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前文:
重庆团购持续火热进行中，加入重庆团购群请加KAI01，微信号：
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.
最近来重庆的越来越多，热情空前高涨，KAI本身却回不了上海了。定的回上海的机票已经由改签至退票，回程不可期。
出来的盘总是秒抢，连200万的二手房都是秒抢。有朋不断自远方来。谢谢大家的信任，麻烦大家登机前，再提醒一下KAI安排管家接机。
最近感觉脑容量有点不够用，接机的管家也有点忙不过来，怕万一给耽搁了。
最
新团购盘
：
隆鑫鸿府
（大平层，
单价8000
），
华丽家族（
单价9800
，还剩
最后
一
套
）。巴南区近地铁花园洋房（90万起一套）
。详见水库重庆团购一群到六群。
即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
“D算法”解读—借力打力，逆转未来，以贷还贷，永不还清
本尊语录：
-
贷款分两种：按揭贷款是负债，消费贷款是资产，尤其是年限长的抵押类消费贷款。
-
资产会随着时间推移而升值，负债会随着时间推移而贬值，那么由抵押贷款构成的资产会随着时间推移而多倍增值，而由纸币构成的负债随着货币的超发而加速贬值。
-
欧神所说的“构建以房贷为核心的资产结构”应该调整为“构建以消费抵押贷款为核心的资产结构”。
-
建议：十年内所购买的一手房和市场价在200-600万内的房产，必须做一次抵押贷款，这是年限和资金利用率最高的区间。房价越高，其资金利用率就越低，意味着杠杆率就越低。
-
建议：只要房产能利用来融资，利率和手续费是最无关紧要的，时间（这里说的时间既有贷款年限，也有准备的流程时间）最关键，很多房产要变成合适的抵押物需要三个月以上的准备；而很多房产即使愿意接受高利率，也无法用来融资，或者耽误时间，来不及融资，这才是最悲催的。
水库论坛：www.ishuiku.com，众多闻所未闻的思想汇聚之地。
D算法的第一篇举了一例——数年前买了一套房，过几年用抵押贷款“泵”出更多的增值资金，再结清原贷款，并测算了在不用
一分钱
自有资金的情况下，仅靠贷款资金可以维持多久。其核心思想是过几年后要再贷出更多增值部分，而增值部分落在你的口袋，而不是到了开发商和房东的口袋。至少循环两次，才算符合D算法的精髓。
反馈问题有几个：一是案例太极端，没有人会轻易放弃优惠利率；二是用贷款资金作为还款的现金流的前提是房价持续上涨。三是未来几年的房产市场形势并不明朗。
解答：还清7折或者85折利率是很可惜，但要从什么角度看。
从杠杆率角度看
，当初买进时两成或三成首付，用了三四倍的杠杆，房价每涨
10%
，等于投资回报就有
30
／
40%
之多；
从还利息的角度看
，貌似比实际通胀率低，7折贷款相当于存贷利率倒挂，更少从口袋中拿钱，贷款的资金等于做理财了，能够赚利差；
但从现金流角度看
，再怎么少从口袋拿钱，它毕竟还是占用了收入的很大一块，对现金流形成了巨大的压力；
从房产价值利用率角度来看
，按揭贷款的资金，买家是一分钱拿不到的，而一套本来已涨到当初买入价两倍以上的房产，都觉得是一堆钢筋水泥砖头，但其实是一堆钱，究其原因为什么会涨，其实是央行超发的货币沉淀在房产中，只有通过抵押贷款才能将这些资金利用到其他领域中，其实抵押贷款是挖掘潜在资产的过程，当然非做不可；
再回到现金流的角度
，抵押贷款不但不会增加负担，而只有把这些资金利用起来，才能减轻负担，解决月供和现金流的问题。
同时，标题写的“贷款永不结清”是一种高远的志向，也是一种激进的思想纲领，房价当然不会永远涨，但是运用房产抵押贷款至少可以做两轮波段，由本尊经手的案例也很多，
几年前在
一家银行抵押出来买房，过几年换一家银行贷出更多的资金再买房，曾经做过抵押贷款的朋友过几年再做的数量越来越多
。
D算法对以下几种房产的运用
：十年内买的一手房，如果没有卖房的打算，尽量再贷一次；对于几年前办理过抵押贷款的房产，如果没有卖房，也可以重新贷了；如果房产价值目前在1000万以内，是可以达到最大利用率的。如果房价超过1000万了，杠杆利用率就不高了，详情见
D算法的掣肘
。
D算法在“净身出户和接力贷购买第二套”中的运用
：夫妻已有一套房，不管是已结清还是想办法结清，将其中一个人的名字去掉，再进行抵押贷款，用抵押出来的资金作为首付，同时去名的一方离婚办理首套贷款（接力贷无需去名，流程简单点）。
正常人会想，抵押贷款月供加上按揭贷款月供，难以承受；而用D算法的思想，假设抵押贷款Z万，年限W年，Z万中一部分是付首付（X），一部分是用于还款（Y），按揭金额=X/30%-X，N=Y/抵押贷款和按揭金额的月供。我们输入一个数值，根据实战经验，抵押贷款的中位数Z为200万，W为30年，月供为12152元，则X为150万，Y为50万，按揭金额为350万，也按30年，月供17647元，则N=16.8个月。（根据各自的情况自行分配）
D算法在“直接购买二套房”中的运用
：新政后，二套房又恢复了七成首付（普通房量少，忽略），很多夫妻无法用净身出户或接力贷的方式（贷款未结清无法去名/父母非上海户籍），被迫二套，仅仅只能贷三成。此时，比较了抵押贷款可以再把二套房贷出七成，于是，垫资全款购买了二套房，再用抵押贷款贷足七成，还清垫资过桥资金。
