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控制房价,我们的政策可能用错了方向

漫步金融街  · 公众号  · 财经  · 2019-09-23 22:30

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原标题: 房住不炒: 理想与现实之差如何缩小
来源: 李迅雷金融与投资
(转载请注明出处: 微信公众号 lixunlei0722)


摘要:
  • 缩小理想与现实之间差距的两个办法,现实向左,理想向右:一是采取切实有效的方法,为实现理想而不懈努力;二是 “降低理想度”


  • 降低我国经济对房地产的依赖度已经时不我待,但中国经济已经进入人口老龄化加速期、城镇化、工业化后期,存量经济特征非常明显。因此,在房地产一枝独秀的背景下,无法找到可以替代房地产的产业。增量经济下靠新兴产业崛起,存量经济下只有靠结构改革。


  • 结构改革要在三个层面展开:中央政府加杠杆,地方政府去杠杆;国企多缴利润,民企多开渠道,银行转移利润给实体;缩小居民收入差距,增加中低收入阶层社会保障以提振消费信心。


  • 对于房地产的未来,值得担心的并不是房价继续上涨,而是怕房价一旦大跌,流动性极度萎缩,缺乏接盘者,这才是处置危机最大困难。



让现实向左,请理想向右


前些年有部很火的电影叫《天下无贼》,如果真的没有贼了,就可以夜不闭户。 因此“天下无贼”是理想,但贼的存在是现实,如果能够减少贼在总人口中的比重,那就是缩小了理想与现实之间的差距,也算是一种社会进步。
事实上,这些年来偷钱包的窃贼确实比以前减少了很多,这可能主要归功于科技进步与金融创新。 所谓科技进步,高清摄像头的广泛应用,也带来了摄像头成本的大幅下降,同时导致窃贼的“业务风险”加大。 所谓金融创新,是指支付宝和微信支付的普及,如今人们很少带现金甚至银行卡出行了——窃贼陷入无钱可偷的窘境。
上述是通过改变现实的方式来缩小理想与现实之间的差距。 此外,还可以通过“降低理想度”的方式缩小理想与现实之间的差距。 这方面的一个典型案例是“格斗狂人”徐晓东。 徐晓东实际上挑战的是一些国人对于中华武术或气功的“理想”(实际上是无知)。
来源:视觉中国,《成都商报》陶轲摄影
关于中国功夫,不少人理想化为金庸、古龙笔下那些飞来飞去的绝世剑客们,或者把当代众多武侠片的中国武术视为战无不胜的神功。实际上, 道学、中医、武术等都有一个共同的理论基础,那就是天人合一、精气学说和阴阳五行等。 我们的思维特点是形象思维、辩证思维比较发达,形式逻辑思维偏弱。
回到现实,东亚国家如日本、韩国的柔道、空手道、跆拳道都进入了奥运会比赛项目,但为何泱泱大国的中华武术却始终进不去呢?说白了,能进去的都是比较明显的竞技项目,武术更像表演类的。或许将来武术也能被列入奥运项目,如同艺术体操。
有人说,徐晓东尽管打败了不少所谓的武术高手,但他自己不也被别人打趴下了吗?其实被打败符合常识,现代竞技比赛如拳击、举重、柔道等都是分不同重量级的,轻量级选手与重量级对抗很难取胜。 拳击、格斗等可以用力学这一常识来解释,而天人合一属于哲学范畴 ,是一种理想状态。因此,要缩小理想现实的差距,就不要太迷信,不要把横店拍戏的以一当十镜头当成理想。


实现理想的方案要现实

上述两个案例,应用到经济领域,对于理想(经济目标)与现实(经济现状)之间的差距,同样可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现。
例如,房住不炒这一目标设定完全合理。根据我们测算,中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献接近30%,房地产成为银行的重要资产,成为地方政府财政的主要支撑,成为居民的主要资产。正是因为房地产成为众多主体的共同利益,因此,甚至有人认为房价永远不会下跌。但是,中国房地产经历了20年牛市,累积了很大泡沫、隐含了很大风险,如果继续上涨,崩溃的杀伤力就更大。

我国居民资产配置构成(十亿人民币)
来源:CEIC,中泰证券研究所

问题在于,大家都觉得这一目标的设定是合理的,但为何从2016年提出至今,炒房之风难以抑制呢?显然存在执行方面的问题,如前所述,房价上涨是社会多方的共同利益所在,抑制炒房存在利益上的抵触,因此,执行力不足。
同时,抑制房价的方法似乎也有问题。房价由供需关系决定,房价上涨说明需求大于供给,那就应该扩大供给,同时抑制需求。其他很多国家或地区的土地是私有的,因此,在扩大供给上有难度,如香港就是这类情况,特区政府靠填海来扩大土地供给,效果甚微。但我国的土地是公有制,如果真的想扩大供给,城市的工业用地、农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地。更何况目前制造业产能过剩,很多工业用地效率低下,为何不能转化为对住宅市场的土地供给呢?
2013年的十八届三中全会上就提出土地改革的一系列思路,如果宅基地改革越早,农民的财产性收入增长就越快。如今,我估计即便宅基地可以转让,新增需求也不会太大,因为投资取决于预期。总体而言,如今开放宅基地,则已卖不出好价钱了。
从统计局提供的数据看,1—8月份, 房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6% 反映出开发商对未来房地产市场的前景不是太看好了。
在七月末的政治局会议上,再次明确了”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。 1 、限制房地产信托融资。 2、限制房企外债融资。3、严查资金违规进入房地产。4、严控房地产开发贷。5、严控P2P(很多P2P对应房地产资产)。6、严格控制居民房贷。
不过,这六项政策中,其中四项是抑制供给的,只有最后一项是抑制需求的,严控P2P,似乎对供需两方面都有抑制作用。抑制供给的结果,导致供给减少,供给商的成本提高,最终使得房价上涨。而要让房住不炒,最有效的手段应该是让房价下降,就像股票指数下跌交易量就会萎缩一样。
因此,我觉得要实现房住不炒目标,缩小目标与现实之间的差距, 就应该扩大供给抑制需求,而不是大力度抑制供给,同时又小力度抑制需求。
当然,由于宏观调控往往是多目标的,抑制房地产开发商投资房地产,应该是为了让信贷资金或社会资金脱虚向实,从房地产领域流向实体经济。但是,我们应该清楚, 资本永远是逐利的,要让资金从房地产领域离开,如果没有比房地产投资有更高的收益风险比,谁愿意离开房地产领域呢?
由于当前及今后的房地产政策取向是防止房价大起大落,这至少意味着政策对于房地产行业已经采取了 “提前保护”措施,即大而不能倒。 既然如此,银行及社会资本依然还是青睐房地产行业。
相比之下,制造业中的中小微企业、民营企业尽管从来都是政策扶持的对象,但收益风险比还是太低了。对银行而言,给盈利前景不明的民企贷款,不仅存在不良资产形成风险,还存在“道德风险”,而同样给盈利前景较为明确的房地产民企贷款,只要不形成不良资产,则所谓的“道德风险”也就不存在了。







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