编者按：
从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。
本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是建业集团董事长胡葆森。
出品人/贺寅宇 策划
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陈海保
统筹/
潘宇凌
采访/撰写/赵川 摄像
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聂俊杰
编辑/王如意
胡葆森不好约，花了3个多月时间。
先是定在郑州，又改到北京，最后在香港见面。这里曾是胡葆森赚得第一桶金的起点，也见证了建业地产上市的高光时刻。
它的香港总部在环球贸易广场77层，海拔约300米。胡葆森的办公室并不大，却享有一面全景大窗户，雾气不重的时候，可以俯瞰整个维多利亚港。
待胡葆森坐定时，窗边的自动卷帘缓缓落下，将他与外面的繁华隔离开来。他的思绪，穿越到创业时代，和他26年走不出的河南故土。
一件靛蓝色的休闲西服，淡定而从容，表情温和而严肃。在对谈中，他的坐姿始终没有变，也几乎没什么手势。只有提到自己与家乡的种种牵绊时，才会露出他那标志性的微笑。
人生嚼得菜根香，他是地产圈的老大哥。
只有河南
胡葆森的爱好，越来越“杂“了。
他正在酝酿一个大型实景演出剧，名字叫《只有河南》，导演是王潮歌。建业是一个地产跨界者，不仅养了足球队，还投资了杂技团。
68岁的胡葆森，眼里只有河南。这部剧，浓缩了他的故乡深情。
胡葆森是土生土长的河南人，郑州大学英语专业毕业后，进入中国纺织进出口公司河南分公司工作。1982年7月，他被派往香港参与组建外贸公司。在香港的十年间，去过60多个国家200多个城市，见识过太多此前根本“想象不到的东西”。
1992年邓小平南巡后，胡葆森下海，把国际视野一并带回了家乡河南。26年来，建业地产几乎“只有河南”这一个市场，对全省所有120个城市及更多乡镇市场实现“全覆盖”。在强敌环伺，深耕河南区域市场的建业，始终位列中国地产界百强，堪称奇迹。
“河南的，才是建业的。”谈到乡情，胡葆森说：“我学英语出身，识听识讲广东话，但最懂的还是河南话。”
胡葆森很早看到了城镇化发展的浪潮。广州深圳已经开始拍卖土地和建设商品房小区，全国也都会沿着这条路走下去。“既然要创业，在哪里都可以。“他已在香港闯荡了近十年，具有国际贸易经验。
他对自己操盘的第一个项目印象颇深。1993年，为了推广郑州金水花园，他在报纸上打出了一则跨版广告，轰动全城，颠覆了人们对地产营销的认知。紧接着，他还在中原地区创造了多个第一次，如：首个提供按揭服务的楼盘，成立第一家物业管理公司。这些领先，得益于他多年来对香港同行的观察和研究。
外来和尚好念经，但总有念到头的那一天，只有摸透区域内消费者特有个性和需求，才能拥有核心竞争力。
“河南人就喜欢坐北朝南、通风采光都很好的板楼，不容易接受塔楼，梯户比也不能太低”。让听豫剧、喝胡辣汤的河南人，全盘接受歌剧或粤菜的品味，是有违市场规律的。
包容、厚重、大气、执着等，是中原文化中传承的品质。硬币有正反两面，传统的生活习惯和思维方式，不一定跟得上社会进步的步伐。
基于对河南老乡的深入了解，胡葆森对建业“不出省”的战略颇有信心，他不急不躁。
“河南目前城镇化率才50%左右，未来还有大约15%的上升空间”，胡葆森认为河南的城镇化脚步比全国慢了5年，房地产市场就还有很大的增长空间。
2017年建业地产销售额为370亿元，在河南市场占有率也仅有5.2%，行业的集中化才刚刚开始。胡葆森希望，到2022年时，建业可以占据河南市场15%的份额，销售额达到千亿。
他也希望把面向一亿河南人的生意做到更远处。
2017年建业集团通过代建的形式在海南获取新项目，外界猜测胡葆森是不是终于“想通了”。然而，他一再公开表示，建业不论去哪盖楼，首先要考虑卖给河南人。
打阵地战
老胡通音律，爱读书，写的一手好书法，有深厚的文化功底，是一代儒商。
他将《菜根谭》带在身边30年，从中汲取人生和商业智慧。“人生嚼得菜根香，则百事可为”。菜根肯定都是苦的，但你能把这个菜根都嚼着是香的，那就没有你干不成的事儿，这是一个修炼的过程。
