2024年12月19日，上海未来园与亿翰智库携手呈现的《园区规划设计大讲堂》第六讲如期开播，主题为园区规划设计十条避坑指南，以下内容为
切片讨论主题一：园区规划设计十条避坑指南。
以下为嘉宾演讲实录：
▌上海未来园总经理、首席规划师 吴敏：
大家晚上好！感谢大家在百忙之中来聆听我们分享的避坑指南。我所列出的避坑指南大概涵盖 10 个分项。
#01
园区开口
首先是园区开口与景观打造。
我将其分为三大类：对于通用型生产型园区，开口一般较为开阔，在保证成本严控、经济适用的前提下，要与景观衔接以避免空旷感。通常主轴开口可做到 24 米宽，中间设置 6 米宽的绿岛，两侧道路宽 5.5 米，这样主轴景观饱满美观。若空间过大且缺乏精心打造，易变得空旷单调，还会挤占厂房空间、影响货值，因此我们着力打造这样的开口和主轴。
偏研发类的开放型园区，景观着重打造，会设置铺地、广场，沿街营造开阔空间，与城市空间交融渗透，利于项目对外展示，形成品牌效应，提升项目附加值与产品溢价。旗舰型园区若有标志性高楼及配套裙房商业，可倾力打造沿街开放空间，形成与城市互动互惠的公共空间，将园区空间融入城市大环境。
此外，我还展示了一个小案例，左侧园区开口空荡无景观打造，显得单调且难以让人留下印象；右侧图是改造后的情况，增加了约 5 米宽的景观轴并种植桂花，花费 5 到 6 万元，却极大提升了园区开口的形象。
#02
交通组织
接着谈谈交通组织。
园区与住宅不同，需承载货车动线，布置原则注重通达性与高效性，优先采用环路和 “井” 字形网格路。通过案例可见，左上角案例主入口道路曲折，不利于货车转弯半径；下方案例道路未拉通，大车通行不便，且产品业态交织，单层钢结构产品与多层厂房混杂，导致小车大车交汇，易造成园区拥堵。
#03
建筑出入口
再讲讲建筑出入口。
建筑出入口代表企业形象，其布置原则如下：若沿外围邻接，优先沿接布置，便于企业设置 logo 和标识语，增强昭示性；内部楼栋入口优先面向景观，使企业能更好地享用景观资源，提升产品溢价，员工也可在景观步道休息，融合生活与生产空间；沿园区内部道路布置的入口，会考虑风水学和方向性，以南北东西方向优先设置。关于豁口布置，要确保货车能更好地通达卸货区域，同时避开人行步道，且货车口不应置于景观中心，不能影响景观。此外，若厂房距离较近，两个货口应错开布置，防止企业卸货时发生停车冲突。
#04
停车
下面说说停车问题。
PPT 中将停车分为地面停车和地下停车。如今停车对于园区必不可少，涵盖小车和货车，需保证园区干净整洁、车型通达。对于容积率 1.5 以内的园区，基本可通过地面停车满足正常使用需求。但目前地面停车存在尺寸设计不合理、缺少临时货车停车位以及未给高品质独栋厂房设置专属停车位等问题。
地面停车位置选择优先靠近园区主入口和次入口边界，以及租赁的分层厂房位置。车位尺寸与围墙结合时，一般在与围墙间留 50 公分安全距离，可设置景观绿篱或草坪美化视觉。建筑边停车常规按 13 米建筑间距水平布置，若城市有车位距建筑六米的规范要求，则可采用组团型停车方式集中设置。总之，地面停车采用园区外围停车与建筑边停车相结合的方式，为独栋厂房和高品质客户预留三到五个专属访客车位，避免景观轴上出现过多车位。地下停车造价通常是地上的两到三倍，设计原则是优化设备用房面积以释放更多停车位，对落入地库的楼梯间进行局部转化，优化车型流线，使其环通拉紧。设计设备用房时应利用无效空间，避免一开始就占用优质位置。
通过方案对比，如方案 A 存在断头路、未环通的情况，经过优化，将无效空间用于设备用房，利用楼梯转换使流线更通达。优化后地库面积减少 500 平米，但停车位增加 50 辆，单车指标变好，成本降低，车库更好用。经验表明，地库设有人防时单车指标可控制在 35 以内，无人防区域基本能控制在 30 以内，若地库满铺可使停车效率最大化，释放地面空间。对于有景观要求的园区，释放的地面空间可用于景观打造、设置非机动车停车位以及临时小型和货车停车位。综上所述，停车需地面和地下相结合，以提高园区停车效率和车型流畅性。
#05
卸货平台
第五大点是卸货平台。
在物流园区和工业上楼园区较为常见。当前案例中的问题在于升降机面板较小，单次提升货物量有限，且园区货车品种多样，包括小型货车如货拉拉，但其货车高度较低，卸货平台对这类小型面包车不太友好。我们采取的解决办法是将卸货平台的升降机改为嵌入式登车桥。登车桥的优势在于能够调整角度，基本可以适配市面上各类货车，进而提高卸货效率。