D算法在“拍卖房”中的运用
：操作方法同上。原因是拍卖房付款时间有限制，且很多人都是有房限购后再买的拍卖房，所以大多数是二套贷款，同样受到成数的限制。
D算法在“无限房票大法”中的运用
：这个大法在水库论坛里有很多文章描述，但是很多人认为无限次的结离婚可以办到，但是有贷款的房产主贷人更名无法完成。用按揭的思路去想这问题，肯定会进死胡同，而真实的“无限房票大法”是全款买房，再更名，再办抵押，再离婚，再买房。。。如此循环往复。
D算法的掣肘：额度限制
即使理论再完善，也会遭遇到现实的难题，牛顿的三定律要一直奏效，也是基于真空的环境，在地球上遇到空气阻力后总要归于失效。而现实中的监管就像空气一样，无形却又无处不在，对消费贷款的额度限制，让超高房价的融资率无法充足，也就解释了上面所说的超过1000万的房产很难用足杠杆率。
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数35人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数360人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数408人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中杭州，广州，成都，重庆最热门。
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水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
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目前有水库重庆团购一群，二群，三群，水库和记黄埔御峰团购群，水库阅江阁团购群，水库0首付低首付二手抢购群，水库成都团购群等。
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今日笋盘推荐：
房一：重庆江北区观音桥步行街，绝佳黄金地段
楼盘:聚丰纵横国际住宅
面积：72平
价格:128万
按揭:97万
首付:31万
过户税费佣金等共6万
楼盘简介:位于观音桥商圈中心，距轻轨3号线观音桥站步行不到2分钟，楼下对面就是公交车站（20余条公交线路），可到主城各区！
附近各大型写字楼、商场林立，此物业租赁投资价值极高！此栋物业开发商开盘均价为2万左右，此套是高管内部奖励房源，所以才能低于开盘价出售，懂得来！
房二：龙湖春森彼岸
江北品质大盘
低于市场价20万
清水价买装修房
122平187万，带装修，贷90万，首付97万，过户佣金税费按揭评估等费用7万！
懂的秒杀
房三：珊瑚水岸
144平卖价210.万，贷150左右，清水房，中间楼层，全看江，过户佣金税费按揭评估赎楼共8万
房四：大川壹江城江景房，
面积189万，首套贷款120万，首付20万包费用！包税费单价7400每平方！只有一套，手快来，手慢无！
房五：中航翡翠城，渝北西区。
现在建西南最大游乐园 旁边有体育场
轻轨9号环线 7号轻轨线 公交线路几十条 交通十分便利
渝北核心区域 政府主建片区
品质大社区花园洋房 建面298平 贷215万 首付12万 不包税费 清水三跃，地 下两层全采光，带50平米小花园
房六:
沙坪坝 融汇温泉城B区
2栋2单元 11楼 出让地 电梯 精装家电齐全 可租1300以上 建面43.06 卖42.5万 包干 首套 贷款30万 首付出12.5万 包干，！(另有两万中介费，外地客房产税自理)
房七:
南坪轻轨房亚太商谷
步行10分钟到轻轨工贸站
南坪商圈，会展中心，玖玺台旁边，精装修，两室一厅，83.5平米，贷款63万，出20万包干，带租约2800，可解除租约，目前市场租金3300左右。
月供3500左右，基本租抵月供，投资首选！
仅此一套，仅此一套！(另有两万中介费，外地客房产税自理)
房八:
郁金香国际公寓
笋盘推荐:低于市场价30万！！！
郁金香国际公寓，沙坪坝商圈内，精品学区房，带重庆市十大名校指标！沙坪坝小学 建面120平米，清水顶楼跃层！贷款96万，卖160 出资67包干！市场价15000每平米，低于市场价30万左右，步行三峡广场五分钟不到，地铁9号环线再建中，绝对物超所值
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖110万，贷款74万，首付36万，过户8万（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
不限购不限贷房源：
某银行处置资产
不限购不限贷，不占房票
不限外地人，不限首套二套
不上征信
出钱即可买，住宅住宅住宅
房一：九龙坡区杨家坪步行街
住房256平，装修房，卖价207万，中介费2个点，包税费。
可贷款140万。首付67.预计租金6000元，月供22726元，10年期，不限购，不限贷，不限外地人，不限外地人，不限外地人，不分首套二套，无房票的速度速度。
房二：某行处置资产
杨家坪步行街住房一套109平，装修房，卖价88万，中介费2个点，包税费。
可贷款60万。首付28.预计租金2500元，月供元9748元，10年期，不占房票，不限购不限贷，不分本地外地，不分首套二套，首付都一样，不上征信
可两套一起买，也可拆分，过户手续费每套3万
