专栏名称: 老杨地产逻辑

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雄安新区惊世而出，利好哪里楼市，利空哪里房价?

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-04-12 12:28

正文

雄安新区，定位与深圳和浦东比肩。当然，还有人从首都副中心的角度分析，那么地位似乎比深浦还要高一点。但从实际影响力来看，一个重大的城市规划与建设，主要影响区域经济，深圳对广东省经济影响较大，辐射珠三角，浦东对上海经济影响大，辐射长三角。

但我们细想，在区域经济竞争中，城市之间相克相生、有竞争有合作，如果没有深圳，广州的城市地位与经济实力，应强于当前；如果没有浦东新区，杭州、苏州的广州的城市地位与经济实力，应强于当前。

按此逻辑，如果没有北京，天津卫的区位优势比当前更强，呵呵。不扯这个。我们聊当前。

将雄安新区放在京津冀一体化的格局下分析。2015年4月，京津冀协同发展规划公布，要点可以用下图讲清楚：发展格局是“一核、双城、三轴、四区、多节点”。

天津的地位，得到了很大提升，似乎以前“灯下黑”的苦日子终于熬过去了。过去一年多，天津房价也史无前例的暴涨，天津房东们心里乐开了花。

孰料，计划赶不上变化。下图中的规划刚公布两年，便又平地惊雷，横空出世一雄安新区，由此，则原来的双城，势必变成三城，三轴变四轴，京津主轴的戏分，被京雄主轴抢走不少，而京唐秦、京保石等两个小轴，也因此而失分。

利空的地区，主要是天津，尤其是滨海新区，还有是环京，尤是京津之间的廊坊市区，北三县，武清，固安和永清的北部，涿州、涞水。北京市区也会略有利空，主要企事业单位将大量迁出，城区人口（中产家庭）减少，不利于房价。

利好的区域，当然主要是雄安新区规划范围涉及的雄县、容城、安新三县及周边部分区域，这些区域的房价将跳涨，而且保持中长期的总体上涨，如果以10年为时间跨度，则这个板块的房价涨幅，可能是京津冀地区最高的。

当前三县房屋交易被控制，很难买到商品房。小产权房可能会有，价格也肯定会大涨，但权益不受法律保护，如果后续政府严格管控，出台特殊政策，则可能会出现买卖纠纷，不建议购入。

三县周边，应有可以购买的商品房项目。此时，具有可操作性的地点，应考虑距离问题。

雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。

今年2月23日，习大大专程到河北省安新县进行实地考察，主持召开河北雄安新区规划建设工作座谈会。从区位上看，白洋淀主要位于新安。

老杨推测：新安白洋淀将成为雄安新区的中心，在滨水地带建设主要的行政、办公、商业、休闲设施，应是大概率事件。

雄安新区，需要20年左右，才可能初步建成（100平方公里至200平方公里），至于2000公里，地域太大，没办法估算进步，另外变量也太多了。上海浦东新区开发近30年了，并购南汇后1210平方公里，至今仍有很多农田呢，至今仍在苦巴巴的开发临港新城呢。

据此，如果想要当前就买商品房，则只能考虑距白洋淀15公里左右的板块，则剔除三县，可选范围非常小。比如，北面高碑店的白沟镇可以考虑，南面东南的任丘市的一小块区域（但主要是乡村）。

另外，西面的徐水区和南面的高阳县，也可实地看看，只是偏远了些。东面的霸州太远了，不考虑。总之，从距离、产业、可售楼盘来看，白沟是首选。（备注：上述文章是4月2日撰写的。当前环雄皆对外地人限购，白沟更是严格管控新盘销售）。

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