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近年来，中南建设销售额从502亿快速增至1961亿，年复合增速高达57%，2020年进入“2000亿俱乐部”，然而今年半年报出炉，业绩下滑、股价一度跌停。
8月26日，中南建设(000961.SZ)发布半年报，上半年实现营业收入384.82亿元，同比增长29.6%；实现归属于上市公司股东的净利润17.48亿元，同比减少14.72%。
《小债看市》注意到，上半年中南建设营业成本大幅增加，期间费用上升，非并表项目结算少带来的投资收益大幅减少是其业绩下滑的主要原因。
在销售方面，2021年上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%；销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。
受半年报业绩影响，8月27日中南建设股价低开低走，盘中触及跌停，收盘于4.58元，跌幅为9.84%，市值一日蒸发19亿元。
据官网介绍，中南集团成立于1988年，下有上市公司中南建设，形成“4+1”业务布局——中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育。
中南建设主营业务为房地产开发和建筑施工业务，兼营酒店及其他，2009年“借壳”大连金牛上市。
从股权结构看，中南建设的控股股东为中南城建，持股比例为53.78%，公司实际控制人为陈锦石及一致行动人。
中南置地是中南建设旗下的房地产品牌，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市，已进驻上海、深圳、杭州等超100座城市。
其中，中南建设土地储备在江苏省占比较高，区域较为集中，且三、四线土地储备占比较高，未来开发项目存在一定去化压力。
2021年上半年，中南建设新获取项目41个，占地面积315.94万平米，土地价款289.52亿元。
据克而瑞数据显示，2020年中南置地以2068亿操盘金额位居房企第14位；以1573.9万平方米操盘面积位居第10位，属于中大型房企。
近年来，随着房地产业务结转规模和建筑业务完工量持续增长，中南建设营收和毛利润逐年增长，但毛利率却处于较低水平。
上半年，由于受建筑行业原材料价格上升影响，中南建设综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点。
截至今年6月末，中南建设总资产为3729.85亿元，总负债3207.32亿元，净资产522.53亿元，资产负债率85.99%。
近年来，中南建设的财务杠杆一直处于很高水平，且明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。
从融资新规“三道红线”看，目前中南建设的净负债率为95.27%，剔除预收款后的资产负债率为77.42%，扣除受限资金后的现金短债比为1.03，踩中一道红线，仍处于“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，中南建设主要以流动负债为主，占总债务的82%。
截至今年6月末，中南建设流动负债有2625.49亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有208.97亿元。
相较于短债压力，中南建设流动性尚可，其账上货币资金有269.73亿元，除去54亿受限资金可覆盖短债，短期偿债压力不大。
在备用资金方面，截至2020年9月末，中南建设银行授信总额有1807.25亿元，未使用授信额度有1391.48亿元，可见其财务弹性较好。
除此之外，中南建设还有581.83亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计558.59亿元。
整体来看，中南建设刚性债务有880.08亿元，主要以长期有息负债为主占比63%，带息债务比为27%。
有息负债高企，2019至2021年中，中南建设的财务费用分别为6.75亿、5.5亿元和5.72亿元，另外近年来其销售费用和管理费用增长较快，对利润形成严重侵蚀，费用管控能力待提高。
从偿债资金来源看，中南建设对外部融资较为依赖，其融资渠道较为多元，主要通过银行借款、发债以及非标等方式融资，其中对非标融资依赖性较强，推升了整体融资成本。
作为A股上市公司，中南建设的控股股东股权质押比例较高，资金腾挪空间有限。
截至今年6月，控股股东中南城建已质押12.34亿股中南建设股份，占其所持公司股份的59.94%。
在资产质量方面，截至今年二季末中南建设存货和其他应收款分别为1981.91亿和344.9亿元，其中其他应收款中关联方占比较高，对资金形成一定占用且部分账龄较大，存在一定回收风险。
截至2020年末，中南建设受限资产近千亿，主要为存货抵押，受限资产规模较大且占比较高，对后续融资产生一定影响。
对外担保方面，截至今年5月中南建设及关联公司对外担保余额710.95亿元，占归属上市公司股东的股东权益的247.71%，可以看出担保金额较大，存在一定或有风险。
另外，近年来中南建设的少数股东权益呈翻倍几何式增长，少数股东权益和所得不成比例，被质疑存在大量“明股实债”。
总得来看，这半年来中南建设盈利下滑，毛利率水平较低；债务规模不断滚大，利息支出规模较大，对公司利润形成侵蚀；资产中存货占比较高，受限资产规模大。
江苏南通号称“中国建筑之乡”，陈锦石就出生在这片土地上。早年他和无数同乡一样在建筑工地干活，从小工做起。
1988年，陈锦石拿着从亲戚朋友那借的5000块钱，带着28个人组成了一个施工队，来到了山东东营谋生活。
此后十年间，中南业务迅速发展，但在繁荣表象之下，合作单位回款难开始暴露，同时国家深化住房制度改革大幕已启，陈锦石敏锐地意识到，必须进军建筑施工的上游开发领域。
2001年，陈锦石回到南通老家，收购了南通建筑工程总公司，获得房屋建筑工程施工总包一级资质，带领企业开始承建一系列的大型地产项目。
同时，陈锦石抓住中国加入WTO的时代强心剂，变革公司经营方针、产品结构和人才战略。
2005年，陈锦石一举获得长三角地王南通中央商务区项目，中南地产由此进入大盘时代，开启房地产“黄金10年”。
2009年，中南建设借壳大连金牛成功上市，发展如虎添翼。
近年来，中南建设销售额从502亿快速增至1961亿，年复合增速高达57.48%，2020年进入房企“2000亿俱乐部”。
今年以来，“中南系”旗下中南服务和中南高科先后闯关资本市场，陈锦石正缔造一个强大的商业帝国。
而此前已经上市多年的中南建设，陈锦石则正在交棒给其女。
在今年4月举行的2020年业绩发布上，陈锦石宣布了女儿陈昱含即将全面接班的消息，并表示“希望投资者对年轻人有信心”。
在房地产调控和融资新规约束下，这匹“苏系黑马”要及时转变战略，从规模扩张转为如何保利润、降杠杆、稳健发展。
