最近看消息，7 月 1 日起，上海南站要开始
改造
了！
这对南站板块来说，可太需要了。
这几年，上海的轨交枢纽里面，明星项目是上海东站、上海宝山北站、松江南站枢纽。
上海南
站受冷落太久。
如果不是要
坐绿皮车
，估计大家都想不起上海还有个上海南站。
上海有为人熟知三大火车站：
上海站、上海南站、虹桥站。
其中，上海南站的历史最为悠久，上个世纪初，南站就已经是沪杭甬铁路的起点站了。
到了2002年做了大规模重建，2006年投入使用。
运营列车主要是绿皮火车，
开往南方城市的长途列车和江浙两省的短途列车偏多，
同时，还有联通上海和金山的
金山小火车。
当初建设南站的时候，也正赶上徐家汇副中心开始建设。
商业中心和交通中心，
一北一南，颇有点比翼齐飞的架势。
可惜，2010年虹桥高铁站建成，阻断了南站的腾飞。
为了支援大虹桥的发展，上海南站主动把大部分的动车组给了虹桥。
从此，上海南站开始被轰轰烈烈的高铁时代远远甩在了身后。
如今的南站，岁数大了，车位功能和定位也越来越
“尴尬”
了。
从线路多寡看，南站不如上海火车站；
从车型强弱看，南站不如虹桥火车站；
从发展潜力看，上海南站甚至有被松江南站超越的可能。
不禁想问一句：
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这一次的上海南站升级改造，可以说是
晚来了10年。
为什么会是在这个
时间点
上呢？
我认为，主要原因有两个。
第一个是，徐汇区终于有资源有精力，腾出手来搞”中部崛起“战略了。
从2000年左右开始，徐汇区的发展轨迹一直是清晰可见的。
最开始发展的是徐家汇城市副中心，
尔后投资源在西南建设漕河泾开发区；
到了2010年，则开始借着世博会的东风建设西岸
滨江
，
之后的2017年，上海“一江一河”（黄浦江和苏州河）滨水岸线逐步实现贯通，
华泾承接了徐汇滨江的辐射建设。
再到2019年，机场联络线启动建设，徐汇区才真正腾出手来，花大力气搞徐汇中城建设。
第二个是，长三角轨道一体化的进程，也刚好是在这几年进度加快。
这一次的升级改造目标是：
南站在2025年之后，全部走高铁和城际铁路。
南站今后承接的是沪杭高铁、沪苏湖高铁的人流，也顺便缓解一下上海虹桥的压力。
作为一体化的重要一环，松江南站，也将今年年底开通。
如果没有松江站承接上海南站的普通列车，那上海南站的升级改造时间
只会更加靠后。
松江站这个”备胎“来的恰逢其时。
不过有点可惜的是，这一次南站升级，对于金山小火车影响太大了，
被迫停运十几趟列车。
图源：上海发布
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南站这里，最大的
没落
是商业。
这里和虹桥依靠高铁带动商务区的发展，简直是天差地别。
商业以及配套的发展，
几乎是停滞状态。
这里的奥特莱斯，发展多年，一直发展缓慢。
板块内
城市界面
老旧，老房子扎堆，有时候会让你忘了这是在徐汇区的中部。
南站这里商业的没落，还是因为
缺少有能力的消费人群。
除了虹桥站，把大部分的商务人群抢走之外，
南站自身的历史原因，也不小。
这里的
城市更新难度一直很大。
板块内开发较早，且被火车站包围，多条线路阻隔。
老旧房屋和工厂也比较多，一直是一块难啃的硬骨头。
所以，对于高消费能力人群的吸引力一直有限。
图片：徐汇中城规划
不过，从2024年开始，就会有转机了。
年初时分，官方会议中给到上海南站新的定位：
全力打造国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区。
这里最大的项目，万科中心已见雏形。
万科广场的最大亮点在于：
着力打造多种社群文化聚集地。
为了吸引更多的人流，这里已经在建设户外运动、亲子游乐、潮流艺术、办公
精英等多种社群了。
人气还是不错的。
此外，商务楼的万科中心，也会
在今年
交付。
图源：网络
这里建成的办公楼里面，已经入驻了不少知名企业。
比如，一期、二期办公楼就入驻了小米、字节、德希尼布等知名企业。
等到三期完全建成后，整个办公可以
容纳4万人左右的商务人群。
相信这一波人群的导入，能够支撑起
徐汇万
科商圈繁荣。
此外，
后面高铁化改造完成之后，高价值的长三角商务人流应该也会助力不少。
图源：《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》
看样子，到了2025年，上海南站，就要赶上高铁时代的尾巴了。
当下，你的房子能不能抗住普跌？要不要
割肉整合资产？
很多问题不能说的...
我会在
闭门分享会
1V1私密答疑
最后，我们再来简单看看这个板块的
房子
。
这些年，南站成功错过了高铁时代，城市更新发展缓慢。
所以使得板块整体均价，
要低于周边康健、植物园、长桥等板块。
很多人也自然而然地看不上这个板块，也很正常。
不过，这也不代表说板块房源没有价值。
