专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

全国房价泡沫，已经挤完了！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-25 12:00

正文

全国的房价泡沫挤完了吗？

这是很多朋友关心的话题，然而这件事非常复杂。

作为从业者、房企，以及很多拥有房子，尤其是有两套、三套房子的业主，觉得目前的房价已经跌到位了，楼市的泡沫已经挤完。

但全国还有很多没有房子的年轻人，他们目前在大城市打拼，觉得房价还是太贵。

要想靠自己的收入，甚至加上父母提供的部分首付去买房子，仍然很困难。

他们认为目前房价依旧高不可攀，泡沫比较大。

不同的群体，站在不同的视角和立场看房价泡沫问题，结论往往大相径庭。

老杨是房地产从业者，也有几套房子。不过，老杨从事房地产宏观研究，一贯以数据说话，秉持客观理性的研究态度。

在我们的#全国房地产市场机会和风险监测系统#当中，专门有一个指标 —— 房价泡沫指数。

该指标又分为三个细分指标：房价收入比、租金收益率、短周期波动过程中房价平衡度，也即是否透支、是否低估，以及周期性波动当中的均衡度。

总之，通过这三个细分指标，能够比较客观地衡量每个城市房价泡沫的情况。

我们先来看一下全国的房价泡沫指数。

这是经过指数化处理之后的走势图，在零以上表示有泡沫，零以下表示没泡沫。

我们可以看到，房价泡沫最高峰出现在 2021 年的 7、8 月份。

之后，随着楼市降温，房价下跌，房价泡沫就开始逐步收窄，进入挤泡沫进程。

直到2024年的6月份，房价泡沫指数进入负值区间，即泡沫挤完了。

到目前为止，负值还在持续加大，也就是说房价在挤泡沫挤完之后，已经变得低估了。

其实，我们看历史走势，在 2014 年，房价是低估的，在房价大涨之前，房价泡沫是不存在的。

房价泡沫的滋生，基本上是从 2016 年的二季度开始，随着全国房价快速大幅上涨，房价超出了合理值，开始出现泡沫现象。

之后几年时间，呈现震荡式的泡沫扩大。

通过上图，我们能够较好地观察历史走势，时而高涨，时而下跌，有时候房价泡沫比较明显，有时候房价泡沫就被挤完了。

而目前，房价泡沫已经挤完了！

在这种情况之下，国家提出要促进房地产市场止跌回稳，就有了比较好的基础。

如果在房价刚跌的 2021 年下半年，甚至到了 2022 年、2023 年，当时房价已经跌了一两年，但跌的幅度不够大，跌的时间不够久。

在那种情况之下，想要房价止跌就比较困难。

但现在情况不一样了，因为房价已经超调，跌到合理区间以下了。

除了监测全国的总体房价泡沫走势之外，我们还监测了全国 50 个大中城市，每个城市都有房价泡沫指数。

我们再看一张图，是当前全国 50 个大中城市的房价泡沫指数。

50 个城市当中，目前有 44个城市的房价泡沫指数是负值，即房价泡沫挤完了，处于低估的区间。

还有六个城市，目前房价泡沫是正值，泡沫还没有挤完。包括杭州、成都、无锡、上海、宁波、徐州