【东方地产|百人电话会纪要】易居克而瑞专家解读Q1百强房企销售及拿地榜单

从我们跟踪的高频数据来看，3月份数据并不是太差。 2018年3月份我们所监控的主要城市成交量环比1/2月平均成交量增长了3%，2017年这个数据是6%，环比下滑的原因主要是受过年时间比较晚和两会因素影响。同比来看，2018年3月份重点监控城市新房成交量同比下滑了28%，不过从环比的数据来看，3月份新房成交量的恢复还是不错的。

进入4月份后，我们可以看到一些区域，像上海、长三角等城市的预售证都在进一步放开。政策上也是有保有压，有的地方在加强限购，有的地方则一定程度上有所放开，如南京提高了公积金贷款的贷款额度，市场整体还是按照原有轨迹在走。 在我们看来，两季度的销售数据会比较乐观。

我们特别邀请了市场上最权威的房企销售榜单机构易居克而瑞的林总与大家沟通1季度房企销售情况。 同时易居榜单中有一个非常前瞻的榜单叫做 新增土地货值榜单 ，榜单对百强房企的拿地也进行了统计和排序，我们知道拿地是销售的前置指标，通过榜单我们能够很好地了解各大开发商的土地投资情况，从而更好地了解这些开发商未来的规模走向。

一、市场走势

根据现在的市场数据，我们认为1季度市场仍延续了2017年的走势特征， 一二线城市表现仍偏弱，三四线表现继续活跃，特别是春节期间很多三四线城市返乡置业导致市场出现较为严重的供不应求特征。

我们预期2018年的市场可能会有所转变，一二线城市会出现反弹， 不过目前还没有明显的特征，主要原因是企业和地方政府在两会前后采取了观望态度。判断反弹的主要依据是去年一二线城市实施了比较严格的限价、限供应的政策，今年可能会有所放松。不过一季度一二线放松供应的力度还不大，导致一季度一二线城市的市场没有太大起色，成交同比下滑幅度较大。随着上海等热点城市预售证逐渐放开，我们对一二线城市反弹抱有较强的预期。

我们对三四线城市今年是比较看淡的，主要原因是2017年三四线购房需求大量释放，这导致后续需求释放不足。 返乡置业撑起了一季度市场，但后续能不能维系还不好说，特别是今年一些新的三四线城市也出现在了调控的行列，因此对三四线城市我们不应该太乐观。

二、百强销售榜单

1季度百强企业销售金额同比平均增长28.8%，销售规模达到2万亿。 受政策面的变化，3月份销售表现弱于前两个月，1季度28.8%的增速比1-2月的累计销售金额同比增速低了16个百分点。

从结构上来看，企业分化在继续。前3强门槛是1520亿元，门槛同比增长了40%。 门槛增长幅度最大的是50强， 一季度前50强的销售门槛是100亿左右，同比增幅为59.3%。 前10强和前30强的门槛增长较为平稳，与1-2月全国商品房销售金额的增幅差不多。前100强的销售门槛是33.5亿元，门槛同比增长30%以上。

单从3月份的销售情况看，企业分化更加明显，部分龙头房企3月销售同比还在下滑。而有些企业还在继续往前冲，像金茂、新城、世茂、中梁、阳光城，同比增幅都很高，阳光城增幅甚至超过了100%。 全年来看，我们依然看好百强、特别是前二十强龙头房企的表现。

目前大家比较关心的是2018年房企的销售目标。目前房企的销售目标也出现了较大分化，一方面，龙头房企销售目标增幅定的都比较小。如恒大2018年的销售目标增幅就较小，而碧桂园和万科都没有明确目标。另一方面，中型房企业绩目标定得较高。 目前已有三十多家房企提出了销售目标，其中80%的房企销售目标增幅在30%以上，有的房企2018年销售目标增幅比17年实际增长速度还要高，这体现了房企在规模扩张上的决心是很强的。

我们一般认为1季度销售会占到全年销售的20%左右，以这个标准作为企业1季度的完成情况衡量指标，我们会发现企业今年一季度的销售完成情况并不理想，超过20%的企业不多。 完成情况比较好的如恒大，完成比例大概30%，世茂、中海、中骏、新城、龙湖超过20%，其他已公布目标的企业多没超过20%。二季度来说，随着市场形势逐渐明确，很多企业会增加推货，目标完成进度能够追回来一些。

三、百强新增货值榜单

根据我们的新增货值排行榜，1季度排名第1是恒大，新增货值达到3800亿，紧随其后的是碧桂园和融创。此外， 中梁地产、卓越集团、奥园集团、祥生地产等房企也纷纷进入了新增货值的TOP20内。

从1季度总体拿地情况来看，2018年房企拿地还是较积极的。 今年1季度100强新增货值的门槛是59亿，而去年全年新增货值的门槛是150亿，目前已近4成。百强房企中，我们看到前10强房企占百强新增货值的比例达到55%，11-20名占比达到20%，龙头房企拿地更为进取。

从企业拿地分布情况来看，房企在三四线城市的拿地是比较集中的 ，我们梳理了一下，像温州、东莞、嘉兴等城市，都是百强房企中比较热门的拿地城市。

拿地比较积极的企业，总体来看可以分成两大类，一个是top20房企，主要是为了提升或保持规模 ，拿地比较积极的，如中海、龙湖、旭辉、华润、中南置地等，投资额/销售金额在0.7左右； 另一类是50强附近的房企，主要是为了拼扩张。 像中骏集团土地投资额/销售金额的比达到1.0，卓越集团达到1.8，电建地产是2.2，更为激进一些。

Q1：企业拿地的货值如何计算的？如果一个项目开发商双方各占50%，销售额是两个开发商都算吗？

A1：我们的流量榜单中，销售全算到操盘的人，而权益榜单就各算50%。至于企业新增货值的计算，我们则是一种尝试，一般我们是一块地一块地去算，每个地块确定一个销售均价的区间，然后和土地面积相乘，加总得到货值。这里面会有一些偏差，但是力求准确。

Q2：对一二线城市和三四线城市房地产市场的走向是如何判断的？

A2：一线城市成交量反弹可能会比较明显，二线城市也会往上走，三四线基本维持平稳。

Q3：计算融创货值时，接手万达的项目怎么算？

A3：具体信息目前无法透露。不过在计算新增货值时，各家公司的操作办法是一样。如果涉及到商业地产，也是这样算的，如果参考板块内没有商业地产的均价，取值范围就提高到更大范围。货值本身是参考值，不一定完全准确。

Q4：对2018年房价走势的判断是怎样的？

A4：预测房价是最难的，一线城市和热点二线城市房价总体上以平稳为主，主要是受调控的影响。其他城市未来房价保持平稳概率会更高。整体来看房价大概率以平稳为主，因为调控主基调也不是让房价要大跌。