近日，易居房地产研究院公布了一份研究报告，对于全国50城的租金收益率进行了比较性研究。结果发现，经历本轮房价大涨之后，一线城市的租金收益率全都跌进2%以内，而最离谱的是厦门，只有1%，逆天了，说明房价偏高、有泡沫！最高的租金收益率是哈尔滨，达4.4%，说明房价非常全理！
以下是报告的简要内容，由研究员赖勤执笔，老杨指导。
房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。
一、50城租金收益率概况
今年2季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.7%，环比减少6%，同比减少16%。租金收益率环比数据持续下滑，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。另外，同比数据的下跌也具有相同的逻辑。
二、三类城市租金收益率
从过去一年来看，二线城市和三线城市的租金收益率较为接近，介于2.8%和3.4%之间，二者都有下降的趋势，从2016年2季度的3.4%下降到今年2季度的3.0%左右。相比于二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低，介于1.5%和2.0%之间。
今年2季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.6%，环比上升4%，同比下降21%；31个二线城市平均租金收益率为2.8%，环比下降7%，同比下降17%，二线城市的租金收益率持续下降；15个三线城市租金收益率为3%，环比下降7%，同比下降11%，租金收益率为近5个季度的最低值。
从环比数据来看，一线城市的租金收益率已经触底反弹。但一线城市的租金收益率仍处于较低的水平，因此同比来看，依然是负增长。
具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为6%、5%、1%和7%，同比增幅分别为-30%、-18%、-25%和-9%。这4个城市的租金收益率都触底反弹，但相比于去年同期，租金收益率仍然是下降的，这主要是因为楼市调控政策出台后,“由售转租”的情况大幅度增加，并且房价暴涨后部分人撤离一线城市使得租房需求减少，供求关系的变化导致租金有了一定程度的下降，而房价同比仍然是正增长，因此造成了租金收益率下降。
三、50城租金收益率排序
对今年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前3位的城市租金收益率达到3.8%以上，这3个城市分别为哈尔滨（4.4%）、西宁（4.0%）和长春（3.9%），它们是西部或东北的弱二线城市，过去一年房价涨幅不大，并且租金较为平稳，因此租金收益率较高。
租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.0%）、天津（1.3%）、北京（1.4%）、石家庄（1.4%）和深圳（1.5%），这几个城市多为一线城市或强二线城市，它们的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅大于租金涨幅。
50个典型城市租金收益率
城市 | 收益率 | 城市 | 收益率 | 城市 | 收益率 | 城市 | 收益率 | 城市 | 收益率 |
哈尔滨 | 4.4% | 宜昌 | 3.5% | 太原 | 3.1% | 南昌 | 2.5% | 合肥 | 1.8% |
西宁 | 4.0% | 兰州 | 3.5% | 重庆 | 3.0% | 宁波 | 2.5% | 南京 | 1.7% |
长春 | 3.9% | 南宁 | 3.4% | 烟台 | 3.0% | 无锡 | 2.3% | 三亚 | 1.7% |
韶关 | 3.8% | 海口 | 3.4% | 昆明 | 3.0% | 郑州 | 2.3% | 福州 | 1.6% |
贵阳 | 3.8% | 呼市 | 3.4% | 赣州
| 3.0% | 温州 | 2.3% | 上海 | 1.6% |
银川 | 3.7% | 沈阳 | 3.4% | 洛阳 | 2.9% | 杭州 | 2.2% | 深圳 | 1.5% |
牡丹江 | 3.7% | 西安 | 3.3% | 蚌埠 | 2.7% | 武汉 | 2.1% | 石家庄 | 1.4% |
乌市 | 3.6% | 锦州 | 3.3% | 成都 | 2.7% | 青岛 | 1.9% | 北京 | 1.4% |
湛江 | 3.6% | 大连 | 3.3% | 大理 | 2.6% | 广州 | 1.9% | 天津 | 1.3% |
桂林 | 3.5% | 长沙 | 3.1% | 唐山 | 2.6% | 济南 | 1.9% | 厦门 | 1.0% |
数据来源：城市房产网、易居研究院
对2季度全国50个典型城市租金收益率的同比增幅进行排序。从排行中可以看出，同比增长的只有温州和锦州。温州的租金基本不变，但它是50个典型城市中唯一出现房价同比下跌的城市，锦州则是在全国大部分城市房价上涨的大背景下租金增长跑赢房价增长的城市。
从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的5个城市为石家庄、福州、天津、济南和郑州。这主要是由于这5个城市在过去的一年房价上涨太多，从而导致了租金收益率下降。
50个典型城市租金收益率同比增幅
城市 | 增幅 | 城市 | 增幅 | 城市 | 增幅 | 城市 | 增幅 | 城市
| 增幅 |
温州 | 7% | 沈阳 | -6% | 蚌埠 | -13% | 哈尔滨 | -18% | 长沙 | -26% |
锦州 | 2% | 呼市 | -7% | 昆明 | -14% | 上海 | -18% | 武汉 | -28% |
桂林 | -3% | 烟台 | -7% | 南京 | -14% | 合肥 | -19% | 北京 | -30% |
宜昌 | -4% | 深圳 | -9% | 西安 | -15% | 洛阳 | -21% | 厦门 | -31% |
韶关 | -5% | 兰州 | -10% | 西宁 | -15% | 唐山 | -22% | 三亚 | -32% |
牡丹江 | -5% | 大理 | -12% | 南宁 | -16% | 无锡 | -23% | 郑州 | -32% |
长春 | -5% | 贵阳 | -12% | 湛江 | -16% | 重庆 | -23% | 济南
| -34% |
太原 | -6% | 大连 | -12% | 赣州 | -17% | 青岛 | -24% | 天津 | -37% |
乌市 | -6% | 宁波 | -12% | 南昌 | -17% | 广州 | -25% | 福州 | -37% |
银川 | -6% | 海口 | -13% | 杭州 | -18% | 成都 | -26% | 石家庄 | -41% |
数据来源：城市房产网、易居研究院
四、租金收益率的趋势
根据有关国际机构的数据，从租金收益率来看，伦敦3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6.0%左右，我国的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。
租金收益率持续下滑，这主要是由于房价涨幅过高，租金上涨速度不如房价上涨速度。目前来看，一线城市和热点二线城市房价快速上涨的势头已经得到了有效遏制，随着调控政策的持续作用，三线城市的房价也将渐趋平稳，因此租金收益率的跌幅有望收窄。
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