另外，我想分享两个关于卸货平台的细节。其一，雨棚设置通常要与卸货平台同宽。比如在雨水较多的地区，园区即便在雨天也照常卸货，货物不能淋雨，所以设置卸货平台时应同时考虑雨棚，且两者宽度基本一致，否则雨棚可能会与货车发生碰撞。其二，要考虑夜间卸货功能，需在卸货平台位置设置壁灯或顶灯。这些小细节与园区后期的使用运营紧密相关，能让业主感受到园区的实用性。
#06
设备平台
接下来谈谈设备平台。
每个园区都会设置，但其尺寸往往不合理且空间较小，存在诸多问题。从右侧图片可以看出，有些园区甚至未考虑设置设备平台，将设备放置在楼梯间（包括室内和室外楼梯间）；有些则是在设备间内密密麻麻地挤放外挂机，或者外挂在立面上，导致园区立面杂乱无章；还有些放置在室内，但空间不够用，出现大型钢架一排排摆放的情况；百叶设置也存在问题，有的过密，有的隔一抽一，不仅影响散热，还使立面显得错乱。
经过分析，原因主要是部分客户认为分体空调价格低廉，运行维护成本低，相比之下集中设置设备平台服务半径大，难以满足小型外机外挂需求。而且有些设备平台进深大但面宽小，百叶设置过密影响散热。曾经有客户将外机放置在设备平台上后，设备每天开工就宕机死机。我们采取的解决措施是将百叶隔一抽一，并针对一些不落地且为了立面美观设置窗台的设备平台，通过制作钢架抬高外机，满足了客户需求。此外，对于部分独栋厂房的客户，他们普遍将外机挂在立面上，把设备平台改作储藏间或拆除以扩大室内空间。基于这些经验，对于一些独栋厂房，我们可以不设置设备平台，而是预留管井，将外机放置在屋面，释放出的面积供套内用户使用。
#07
工艺管井
第七点是工艺管井。
目前一些园区存在未设置工艺管井的问题，因为工艺管井需要在楼板上打洞并与屋面设备连接，后期施工容易造成屋面漏水。而且部分园区卫生间未为客户增设机械通风设施，便利性不足。左侧常见户型的设备平台面宽较窄、进深较大，不太好用；右侧改良户型将设备平台设置为长扁形，面宽较大，还设置了检修门，并与卫生间结合，既满足了设备平台的使用需求，又解决了卫生间的通风问题，同时在楼板上预留了工艺管井，与楼梯间结合设置。
#08
吊装口
第八点是吊装口。
吊装口的设置原则一是要好用，二是因为设置在外立面上，所以形象也要好。通常根据楼层的层高和荷载来设置，一般超过八层不太建议设置吊装口，若层高和荷载明显不适合偏重型生产的参数，也不建议设置，可引导轻生产企业入驻。
从形象方面考虑，结合园区形象、定位和目标成本，吊装口设置大概有以下几种形式：第一种是在外墙设置卷帘，适用于高频使用吊装口的生产企业；第二种是吊装平台加卷帘相结合，同样适用于高频使用吊装口的情况；第三种是为保证立面效果，采用可拆卸式外窗，在设计时确定开口宽度并设置门窗副框，窗户可整体拆卸和安装，不破坏立面，适用于吊装频率较低的企业；第四种是采用轻质外墙板，设备进入后再安装永久外墙，适用于设备固定、较少更换和维修的企业。
目前吊装口存在的主要问题是要么未设置，要么设置不合理，后期改造会破坏外立面且容易漏水。除独栋厂房和偏研发类的轻生产产品外，一般建议考虑设置吊装口，尤其是工业上楼产品。
#09
道路及地坪
第九点是道路及地坪。
大家日常在园区中可能会看到地面开裂、楼梯变形等情况，主要原因是园区地基可能存在软土、淤泥或回填土等地质问题，建设过程中未进行针对性处理，设计院未充分了解地下情况就绘制图纸，现场也未采取措施，导致园区建成后地面开裂严重，后期维修成本高。
针对不同的地质情况，常见的处理措施包括压实换填、搅拌桩、旋喷桩和混凝土桩等。由于做了大量落地案例，我们积累了丰富的地基处理经验，并整理出地坪道路的加固标准，在降低成本的同时，能够满足每个城市园区建成后的使用要求。
#10
电力增容
第十点是供电方案，包括电力增容问题。
常见问题是供电方案修改，以及由于不同开发商的分期建设，导致园区容量不足，小业主需求增加。从交付后的园区照片可以看到路面和绿化被破坏的情况，在我负责的项目中也遇到过此类问题，这是因为分期建设时未预留管道和通道，造成一期交付的园区可能出现断电和行车不便的情况，给后期物业运营带来困扰。
解决方法是提前规划设计供电方案，结合分期建设情况、园区面积、独栋和分层厂房等因素，合理预留高低压通道和配电房面积，为园区增容提供空间，提前考虑均衡总用电量。实际上，土建预留空间的成本并不高，后期电站增容费用可由小业主根据需求承担，以达到平衡。希望大家在项目前期就重视这些问题，避免后期成本大幅增加和使用难度加大。
