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作者：
周其仁
（北京大学博雅讲席教授）
此文系作者于2005年7月30日在"CCER中国经济观察"第2次报告会上的演讲实录，经作者修订。
房价问题的政治含义
今年以来，政府出台了一系列房地产政策，改变了房地产市场的形势。其中突出的一点，是把房价问题提到政治高度来对待。我认为，房价问题确有政治含义。怎样处理有政治含义的经济问题，是转型经济要面对的一个挑战。从历史经验来看，尊重经济规律将有助于处理有政治含义的经济问题。
为什么房价问题具有政治性？
房价是一个经济问题，但具有很强的政治含义。这里所说的“政治”，取之孙中山先生的定义：政治是众人之事。由于当今“众人”的利益发生了分化，因此人们对同一种经济现象常常有相去甚远的感受和看法。当众人的利益和观念出现重大的不一致，经济问题就具有了政治含义。
房价上涨过快，是最近两年比较突出的一个经济现象。面对房价较快的上涨，众人的感受绝不相同。对于已经买房的人来说，房价上涨意味着家庭财产的市值增加，但对于还没有买房，或正准备买房的家庭来说，房价上升就意味着痛苦。反过来，房价下跌，已购房者可能叫苦不迭，欲购房者却喜上眉梢。是的，同样的房价变动，众人的利益和感受绝不相同。
房价的变化还会影响城市的布局。房价越高，或者升得越急的地方，这种影响的就越严重。今年我到上海，听当地朋友调侃说，大上海已经分成了三个圈——最里面的讲英语；第二个圈讲外地话，其中许多人好像讲温州话；而“阿拉上海人”住在了最外面的一个圈。这是今天很多上海人的牢骚。虽然我们知道，纽约、伦敦、东京和香港这样国际化的大都会，市中心都住了很多“老外”和非本地居民，但那些地方差不多经过了几十年、上百年才形成的。上海的快速变化就是最近十年，不免让很多人心有不甘。这里“众人”的分歧因为中国的开放还涉及到外国人，其政治含义就更加微妙。
更严重的是，持续的房价上涨一旦进入人们的预期，有一些经济行为必定会发生。有人买房不再为了居住，而是等着涨价后转手卖出——所谓“投机”和“炒房”是也。虽然“投机”和“投资”行为其实很难准确地区分，但如果通过倒手房地产这样“不劳而获”的活动就轻易赚到大钱，人们就有理由担心本来就比较严重的收入差距可能进一步扩大。
与炒房相关的还有住房空置。甚至连《纽约时报》也报道，上海有1／6的高级住宅没有人住，北京是1／4，深圳1／3；并指出未来中国房子的空置率还会进一步上升云云。虽然我们都知道，城市的住宅空置并不是单单由炒房这一个因素引起的，但确有许多房子空置，同时很多家庭的居住条件还非常差，或为买很小的房子而操心，这当然引起社会的不满和紧张。
最后就是房地产开发商的“暴利”。大牌房地产商在多种富豪排行榜里名列前茅，一些媒体指证有房地产商的投资回报率高达百分之几百，以及越来越多大公司进入房地产开发的行列——这些对公众来说都是房地产有暴利可赚的证据。由于房价上涨让开发商身受其惠，于是人们怀疑是开发商操纵了楼盘的市价。加上征地和拆迁中的大量丑闻，以及花样百出的销售楼盘的商业手法，使众多民众认定房地产商人是当代“无商不奸”的典范。
但是不要以为，对房价看法的分歧仅仅以“穷人”和“富人”为分水岭。上海、北京、深圳很多大公司的老总——虽然他们本人一般被看作富人——也担心房价的进一步上涨。道理很简单，上涨的房价降低了这些公司对行业优秀人才的吸引，从而威胁公司的竞争力。同样，持续推高的“商务成本”，对处于激烈的招商引资竞争中的各地城市，都是坏消息。地方政府在获取高地价带来的高财政受收的同时，也要面对地方竞争力下降的挑战。
把这些方面加到一起，房价问题就具有了政治含义。本来市场可以把不同利益的群体连接起来。市场的基本办法是比赛出价——众人竞争意欲的商品和服务吗？那就出价高者得，而以出价论高下不能不涉及到出价的能力。问题是，在一个急速转型的社会里，人们出价能力的差别不仅与各自努力程度的差别相关，还与其他许多人们并不一致认可和接受的因素有关。人们不接受收入机会分布的现实，就不能普遍、稳定地接受按出价高低分配资源的市场准则。既然出价准则不能普遍地生效，非市场准则——种种政治干预——就怎样也挥之不去。
“生猪保卫战”——历史经验的启示
并不是只在房价问题上才显示政治含义并要求政治干预的。类似的具有政治含义的经济问题，我们早就似曾相识。在改革的历史上，许多涉及大众的消费品从计划体制转向市场供求，都经历了经济问题政治化、然后才逐步回归为普通的经济问题的过程。日常产品如菜、猪、粮、油等，在一个时间内突然都非常“政治”，都必须提高到政治高度来加以处理。但是过了一段时期，菜就是菜，猪就是猪，粮也就是粮。其间的经验，我认为今天处理房价问题可以参考。
从江西的“生猪保卫战”说起吧。那是1980年代中，广东商贩到江西收购生猪。由于率先开放的广东人率先富裕，广东人的出价就大大高于江西本地。结果，非常符合经济逻辑，江西的生猪和农副产品就大量流入广东。但是这样一来，江西城镇的猪肉供应就成了问题。要江西人在市场上以购买力与广东人争高下吗？不可能，因为江西开放晚，人民的购买力低。但是，江西城镇更不可能因此就不供应猪肉——那就是政治问题。结果就是用政治办法解决经济问题：江西政府下令封锁省界，规定在没有完成本地收购任务之前，不准江西的生猪运往广东。一时间，商贩要破封锁线，政府要守，双方开打攻防战，粤赣边界有过不少火爆场面——经济问题的政治含义不可谓不严重矣。
有什么两全其美的解决办法吗？其实没有。人们既不能要求广东人“克制”一下出价的水平，也不能“建议”江西城镇居民通过减少其他消费来提高对生猪的出价，更无法说服江西农民，似乎只有把生猪卖给出价低的本地居民才是最好的选择。
