子卖房子也是亏钱，不如直接打7折卖地！
即便对很多地王来说，限价还是要高于楼面价的，依然存有盈利的可能性。至于没拿地王的则更是如此。当然，快周转会使利润变得比较薄。可是，既要规模，又要利润，哪有这么好的事呢？君不见，恒大为提高利润，不仅把永续债全部还清了，而且计划未来降低拿地的规模。
土地便宜是控成本和快周转的基础
学会用人、敢分钱则是落地的关键
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进度控制对房企至关重要。因为出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房企不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，且在交房前完成项目竣工验收。
现实中，不少房企能做到上述两点，可是工程施工往往是前松后紧（前阶段超期，后阶段赶工），造成的后果是牺牲了工程质量，并将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。
调控大势下，面临的挑战只会更多。由于限价，价格已经划定，开发商仅仅快还不够，还要有不错的产品质量，同时控制成本，这样才有盈利，或者至少不亏本的可能。
一、地拿得便宜，是控成本和快周转的基础
孙宏斌说，地买贵了谁也没办法，地买便宜了傻子都能赚钱。这个行业唯一的风险就是地买贵了。
很多房企为了争夺一二线的土储拼刺刀，而融创在一二线城市拿的地却很便宜，便宜到这些地方的房价跌到5000/平米都很难亏本。
碧桂园为了进入一线，甚至一度成立一线事业部，并且在北京跟人联合拿了一块地。可事后一算，觉得价格高了，果断选择退地。
买地是最大的成本，买得便宜才能够卖得便宜。限价下，你的价格可以比政府的指导价还低，自然也更容易拿到预售证。
可是，很多房企既没融创那样的能力，又没碧桂园那样的定力，只要是一二线城市的地就拼命拿。一冲动拿了高价地，其实自身并没有快周转的能力，这样一来，本来还有的一点点盈利的希望都搞没了。还有一种是拿了城中村旧改的地，拿的时候很爽，可是拿完以后可能就痛苦了，因为拆迁向来是非常难搞的。别说快周转，搞不好就把你拖死在那里。
1、通过并购，合作的方式拿到便宜的地
虽然现在优质的土储都不好拿，但有些房企还是做到了，拿得多且相对便宜。自然有了快周转下赚钱的优势。
比如福晟集团，今年前11个月的销售额是347.2亿元，同期新增货值2980.9亿元，是同期销售的8.6倍，位列新增货值排名的第7位！
跟融创一样，福晟集团获取土地的方式是收并购，今年前11个月通过收并购方式取得了2651亿元的货值，占到企业总的新增货值的89%！
▲来源：CRIC、明源地产研究院
弘阳集团新增货值的绝对值并不突出，可是销售排名和货值排名达62位。之所以能如此迅速扩张，主要在于其通过合作开放的的方式拿地，今年前11各月弘阳拿了39块地，其中36块是合作地块。
据明源君了解，某迅速崛起的百强黑马，为了争夺城中村的土地舍得下本，除了补偿现金和房子，还给村民股份（未来，自持型物业的收入可以分红），拆迁的事一下好办很多。表面上成本略高了一点，但比公开招拍挂还是低很多，而且一旦拆迁顺利，节省了大量时间，总体比慢慢磨要划算得多。
当然，对于已经拿了地的，如果你不想直接卖地的话，赶紧找个有快周转能力的房企合作开发吧。
2、机会式介入可快周转的城市，做补充
还有机会式介入非核心布局、却可以快周转的区域。明源君接触的不少百强房企，此前只布局一二线城市。可是，随着今年三四线城市变得火热。其布局也做了一些调整，适度的到三四线拿了一些地。因为这些地方没有调控，可以快周转。
某三十强房企老总就对明源君说，三线城市的地价占比较低，杠杆可以用得更好。比如，在上海买一块楼面价7万/平米的地，卖10万/平米，那杠杆是7:10；但是能卖一万/平米的三线城市，买一块地的楼面价只有1500，杠杆是1.5:10。
这么算下来，三线城市项目的资金周转率和利润率都不会低于一线城市。因此，虽然公司长期布局的是一二线城市，但也会机会式的介入到三四线城市总，分一杯羹。
当然，三四线城市的地相对便宜，可以更好的用杠杆，但是也有风险。怎么规避？最近几年冲刺凶猛的中梁是个很好的榜样。其在14和15年都在做模板，避免了拍脑袋决策，使其16和17能快速复制。概而言之，就是不打无准备之战。特别是到了现阶段，风险已经越来越高，选择与当地有地的房企合作开发，相对更保险。
二、采用新建筑技术，可有效缩短施工周期
物美价廉的东西永远是销售最快的。对大部分产品来说，热销的就在于，其在品质和价格之间找到了黄金分割点。
碧桂园之所以能成为三四五线之王，在于其能做出高当地两三个档次的产品，但是，价格却只高一个档次。因为碧桂园有全产业链的优势，使得其不仅速度快，而且成本也够低。其他房企想要获得这种能力的加持，恐怕只有寻求与其合作。
