控制房价，我们的政策可能用错了方向

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原标题： 房住不炒： 理想与现实之差如何缩小

来源： 李迅雷金融与投资

（转载请注明出处： 微信公众号 lixunlei0722）

摘要：

• 缩小理想与现实之间差距的两个办法，现实向左，理想向右：一是采取切实有效的方法，为实现理想而不懈努力；二是 “降低理想度” 。

• 降低我国经济对房地产的依赖度已经时不我待，但中国经济已经进入人口老龄化加速期、城镇化、工业化后期，存量经济特征非常明显。因此，在房地产一枝独秀的背景下，无法找到可以替代房地产的产业。增量经济下靠新兴产业崛起，存量经济下只有靠结构改革。

• 结构改革要在三个层面展开：中央政府加杠杆，地方政府去杠杆；国企多缴利润，民企多开渠道，银行转移利润给实体；缩小居民收入差距，增加中低收入阶层社会保障以提振消费信心。

• 对于房地产的未来，值得担心的并不是房价继续上涨，而是怕房价一旦大跌，流动性极度萎缩，缺乏接盘者，这才是处置危机最大困难。

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让现实向左，请理想向右

前些年有部很火的电影叫《天下无贼》，如果真的没有贼了，就可以夜不闭户。 因此“天下无贼”是理想，但贼的存在是现实，如果能够减少贼在总人口中的比重，那就是缩小了理想与现实之间的差距，也算是一种社会进步。

事实上，这些年来偷钱包的窃贼确实比以前减少了很多，这可能主要归功于科技进步与金融创新。 所谓科技进步，高清摄像头的广泛应用，也带来了摄像头成本的大幅下降，同时导致窃贼的“业务风险”加大。 所谓金融创新，是指支付宝和微信支付的普及，如今人们很少带现金甚至银行卡出行了——窃贼陷入无钱可偷的窘境。

上述是通过改变现实的方式来缩小理想与现实之间的差距。 此外，还可以通过“降低理想度”的方式缩小理想与现实之间的差距。 这方面的一个典型案例是“格斗狂人”徐晓东。 徐晓东实际上挑战的是一些国人对于中华武术或气功的“理想”（实际上是无知）。

来源：视觉中国，《成都商报》陶轲摄影

关于中国功夫，不少人理想化为金庸、古龙笔下那些飞来飞去的绝世剑客们，或者把当代众多武侠片的中国武术视为战无不胜的神功。实际上， 道学、中医、武术等都有一个共同的理论基础，那就是天人合一、精气学说和阴阳五行等。 我们的思维特点是形象思维、辩证思维比较发达，形式逻辑思维偏弱。

回到现实，东亚国家如日本、韩国的柔道、空手道、跆拳道都进入了奥运会比赛项目，但为何泱泱大国的中华武术却始终进不去呢？说白了，能进去的都是比较明显的竞技项目，武术更像表演类的。或许将来武术也能被列入奥运项目，如同艺术体操。

有人说，徐晓东尽管打败了不少所谓的武术高手，但他自己不也被别人打趴下了吗？其实被打败符合常识，现代竞技比赛如拳击、举重、柔道等都是分不同重量级的，轻量级选手与重量级对抗很难取胜。 拳击、格斗等可以用力学这一常识来解释，而天人合一属于哲学范畴 ，是一种理想状态。因此，要缩小理想现实的差距，就不要太迷信，不要把横店拍戏的以一当十镜头当成理想。

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实现理想的方案要现实

上述两个案例，应用到经济领域，对于理想（经济目标）与现实（经济现状）之间的差距，同样可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现。

例如，房住不炒这一目标设定完全合理。根据我们测算，中国房地产对GDP总量的直接和间接贡献接近30%，房地产成为银行的重要资产，成为地方政府财政的主要支撑，成为居民的主要资产。正是因为房地产成为众多主体的共同利益，因此，甚至有人认为房价永远不会下跌。但是，中国房地产经历了20年牛市，累积了很大泡沫、隐含了很大风险，如果继续上涨，崩溃的杀伤力就更大。

我国居民资产配置构成（十亿人民币）

来源：CEIC，中泰证券研究所

问题在于，大家都觉得这一目标的设定是合理的，但为何从2016年提出至今，炒房之风难以抑制呢？显然存在执行方面的问题，如前所述，房价上涨是社会多方的共同利益所在，抑制炒房存在利益上的抵触，因此，执行力不足。

同时，抑制房价的方法似乎也有问题。房价由供需关系决定，房价上涨说明需求大于供给，那就应该扩大供给，同时抑制需求。其他很多国家或地区的土地是私有的，因此，在扩大供给上有难度，如香港就是这类情况，特区政府靠填海来扩大土地供给，效果甚微。但我国的土地是公有制，如果真的想扩大供给，城市的工业用地、农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地。更何况目前制造业产能过剩，很多工业用地效率低下，为何不能转化为对住宅市场的土地供给呢？

2013年的十八届三中全会上就提出土地改革的一系列思路，如果宅基地改革越早，农民的财产性收入增长就越快。如今，我估计即便宅基地可以转让，新增需求也不会太大，因为投资取决于预期。总体而言，如今开放宅基地，则已卖不出好价钱了。

从统计局提供的数据看，1—8月份， 房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6% ， 反映出开发商对未来房地产市场的前景不是太看好了。

在七月末的政治局会议上，再次明确了”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 1 、限制房地产信托融资。 2、限制房企外债融资。3、严查资金违规进入房地产。4、严控房地产开发贷。5、严控P2P（很多P2P对应房地产资产）。6、严格控制居民房贷。

不过，这六项政策中，其中四项是抑制供给的，只有最后一项是抑制需求的，严控P2P，似乎对供需两方面都有抑制作用。抑制供给的结果，导致供给减少，供给商的成本提高，最终使得房价上涨。而要让房住不炒，最有效的手段应该是让房价下降，就像股票指数下跌交易量就会萎缩一样。

因此，我觉得要实现房住不炒目标，缩小目标与现实之间的差距， 就应该扩大供给抑制需求，而不是大力度抑制供给，同时又小力度抑制需求。

当然，由于宏观调控往往是多目标的，抑制房地产开发商投资房地产，应该是为了让信贷资金或社会资金脱虚向实，从房地产领域流向实体经济。但是，我们应该清楚， 资本永远是逐利的，要让资金从房地产领域离开，如果没有比房地产投资有更高的收益风险比，谁愿意离开房地产领域呢？

由于当前及今后的房地产政策取向是防止房价大起大落，这至少意味着政策对于房地产行业已经采取了 “提前保护”措施，即大而不能倒。 既然如此，银行及社会资本依然还是青睐房地产行业。

相比之下，制造业中的中小微企业、民营企业尽管从来都是政策扶持的对象，但收益风险比还是太低了。对银行而言，给盈利前景不明的民企贷款，不仅存在不良资产形成风险，还存在“道德风险”，而同样给盈利前景较为明确的房地产民企贷款，只要不形成不良资产，则所谓的“道德风险”也就不存在了。