仅仅四个月，房地产怎么又救市了？

没活了，聊房地产吧 。

4个月前做了个视频  讲房地产史上最大规模救市，结果半年没到又开始接着继续抢救了。

国务院新闻办公室2日上午举行新闻发布会，中国人民银行主要负责人介绍，

引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。并且 将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。预计这项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿左右。

大家以前总爱说在降价和发钱之间选择了喇叭，这次倒确实是对背负房贷的居民进行了定向让利。

和上一轮救市不太一样，这一轮其实主要是从存量贷款下手，救银行和法拍房。 上一轮降息的时候，大家都在喊，以前的房贷动辄利率百分之四点几，现在的部分城市已经能做到二字开头了，不要小看这2%的利息，几十年下来相差的金额非常可观，100万贷款20年，利息从4.3降到2.9，能省下20万利息。在这个挣钱很难的年头省钱就就等于存钱了。这就导致很多人想尽办法提前还贷款，以前是贷款需要托关系，现在是提前还贷需要托关系。住房贷款业务一直是银行的优质资产，尽管现在法拍房的数目有所上升，不良贷款率也在增加。怎么着也比地方债企业债这些资产要稳定得多。

住房贷款的收缩，其实从去年就开始了，根据银行披露的2023年年报，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少约超5000亿元。

今年的数据也很难看，2024年1-8月，中国个人按揭贷款总额为9920亿元，同比下降35.8%。 央行发布的报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

作为对比， 1—8月份，新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下25.0%，可以显著看到， 贷款下降的速度显著大于房地产销售额跌幅，大家能全款就全款，能提前还贷就提前，银行的压力也很大。

6月RMBS平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。这已经对居民消费构成较大负面影响，是今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。

新贷款越来越少，老贷款加速出清，这不仅会导致银行的资产负债表被动缩表，更会导致社会上的消费能力直接下降， 因为那点存款用来还贷款了，肯定要节省支出，社会消费品必然消费乏力。

社会零售总额能印证这一点，2024年上半年北京社零总额6982.4亿元，同比下降0.3%；上海9165.71亿元，同比下降2.3%；广州5601.55亿元，与上年同期持平；深圳5072.03亿元，同比增长1%。一线城市的资产泡沫更严重，房贷总量高，并且消费弹性需求大，之前大家都在大商场消费，单价高，去不起了还可以降级到小饭馆。所以在去杠杆， 降贷款的过程中，最早受到冲击的是一线城市的消费经济。

所以这次救市的逻辑很明确，就是因为过去房地产挤占了太多资金，制造了太多泡沫，银行通过贷款息差拿走了全社会相当大一部分利润， 现在全社会消费始终萎靡不振，只能烹羊宰牛且为乐，付出一些必要的牺牲了。

今年上半年以来，法拍房的数量在暴增，法拍房一直被视为房地产市场断贷断供的晴雨表，企业也好，个人也好，欠银行的贷款还不上了，银行就会把抵押物收走拿到法拍房市场进行拍卖回笼资金。2024年1-6月全国法拍房挂拍量为326233套，同比增长77.76%，这是一个相当恐怖的数字，代表着现在有大量的断贷款房子正在流入市场，这些房子的折价率普遍在七成左右，对于二手房和新房的买盘是一个强势打击。

但哪怕在七折折扣之下，整体成交量只有百分之二十， 主要原因是给出的评估价格在强势挽尊，拒绝进一步降价，以底成交率来保底价格，避免造成进一步踩踏式降价。但也只是苦苦支撑。

房地产一直是三家分利的格局，地产商银行和地方，地产商已经倒了，地方不可能倒，那只能再苦一苦银行，降一降利率，减少贷款违约，避免法拍房进一步挤出一二手房市场。

其实对于银行来说这也是个无奈的选择，如果大家都选择节衣缩食，提前还款，不光消费会一蹶不振，银行也会失去重要的资产。 在银行的运行规则里面，储户的 存款不是资产，贷款才是自己的资产，因为只有贷款才能为自己带来源源不断的利息收入。

我知道大家对房地产市场最常用的批评是，提供除了降价以外的一切帮助，但土地和房产是银行的底层抵押物，一旦下跌抵押物不足额就是大烟花，涉及到系统性的金融安全，地方和上级都会想尽办法把房价尽可能维持在最高位。目前的房地产市场是一场危险的走钢丝，维持着不从钢丝上掉下来已经是极限了。

首套房15%的首付比例目前来看并没有能扭转房地产市场，限购限贷纷纷取消也不见好转，其实很正常，普通家庭的负债负担已经到了极限了，再怎么刺激也刺激不出来多少需求，只能靠降低购房总成本来让利向居民部门妥协。可以说到目前为止，除了降价和彻底取消户口限制以外的大多数手段基本都用了， 政策工具箱能用的东西越来越少，房地产市场处于走钢丝的状态。可以做一个判断，房地产的探底过程还会持续两三年，越晚买房，得到的让利越多，居民部门和整体经济环境有着天然的矛盾对立，只能靠时间慢慢磨平。