割中国地产大佬的韭菜！黑石苏世民的围猎图

商业洞察 · 公众号 · 商业 · 2021-08-04 17:20

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作者：刘亚杰

来源：一点财经（ID： y idiancaijing）

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“我们要跑了？往哪去跑？我的护照还是中华人民共和国护照。”

2017年8月20日，广州媒体见面会上，SOHO中国（0410.HK）董事长潘石屹被记者追问时如此表示。吃尽了中国土地增值红利，转而兜售旗下上海外滩、世纪广场、虹口等多处资产。“服务社会和他人”的理想还没实现，还是扬尘而去，不留云泽。

可是作为“接盘侠”的黑石集团（BX）董事长兼CEO苏世民，态度和举措截然相反：不仅愿意花236.58亿港元控股SOHO中国，还在中国地产圈继续寻找新的猎物——上海香溢花园、广州国际机场综合物流园、中国物流资产（01589.HK）控股权……能买就买，买不到就盯上。

于是偌大的中国地产市场，成了一个资产围城 ：城里一众国内大佬们如热锅上的蚂蚁，总想卖掉些资产从是非之地脱身；城外的国外资本好似饥饿的秃鹫，直等着集中出逃出现踩踏事件，获得理想的投资回报。

“房地产是中国经济中一块重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”按照苏世民的说法，是国内大佬们对呼吸不感兴趣了吗？当然不是。

楼市遵循着地产行业发展的客观规律，在调控政策的指导下进入平稳发展阶段，失去增速的结果最终诱发恐慌情绪； 越是慌乱，越是让苏世民这样见惯全球资产波动的大佬，嗅到机会的血腥味儿。

一边是中国地产行业发展进入调整周期，一边是资本猎手发现趁火打劫的窗口，地产大佬与国际资本大鳄之间的博弈，已是拉开大幕。

“老猎手”的第一枪

“围猎”国内地产行业资产，苏世民已经筹备多年。

2016年12月，中央经济工作会议指出，要把防范金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫。谁是“风险点”？谁又是“资产泡沫”？很遗憾，靠着“高杠杆+高周转”快速成长，带动房价快速提升的地产行业成为众矢之的。

作为行业代表，万达集团董事长王健林如芒在背：2017年一季度数据显示，仅万达商业的负债就达到5446.03亿元，一年内到期非流动负债为198.97亿元，这还未将其他版块计算在内。再不放手就要成为被“下决心处置”的“风险点”了。

相比之下，苏世民的情况也不甚理想。2008年中投增持黑石股票，中国市场大门正式打开。可是此后多年，黑石的表现一直不温不火。

2010年7.34亿元联合鹰君集团开发大连朗豪酒店、2013年1.28亿美元收购方兴地产子公司49%股权、2013年4亿美元收购SCP深圳购物中心40%股权……无论投资额度还是出手频率，均与“私募之王”的身份，以及决心重仓中国市场的计划不相符合。

一边是被动降杠杆、卖资产以求存的地产老板，一边是投资宏愿未能兑现的资本大佬，二人在2017年5月碰面。

然而现在看到的新闻，仅有“愉快见面，相互恭维”的内容。前者一定想卖，后者一定想买，可最终什么都没发生，没有人知道其中原因。

2个月后，发生了那一年最电光石火的故事：王健林作价631.7亿元，将13个万达文旅项目与77家酒店，分别卖给融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌与富力地产（02777.HK）集团董事长李思廉。

一座长白山文旅项目建设费用200亿元，13个文旅项目打包价只要400亿元；最初酒店的卖价是336亿元，成交时卖价还不足200亿元。这是一场打劫，彻头彻尾的打劫。

“没有（摔杯）的事儿，一直谈笑风生。”回顾这段故事，王健林云淡风轻。如果这场打劫在王健林的计划内是可以接受的结果，什么是不可以接受的？只可能能是2个月前，苏世民的报价与黑石的背景。

万达集团确实需要尽快化解债务危机，这是当时身处风头浪尖的老王最头疼的问题，可是这并不意味着没有底线的让步。当融创与富力631.7亿元的打包价都能接受时，或许只能说苏世民的报价低到王健林根本无法接受。

其实在谈判桌的另一端，苏世民也会心有不甘。王健林一定给足了诚意，苏世民却无法与之相匹配。 进入中国市场近十年，尚未签过一笔金额超过50亿元的交易；成立的第一只亚洲投资基金还是2018年的事情，而且整体规模不过23亿美元。

在这一场博弈中，王健林和苏世民都没有赢。急于出手的商人碰到了不那么急于出手的买家，这场生意只能就此作罢。

重装出击

面对“降杠杆”的压力，或许2017年时候房企还有的选，进入2020年斡旋的空间更小了。

一直悬而未决的“三条红线”——剔除预收款后资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1，最终在2020年中期落地，提升利润空间，加快现金回流，成为当务之急，国内房企的日子越来越难过。

此外，22城土地集中公告、集中出让的“两集中”模式，以及“一城一策”的监管调控，都让地产商感受到前所未有的压力。

这段时间，泰禾集团（000732.SZ）、华夏幸福（600340.SH）、福晟国际（0627.HK）等头部房企均已出现暴雷事件；公开数据显示，2020年国内房企破产数量超过470家。