当然，没有全产业链优势，还可以借助新技术。其实科技之于地产，目前还处于很浅层次的应用，但带来的改善已不小。比如，装配式建筑技术。
装配式建筑就是采用预制部品部件在工地装配而成的建筑。相对于传统现浇建筑，其可缩短施工周期25~30%，节水约50%，节约木材约80%，减少建筑垃圾70%以上，并显著降低施工粉尘和噪声污染。
▲施工人员正在20层高楼上吊装“预制夹心保温一体化外墙”
来源：东方IC 图
此前，明源君对话过的不少地产老总均表示，不是不想搞装配式建筑，主要是产业链太不完整，导致成本比传统现浇技术还要高。
不过，到现在，这一点已经大有改观。
首先，去年11月，住建部认定了30个城市和195家企业为我国第一批装配式建筑示范城市和产业基地，涉及27个省（区、市），产业类型涵盖设计、生产、施工、装备制造、运行维护、科技研发等全产业链。
其次，根据住建部的最新统计数据显示，2017年前10月，全国已落实新建装配式建筑项目约1.27亿平米，占城镇新建建筑面积的4.9%。目前，全国31个省（区、市）全部出台了推进装配式建筑发展相关政策文件。
最后，未来住建部将以成熟可靠的装配式建筑技术标准体系为基础，发展设计、采购、施工一体化（EPC）工程总承包模式和建筑信息管理模型(BIM)信息化技术，并且在土地出让、规划、财税、金融等方面制定相关鼓励措施，推动装配式建筑技术的发展。
明源君回访当初探索装配式建筑技术的房企，他们均表示，如今随着产业链的完善，成本较之前降低了不少。对缩短工期，效果更是十分明显。
三、学会用人、分钱是保证指标落地的关键
快周转要求各环节要相应快速推进，甚至是边设计边施工。许多地产人因此成为空中飞人全国各地找地。连轴转，对人的要求会很高。这也是为什么很多发展迅猛的房企，都特别青睐年轻的人才。
要想让马跑，就要让马吃草。不过，前几天有粉丝却抱怨说，年初老板答应达到目标就奖励50万，如今目标达成了，老板却在裁员，明显是卸磨杀驴，不想给钱。可是，奇怪的是，为什么公司还能发展得这么好……
明源君不知道该粉丝所说的好是什么概念，但明源君认为这种房企是不可能做大的，因为老板的境界和格局已经决定了公司的天花板。
这些年，行业崛起了非常多黑马，它们都有一个共同的特点，那就是舍得给钱，懂得分钱。
无论是碧桂园还是万科，采用跟投机制的项目，其开盘时间都大为缩短，同时营销费用也降低了。
2016年，碧桂园项目的开盘时间由之前的6.7个月缩短到了5.3个月（业界平均开盘周期为8个月，而在2011年，碧桂园的开盘周期为11个月），由此，碧桂园的净利润率由10%提升到了12%，年化自由资金收益率由30%左右提高到56%，现金流回正的周期由10~12个月缩短到8.2个月。
无论计划多完美，终究还是要有人去落地。同样还是那群人，只是机制变了一下，结果却大不相同。这也是为何会冒出许多诸如中梁这样的小碧桂园出来的原因。
一房企老总就对明源君表示，没有跟投以前，成本部以控成本的名义，往死里卡采购部；项目上对研发出来的产品也吹毛求疵……不同利益方各种扯皮，损失了效率，成本其实不仅没有降，反而上升了。制度完善以后，大家的目标一致，效率大幅提高，成本也降下去了……
恒大的股权激励同样给力。去年10月6日，恒大发布公告，7994名恒大中高层获得共计7.4357亿股期权。
此时，上一期期权激励计划还未结束。此举明显是恒大挽留人才的手段，且表达了对未来业绩的信心。
自此，8年时间，恒大共进行了4次股权激励。这对支撑恒大“三高一低”的模式（依靠高负债、高杠杆、高周转和低成本快速扩张，规模做大之后，去年开始降低负债率）起到了重要作用。
试问，你家公司下达高强度目标的同时，是否也有高额的奖金？两个平庸者的的工作量，能不能找一个优秀的人来顶替，并把两个人的工资福利都给他？
如果做不到，那想在调控的窄门中冲出去，就比较悬。上述打折甩卖土地的央企，拿地的时候有优势，但是激励团队的手段受限，不可能在原有基础上大幅激发员工积极性，当然也就很难拥有快周转的能力。
很多人可能疑惑，快周转不是要卖出去才能转得起来吗，怎么没提到销售的问题。明源君认为这不是最大的问题。如何促进网签，当然也有一些小技巧，但那大都是打插边球的，而且并无关宏旨。
如果你的土地价格不高，其他成本也控得足够好，产品的品质又不错，销售价格就能贴着政府的指导价，审批自然容易通过。现在不少地方买房不都要托关系，卖掉不难。用孙宏斌的话说就是——我们的土储价格足够低，产品、品牌都不错，溢价能力和销售能力也强，想亏钱都难！
作者：艾振强 明源地产研究院副主编 微信：arunme
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