建业固守河南26年，也是一种修炼。谈及胡葆森和建业集团，圈里人首先会想到的是他们的“省域化战略”。
过去的十几年，很多房企为了实现规模扩张，纷纷进行全国化布局。而胡葆森却反其道而行之——深耕河南一省。他选择成为“少数派”。
胡葆森自嘲为一个“朴素的狭隘的河南主义者”。2002年，胡葆森谨慎开启了省内扩张。他的第一站选择了老家濮阳。两年后，心里有底的胡葆森开始大踏步地执行省域化发展战略，加快了向河南地级市的下沉。
“我既然不出河南，我就要尽快地把这地盘要扩大，我们2008年完成了在18个地级市的布局，然后从2010年开始又开始进入县级城市。等到其他的企业大举进入的时候，我在河南省、市、县完成了差不多六七十个城市的布局，三级市场框架就已经形成了。”胡葆森后来回忆说。
20年前，胡葆森也犹豫过。彼时，正处于地产黄金十年即将开启的前夜。胡葆森预感到，房地产市场将迎来爆发期。建业是走向全国布局大城市，还是继续在河南深耕？胡葆森经过深思熟虑，最终还是选择了后者。
“这个篮子足够大，不需要担心如此大规模的区域性风险”。胡葆森认为，河南已经是一个拥有一亿人的大市场，全世界只有13个国家的人口达到或超过这个规模，经济总量也已经排到全国第五位。
而且，“河南的城镇化脚步，比全国慢了5年，目前城镇化率才50%左右，未来还有大约15%的上升空间”，胡葆森认为。只要城镇化还在继续，房地产市场就还有增长空间。
不过，胡葆森心里也十分清楚行业竞争形势。他预测，到2020年底，中国百强企业将控制中国房地产行业市场份额的80%到85%，前30强基本都进入了河南市场，尤其是省会郑州。建业与它们进入短兵相接的时代。
这位“河南王”自有解决之道，应对策略是全方位、多层次的广泛布局。到2018年年底，建业将进驻河南全省120个城市中的约70个，到明年年底进入100个，最终完成全省布局，甚至下探至乡镇村级市场，形成了五级市场联动。
在如此“全覆盖”的占领市场后，其他所有房企与建业的竞争，都只能是局部竞争，哪怕是布局甚广的恒大和碧桂园。完成全面布局后，建业打的都是以逸待劳的“阵地战”，而其他房企还要劳师袭远打“运动战”。
对于建业的“省域化战略”，一直有争议，有质疑。质疑者认为，建业偏安河南一隅，失去了地产黄金十年的大好机遇。
建业为何一直没有走出河南？胡葆森的答案是，情怀与责任，“一代人要承担一代人的责任，“我就想在河南做这么一件事。”在老胡内心深处，潜藏着一份济世情怀：“根植中原、造福百姓”，这样的价值观也决定了建业固守中原的战略。
不会彻底退休
选择容易，坚守实难。
建业集团能在一省“熬”26年，不被外界诱惑，和胡葆森的坚定有很大关系。
建业足球俱乐部是中国唯一一家没有换过赞助商的足球俱乐部。24年前，胡葆森“凭一时之勇，不知深浅，就一头扎到这件事里边。”
“其实你就是两种选择，一种是坚持下去，一种是就地解散。首先你就想能不能就地解散？如果不能的话，那你就只剩了一条路，那就是坚持下去。”
足球如是，地产亦然。老胡成为一个坚定的少数派，其背后源于一份敬畏心。
老胡有一次在香港逛书店，看到一本书《中国文化常识》，“那里边的东西，我大概知道不到30%，就是说70%以上的那些常识我都不知道，这就加剧了我的这种危机感和恐惧感。”
后来，他在一次演讲中总结说，成功的路上并不拥挤，因为坚持下来的人不多。只要你能经得起诱惑，受得了挫折，忍得住委屈，耐得住时间，守得住方向，则无事不成。
胡葆森是一个理想主义色彩的现实主义企业家。他的理想是成就一个伟大的企业。在他看来，伟大企业与合格企业的区别，就在于有没有理想。他希望到2022年时，建业可以占据河南市场15%的份额，销售额达到千亿，从而创造一个商业奇迹——在一个省靠一种商品实现销售破千亿。
近些年来，他一直在谋求布局“建业+”，寻找新的业务方向。时下的热点，比如合伙人制度、文旅、小镇、长租公寓，建业都没有落下。除了这些地产圈里的“常规动作”，建业还在河南省内建设4个“绿色基地”，一面种菜卖给城里人，另一面请城里人来参观体验种菜过程，还能帮贫困农户解决工作、找到产品销路，搞起了高级产业化“农家乐”。
