清华同衡彭剑波：遵循“四项原则”，锚定高质量城市更新

中国房地产报 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-04 19:30

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北京清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波

彭剑波/文

城市更新大有可为。

12月3日，国家开发银行披露，今年1~11月，该行主动对接各地方政府，向市政基础设施建设与改造更新、海绵城市、城镇老旧小区改造、城市生命线安全工程、历史文化保护传承、环境基础设施等重点领域发放中长期贷款2730亿元，有力服务增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、品质不断提升。

城市更新点多面广，将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。长期致力于城市更新研究的北京清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波表示，当前城市更新已步入高质量发展的新阶段，需遵循“四项原则”来锚定这一新阶段的发展方向：立足“城”的定位，发挥“市”的力量，实施“更”的行动，呈现“新”的获得感。

立足“城”的定位，扎根城市特质的资源禀赋。 立足城市更新的系统思维，全盘考量，更加有效地盘活城市资产，用足城市资源，片区更新将逐渐放大到全域型城市更新，逐步实现片区从内到外、从里到面的全面更新，片区更新将融入全域城市发展，做出应有的城市贡献。

发挥“市”的力量，激活市场经济的内生动力。 撬动资本、人才、技术等要素踊跃投身城市更新进程，吸引多元投资主体聚集，借助前沿科技赋能传统产业升级，让市场活水畅流每一寸更新土地，催生新业态、新模式，重塑城市经济版图，使城市既有生活温度，更具发展热度，为高质量发展注入不竭动能。

实施“更”的行动，秉持有机更新的实施理念。 从老旧小区加装电梯、补齐停车位短板到口袋公园见缝插绿、滨水廊道生态修复，从基础设施的智慧升级，到公共服务设施的均衡布局，以渐进式、可持续的城市更新节奏，实现更多的以人为本，满足人民、城市对于美好生活的向往，由表及里实现功能迭代、品质跃升。

呈现“新”的获得感，实现民生诉求的精准对接。 践行人民城市理念，唤醒新老居民对城市家园的归属感、认同感与自豪感。将城市更新中零散而有限的空间组织起来，通过共生共享思路打造共生居住空间、共享公共设施、共享创意业态，实现新产业、新居民、新文化与老空间、原住民的和谐共融。

此外，还要有“五新融合、六位一体”的城市更新新思维。

“五新融合” 其内涵为产业更新、文化复兴、运营革新、资产迭新、治理创新。产业更新，推动产业集聚成势，促进产业系统迭代升级，产业建圈强链，推动各功能分区的协同发展。文化复兴，以文化产业蓬勃发展、传统文化焕新为路径，打造文旅融合新亮点、城市文化新地标。运营革新，建立各方利益联结机制，进一步激发城市更新发展的活力、动力、内生力。资产迭新，优化配置核心资源，推动空间协同共生，引导空间合规、合理、有序、高质量利用。治理创新，以新理念、新技术、新方法为驱动，优化体制机制、整合多元资源、凝聚各方力量，构建更高效、协同、智慧且贴合民众需求的城市更新治理格局。

“五新融合”就是围绕人群需求，回应新时代新阶段人民对美好生活的更高追求和经济发展对业态提升、运营增效的更强需求，以产业内容升级撬动资产增值与民生改善，并通过长期运营、持续治理，推动历史街区走向高质量再发展，化更新工作的万千困难为中国式现代化城市更新的“万千气象”。

“六位一体” 其内涵为区域统筹、市场主导、策划先行、规划引领、价值转化、运营治理。区域统筹着眼全域资源整合、功能协同，打破行政与空间壁垒，凝聚片区合力。市场主导借助资本、企业活力，依市场规律挖掘更新机遇、调配要素，激发内生动力。策划先行立足深度调研，谋定特色主题、业态布局等策略，锚定更新方向。规划引领凭借专业规划把控空间、规范指标，描绘科学蓝图。价值转化聚焦闲置低效资产，挖掘文化、土地等潜藏价值，实现经济、社会、生态多元增值。运营治理重视长效管控、精细运维，保障更新成果持续惠民、有序运转，协同发力助推城市更新高质量开展。

