记录思考：北京房价

三石观察 · 公众号 · · 2024-12-11 15:08

正文

下图是2024年11月北京市二手房房价数据，由中国指数研究院提供。根据我们的房价理解模型，（1）核心区房价长期由高收入群体的收入决定，短期看收入预期；（2）郊区的房价长期由人口流入、人口存量和中低收入群体的收入决定，短期看收入预期。

图1 北京市二手房价，数据来源中国指数研究院

2016年之后，北京市常住人口数量停止增长，这意味着北京市郊区商品房的潜在购买力新增力量是非常有限的。

图2 北京市常住人口数量

在人口总量不增长的情况下，随着人口老龄化，北京市劳动力人口在快速衰减，15至64岁人口从2015年的峰值1728万人下降至2022年的1590万人，净减少了138万。

图3 中国15至64岁常住人口

作为一个能够吸纳大量学生进北京读书的城市而言，出生人数不是一个重要的数据，更重要的是（1）人口总量，（2）老龄人口的数量，（3）由此倒推出来的能够给多少新毕业生提供工作、居住条件和户口。

2020年至2022年，北京0至14岁人口也未增长，2020年的增长或许与人口普查的一次调整有关。

图4 北京市童年和老年人口数量

一般来说，60岁之后，随着年龄增长，人的物质消耗是趋势性下降的，用水量或许是一个观察指标。

图5 北京人均生活用水量

图6 北京市居民家庭用水量

北京市人口总量相对稳定。北京市平均寿命在趋势性攀升，从1990年的75岁左右，攀升至85岁左右，随着卫生条件的改善，可以预计20年后，女性平均预期寿命有望超过90岁，或者更高。这意味着2024年65岁的家庭在未来25年仍然需要（1）占有一套住房；（2）占一个常住人口的指标。这就决定了未来25年北京市65岁以上人口占比会持续攀升。一般而言，人到65岁之后，继续换购更大商品房和新增大面积住房的需求是比较低的，主要是难以打理，并且人都喜欢稳定的环境。

图7 北京市预期寿命

下面，我们继续推算北京的人口结构。

1、当前60岁到64岁以上人口

根据2023年的北京市统计数据，60岁以上494.8万人，65岁以上346.9万人，推算60到64的人口是 1 47.9万人 。按照预期寿命85岁到90岁来看，未来20年，这个群体都会继续组成北京市的人口。

2、当前44岁到59岁人口（误差较大的推测） ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

15岁到59岁的人口没有更细分的数据，我们就按平均分布来推算，1980年出生的人，63岁退休，正好在20年后退休，估计在2023年，43岁至59岁的人口为 55 1万人 。

3、当前65岁到79岁人口

北京市民政局发布《2023年北京市老龄事业发展报告》 80岁及以上户籍人口为64.8万人，20年之后，可以推算2023年，65岁到79岁的人口为282.1万人，20年后，这个年龄段的预期寿命是85岁到99岁，估计此群体7成老人能够实现，那么人口为 197.47万人 。

4、20年后65岁以上人口估算

记录思考：北京房价

正文

请到「今天看啥」查看全文