又一个大招来了！能拯救三四线楼市吗？

这两天，新华社报道了一个重要消息，足以对未来楼市产生较大影响，但没有引起足够的重视。

这就是：为帮助三四线城市去库存，山东正在探索“房票制度”！

据山东住建厅介绍，山东省鼓励有条件的农民进城购房，将探索实行“房票”制度，对依法自愿有偿转让宅基地使用权及农房等地上附着物的农民给予合理补偿或发放等额“房票”。

 

　　山东省还将探索“进城”农业转移人口农村土地抵押、担保、转让的有效途径，建立农民工土地承包经营权和宅基地使用权有偿流转机制；在政策规定期限内，进城落户的农业转移人口，可继续享有相应的农业支持保护补贴、农机购置补贴等与土地有关的权益。

于是问题来了：山东的“房票制度”，以及对进城农民“扶上马，送一程”的做法，将对楼市产生什么影响？

我的看法如下：

1、“房票制度”无论对于楼市还是农民来说，都是一大利好。

虽然现在农村户口似乎比较值钱，但对于土地、房屋远离城市的农民来说，未来农地改革能带来的红利有限。以前他们想离开家园到城市谋生，缺乏足够的钱，而农村生活依靠的土地和房屋无法变现。现在有了“房票”，至少可以部分变现。这样，农民进城买房的时候，负担将减轻。对于城市楼市来说，等于增加了增量资金。

2、“房票”利好将主要在省内、市内流转，很难跨省传递。

农民转出的宅基、房屋等，政府很难变现，估计仍将归集体所有（至少宅基地是集体的）。所以“房票”的实质，是地方财政对农民进城买房给予补贴。这种补贴当然很难允许跨地区使用，尤其是跨市、跨省使用（如果允许，则意味着热点城市从落后地区吸血）。所以，对楼市的利好也主要传递给当地县城、地级市的楼市。

3、对于县城、县级市的楼市，可能更具意义

“房票”是否丰厚，主要看地方政府的财政能力；“房票”是否管用，主要看你买什么样的房子。所以，房票带来的利好，可能对小城市特别是县城、县级市的市区更有意义，因为这里房价比较便宜。

4、三四线城市的利好将不断出现

目前20多个热点城市的楼市，已经被装入鸟笼，在2017年价格将呈现高位横盘或者微跌的走势。但三四线城市，则是国家去库存的重点。2016年12月举行的经济工作会议提出：

去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

所以，未来国家将会继续给予三四线城市楼市利好，比如继续保持低首付、高按揭利率优惠等。但整体而言，这些政策只能对库存量小、人口增长明显的城市有效。对于库存量大，人口流失的三四线城市来说，去库存将会非常漫长。

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