以北京市丰台区为例，其正通过“三个尺度”的推进策略，逐步实现城市功能的优化升级和区域价值的全面提升。

在城市尺度上， 丰台区是首都的一条“金腰带”。 丰台区由西向东，居住、产业依次而列，横向来看是职住交织的“六明治”，这样的空间结构纵向承接核心区外溢，横向联动区域职住平衡，将形成区域发展的强大势能。伴随首都功能疏解战略稳步实施，核心区部分非首都功能产业、居住需求持续外溢，丰台带状空间凭借其得天独厚的地缘临近性、交通便捷性以及既有功能适配性，精准吸纳诸如金融后台服务、科研辅助机构、一般性居住需求等多元外溢要素，实现资源从核心区向周边区域的有序梯度转移与二次优化配置，为区域高质量发展注入新鲜血液。

在片区尺度上，丰台区以“三个丰台”为核心，共同推进城市更新工作。 中轴丰台是文化复兴与功能重塑的核心板块。 沿中轴线自东向西分布的北京南站、南苑、南中轴区域，承载深厚历史文化价值与现代城市功能革新重任。南中轴区域对标首都未来发展战略定位，着眼于新兴产业导入、生态空间营造与大型公共设施布局，规划建设绿色创新产业园区、城市森林公园等，成为首都南部发展新脊梁，彰显中轴线文化传承与时代创新融合魅力。

园区丰台是产业更新与创新驱动的增长引擎。 丽泽金融商务区、中关村园丰台园区及总部基地构成丰台区产业创新核心集群。通过园区空间品质提升、商务配套多元化、智能化运营管理升级，塑造国际化、现代化总部经济生态圈，持续激发产业创新活力，引领区域产业迈向高质量发展前沿。

河畔丰台是治理创新与生态城市的滨水典范。 秉持生态优先、绿色发展理念推进城市更新。一方面，强化河流生态修复治理，重塑健康自然水系生态；另一方面，利用滨水景观优势，打造集生态保育、市民游憩、文化展示于一体的滨水生活长廊。实现生态效益与经济效益、社会效益协同共进，为全域城市更新注入灵动生态活力。

在街区尺度上，东铁营板块作为丰台区东北部的重要拼图，以其独特的地理位置和黄金轴线优势，串联起北京多个商务高地和标志性高端商圈。

东铁营位于丰台区东北部，与南三环直线距离约400米，是丰台东、方庄西、东城南、亦庄北围合而成的黄金板块。凭借三环这条黄金轴线，东铁营串联起北京国贸、三里屯、燕莎、蓝港等众多北京标志性高端商圈，同时也连接起北京多个商务高地。东铁营距离丽泽金融商务区11公里、国贸CBD 6公里、北京经济技术开发区7公里，三个商务高地拉开的黄金三角巨幕中，内嵌着南中轴首都商务新区，距离东铁营区域仅5公里。

从东铁营板块所处城市上空俯瞰，一座“倒三角”结构的区块组成了北京商务中心的基础框架。 东铁营积极承接东城和CBD外溢，吸引亦庄中高端人群，经纬南北、联动东西，找到产业和生活、生意的最佳平衡点。东铁营板块是内城少有可以实现“TOD+SOD+IOD”三轮驱动的区域。东铁营轨道交通和快速路相对完善，TOD已经形成；依托空间载体植入更多服务设施，教育、商业，完善公园配套生态环境，SOD已可期待；IOD方面，东铁营内部规划三个产业板块，周边还有南中轴、CBD和亦庄在内的三个更强大的产业功能区，六梁六柱支撑下的东铁营价值将被全面焕新。

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳温红妹

审读：戴士潮

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