8月15-17日，龙商网&超市周刊主办、河北惠友商业连锁发展有限公司协办的首届中国县域零售创新峰会在河北保定举办。16日上午，湖北雅斯集团董事长杜晓宜、信誉楼百货集团保定区域总经理李炳正、河南信阳西亚和美副总丁宝忠围绕“县域购物中心的规划与定位”进行了一场精彩对话。
主持嘉宾：
资深零售专家黄震
对话嘉宾：
湖北雅斯集团董事长杜晓宜
信誉楼百货集团保定区域总经理李炳正
河南信阳西亚和美副总丁宝忠
主持人：
请问杜总，您对县域购物中心定位有何见解？
杜晓宜：
购物中心又可爱又可恨，现在能不做的尽量不做。尽量把自己的店做好，不要轻易涉足。
主持人：
雅斯在商业地产方面有什么经验教训分享？
杜晓宜：
当时出发点还是想做地产。其实也不是想做购物中心、商业，还是想做地产，而且羡慕做地产的人赚钱又多又快。出发点是这样的，但做起来马上发现不是那么回事儿了，如果放弃了商业肯定就死。
主持人：
信阳西亚在购物中心上是有独到之处的，请丁总谈谈西亚和美在县域购物中心定位上有怎样的看法？
丁宝忠：
既喜悦又痛苦，喜悦是企业可以有更好的发展，企业做大可以服务更多人，但痛苦的地方就是购物中心的操作，如果操作得好能给企业带来新的生机和活力，如果操作不好会给企业增加很多困难，有可能带来致命影响。
西亚和美最早的购物中心已有15年，最近开业的只有几个月，目前有19家购物中心，面积在几千平米到11万平米之间。
我们把购物中心定位为“四个中心”：时尚生活中心、休闲购物中心、节日活动中心、文化活动中心，力求让购物中心成为顾客家门口的旅游景点。西亚对购物中心的定位也有一些基本标准，就是要做当地最好的购物中心，做顾客最喜欢的购物中心。
主持人：信誉楼的发展定位和很多企业不一样，在县域市场非常有口碑，请李总作以分享。
李炳正：
信誉楼的定位在县城，从商场定位准确来讲应该叫做百货商场。一般的在每个县市，包括我们也有在天津、石家庄开店，但定位就是百货店。信誉楼每家店有一个超市一般在一层或负一层，就是食品+百货，做县城的中高档百货、定位县域家庭年收入6万元以上的中产群体。
主持人：
这部分消费人群的数量，以信誉楼经营的经验来看能否足以支撑购物中心或过大面积的购物中心？
李炳正：
从这些年经营来看应该是没有问题的。一个县城一般人口在10多万，我们信誉楼的营业面积在1.2万
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万平米，定位县城中高档百货，一万忠诚顾客群体就够了。
主持人：购物中心物业是自有还是租赁？
丁宝忠：
大多数是租赁。近三年我们的方向也是力求能自持。这样商场的规划，包括整个面积才能根据我们的规划来进行设计。早期人家有这样的物业，我们只能在这样的面积里运营。
杜晓宜：
我们都是自己的项目，商铺销售就把你的投资收回来了。一个平方应该是5-8万元左右，都是在一两天卖完。但做购物中心资金跟不上，玩就把你玩死了。这个积压的资产是很重的。按照万达王健林说的这叫重资产。万达如果不卖掉酒店，他的资产太重，同样容易死掉。
李炳正：
我们开了31家商厦，29家都是我们的自持物业，只有两个店是在石家庄，公司做了尝试租赁了两个店。
信誉楼这样的重资产经营模式，我们创始人的目的就是让这个企业有更长远的发展，做百年企业。
主持人：在县域购物中心规划上，雅斯是怎么考虑的？
杜晓宜：
我的概念里购物中心最低6万平米以上。
主持人：信誉楼是1.2万-2万平米，信阳西亚跨度比较大，从几千平米到11万平，杜总认为最低6万平以上。
杜晓宜：
一网打尽，因为县城就这么多人。县区购物中心跟地级市不一样，因为你是独一无二的，必须一网打尽。夏天我这里有中央空调，最凉快，老百姓都到来乘凉，小吃、餐饮都在里面。
主持人：您认为省级以及大品牌不可能下沉到县，所以一网打尽。
杜晓宜：
那些大品牌不会下沉，另外下沉后也做不好，因为它不适应。县域购物中心就像山间小路，省级品牌就像高速公路。所以，县域购物中心拼的就是经营能力，要把服装做好、把超市做好，把餐饮做好。
主持人：西亚最近开的几家都是多大平米？
丁宝忠：
大部分是3万平米左右。我们根据物业面积，如果小就做基本款，就是超市、百货，再大一点就增加餐饮、家电、娱乐等。对购物中心来说，不管大小，把它运行到坪效最高才最合适，我们西亚在光山县有一个不足2000平米的购物中心，年收入1.8亿元。
主持人：信誉楼主要是1.2万-2万平，在经营规划上有什么样的考量？
李炳正：
原来做的就是百货店，相应的配套，比如餐饮、娱乐相对比较少，我们也想尝试，在沧州黄骅我们拿了一块地，想尝试做一个营业面积3万平米的小型购物中心。再加一部分配套，这个面积比我们目前开的这30多个店大得多。
主持人：
从刚刚介绍看，不同角度有不认知，但要尝试这个领域，首先要衡量三点：第一我的超市在这个县城是不是第一；第二是我的餐饮能不能引人，这是当下购物中心非常重要的。
杜晓宜：
我现在想着在郊区做，不在中心区做。
主持人：在地级市郊区还是哪里？
杜晓宜：
一般市中心土地成本也高，但位置是最好的。现在想在郊区做，不在中心区做。
主持人：客流怎么保证？
杜晓宜：
我认为主要是企业经营能力的表现。如果你的经营能力很强，可能在郊区也能达到商业中心的效果。就像我们现在做一个购物中心，我们房子、店铺卖得特别好。
主持人：万变不离其宗，我们这些超市行业出身的如果要进入县域购物中心还要确保一个第一，就是超市第一，然后就是餐饮第一。
杜晓宜：
超市第一成为餐饮第一是非常容易的。现在我们的餐饮肯定是第一，这个“第一”几乎没费什么劲，因为团队都是跟餐饮很接近的。
主持人：
短暂的探讨得到这样几个核心结论：进入县域中心要确保自己资金流的安全，如果是自有物业，还有健康顺畅的金融渠道。这三家企业也给大家做了一个样板，做购物中心，必须是超市第一、餐饮第一、服装第一，才能确保你成为第一，如果有住宅的话，可以成为县城的住宅第一。
◎ 编辑：东风 执行主编：王彩霞
