◎Tips：今日共
3
盘
正在登记，明细见文末
如果时间可以重来，阿明一定会交付就卖房。
前不久，他出掉了一套位于滨江区的保利天汇，但没有丝毫的喜悦。因为不算房贷利息，仅账面直接倒亏30来万本金。
而此前，至少有两次机会可获利了结，皆犹豫错过。
第一次是
2022年10月底交付后。当时行情尚可，若果断诚售，大概率能卖到6万+
。
阿明这套房位于高区，是经典的129㎡四叶草（
另有两车位
），
一手买入价就要5万4
。但只要能成交，依旧有不错的收益。
但因刚交付心气高，中介为收揽房源，更给出7万+的诱人报价，自然不舍得“贱卖”。
第二次是
去年下半年
。阿明想摇某红盘，曾咨询身边业内朋友，要不要卖掉天汇：
以当时行情看，仍有约30万毛利
（
实际保本上下
）。
尽管朋友竭力劝说赶紧出手，心有不甘的他，最终还是选择再观望一下。
结果，这一观望就观望到了今年，眼看着杭州楼市一路调整，眼看着小区价格持续阴跌，阿明终于按耐不住了。
即便
满二无增值税，也赶不上下滑的速度。一前一后，从稳赚、保本变成了倒亏
。
房东的无奈出局，站在买房者角度，却可能是值得入手的信号。
据手边买房数据，截至6月24日，本月天汇网签4套。去年11月到今年5月，除去2月春节月，
单月网签量至少4套，多则7套
。
流速之所以稳定，首要原因就是价格愈发实惠了。
中介告诉我，天汇
一般
楼层成交价5.5万左右，好楼层6万左右。当然也看户型，小户型要低许多。
但从网签和挂牌看，实际价格应该没那么高。
数据显示，
5月网签均价5.3万出头，6月已不到5万
（
部分做低，整体应该偏低
）。
再看看挂价，目前贝壳共71套公开挂牌，
挂价低于6万的35套，占比过半
。挂价最低的是一套低楼层100㎡，单价5.2万出头。
而报价5万5左右，无论户型大小、楼层高低，都有不小选择。
考虑到成交价更低和2年多的利息成本，
对比5.15万的限价，即便账面没大面破发，也基本在房东的成本线上下徘徊了。
另外，天汇不少房源已无增值税，又让买家少了一笔支出。
虽然天汇2022年10月才正式交付，但2021年10月摇号时已是现房状态，买到直接可办产证，许多房源满二了。
买二手房只比新房多了个税，实际成本可能比房东还低
，接受度自然高。
无短板的居住品质，也是吸引自住的重要原因。
一句话，天汇
要地段有地段
（
互联网大厂大本营
）、
要配套有配套
（
“零距离”地铁+商业
），
要颜值有颜值
（
铝板+玻璃幕墙
），妥妥都市生活典范啊！
四周都是华为、网易、英飞特、新华三、及各种产业园区。
外立面是
香槟色铝板加大面玻璃
（
包括北立面
），入户大堂和电梯厅大面天然石材，连
小区园路也是以花岗岩为主
，而不是现在流行的廉价pc砖。
天汇还能实现“地铁入园”。小区东门口的地铁5号线聚才路站，有一出口直接设在小区内。
还有一大亮点：楼下即商场。
作为一个TOD，门口有一个
约2.6万㎡的地上两层、地下一层
的开放式街区。不像一些新交付小区配套短缺，它已于去年6月开业，取名为时光里（
直连地铁
）。
它就像一个小型综合体，五脏俱全，购物休闲娱乐一应俱全，据说还有20余家滨江区首店。
一经开业，它就成了附近年轻人的中心，人气相当高
。前两天探访，工作日下午又适逢下雨，居然还有不少年轻人聚集交流。
逛这个潮流时尚的街区，已成为周边居民和上班族的日常。
窥一斑而知全豹，见一叶而知深秋。
天汇的受欢迎，不难让人总结出当下次新房的几个核心卖点：
价格、满二、地段
和品质
。
价格无需赘言，这是大多数人的第一感受。
价格太贵，再多的优点也打不开买家的钱包
；价格到位了，缺点也会变成优点。
杭州二手房持续以价换量，房价越来越有吸引力，耐心淘房即可。
满二背后囊括的意思，相对就多了。除了直观层面上的降低交易成本，它往往还蕴含两层含义。
一是
交付满两年，园区植被可能刚刚达到茂盛丰富的状态
；二是
经历两年换手，哪怕是投资红盘，多数炒家也已离场，意味着入住率会比较高
。
而居住人口有了保证，小区配套也会跟上。买入即享成熟生活，没有漫长的等待期。
至于地段和品质，就是一个楼盘的基本面。
好地段等于周边完善的配套
（
商业、交通、学校和医院等
），
好品质等于用料扎实、园区规模等
（
外立面、精装
），
这决定了楼盘的下限
。
通常来说，这些元素占到几个就能卖得不错。
比如市北西的春天天玺，品质（
2018年底交付
）比不上后来的翠语华庭、桂语听澜等，但
凭借地铁口+商业，4万左右的价格，稳坐板块成交榜首
。
对买家来说，最佳选择肯定是在价格、地段、品质满意的基础上，房子越新越好。
简而言之，就是刚刚或快要满二的次新房。那么，杭州市面上类似保利天汇这样的选择，还有多少？
个人建议，
不妨重点观察今年底左右满二的小区
。
首先，按照目前行情，房价短时间不可能反转。而年底作为传统淡季，通常是一年中议价空间最大的时候。有更大概率，买到高性价比房源。
其次，如前文所述，刚满两年之时，除了无大税，也是小区状态面貌最好的时候。
按两年倒推，就是
2022年下半年到2023年初交付的楼盘
。再按2-3年的建设周期倒推，就是
2019年-2020年入市的楼盘
。
这一时期，摇号热度高涨，一些好地段的投资红盘（
价格调整幅度大
），最值得关注。
我列举了部分楼盘，比如
艮北的中南棠悦湾、运河新城的融创双子星、之江的珊瑚世纪、未科的富力中心、勾庄的幸福里等
。
都是快满二、价格实惠、地段和品质出众的小区。
像2022年底交付的富力中心，紧邻地铁5号线葛巷站，还是石材+铝板立面的超70万㎡TOD大盘。
前不久，据说成交了一套低区119㎡，
单价3万1已经破发
。
这样的房子，自住还是很香的。
▍今日
登记
楼盘
C E N G L O U · C H I N A
蓝城·萧山桃李春风
板块：萧山进化
房源
：9套，153-227㎡
均价：排屋25850
元/㎡
登记方式
：冻资，无房90万，二套及一次性135万
登记日期
：6.27-6.29
越秀·星颂府
板块：临安青山湖科技城
房源
：128套，89-99㎡
均价：20000
元/㎡
登记方式
：冻资50万
登记日期
：
6.25-6.27
星缦和润
板块：星桥
房源
：72套，180-200㎡
均价：合院30720
元/㎡
登记方式
：冻资，无房200万，其他600万
登记日期
：6.25-6.27
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C E N G L O U · C H I N A
◎中家德玺：申花改善1500万也可以这样买
