房企“造镇”难题：土地、盈利与开发模式博弈

从所布局的特色小镇主导产业来看，目前房企涉足的特色小镇项目可大致分为八类：文旅型特色小镇、金融创新型小镇、高端制造型小镇、科技型特色小镇、生态农业型小镇、康养型特色小镇、影视型特色小镇与体育型特色小镇。其中，由于文旅产业的进入门槛较低， 超过六成的房企小镇以文旅为产业主题。

单。

根据中国指数研究院对房企参与特色小镇建设分类，从运营模式方面来看，主要分为单一企业主导、合作企业主导、非主导性参与三种。

单一企业主导的模式在文旅、新兴产业等特色领域运营优势显著，具备小镇建设全链条服务条件的房企，可以全委托为主，如华侨城的“文化+旅游+城镇化”创新概念。

合作企业主导的模式能够使房企有意在特色小镇领域内大展拳脚，通过合作弥补自身产业链欠缺，形成全委托的条件和基础，如碧桂园的科技小镇。

非主导性参与可充分发挥自身突出优势，介入特色小镇的重要环节，在小镇建设的风口上分得一杯羹，如绿城及其兄弟公司蓝城一般以多方合作的方式介入农业相关类小镇建设。

值得注意的是，虽然特色小镇“非镇非区”，但房企打造的特色小镇真正能够入选住建部先后公布的两批名单中的却少之又少。通过对比发现，仅有光明地产的东平特色小镇、建发股份的汀溪小镇及时代中国的沙湾小镇“上榜”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时则表示，由于房企项目没有脱离开发的实质，因此在审批时会面临较多压力。一名业内人士也表示，特色小镇房地产化倾向过高，不注重规划策划，所以难以通过考核。

具体来说，就是房企在操作流程中仍是在满足政府规划要求的基础上获得部分可销售住宅和商业用地，通过销售实现现金流回笼，最终支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理，其性质仍然属于房地产开发范畴。保利置业（00119.HK）甚至在2018年半年报中披露，牡丹江东四桥项目以文化小镇的概念取得。作为集团进入牡丹江的第一个项目，拟发展为拥有良好园林景观的优质住宅社区。

“地产化”魔咒该如何消除？“标准化”的特色小镇又该是怎样的？早在2017年5月，住建部在发布《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作》的同时就对特色小镇的申报提出了更加严格的要求，包括“具备良好的发展基础、区位优势和特色资源，能较快发展起来”“实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目”“实施了老镇区整治提升和发展利用工程，做到设施完善、风貌协调和环境优美”等。

而实际上，万科良渚文化村在诞生之初并没有赋予这样多的意义，它只是一个普通的房地产大盘，由南都房地产集团于2000年启动，2006年万科并购南都后接手，对良渚进行了“城市配套服务商”试验田的打造。 目前，万科良渚文化村已形成了四大产业基础，即文创、教育、养老、旅游，累计投资20亿元，提供就业岗位超过3000个，整个良渚文化村年产值达到16亿元。在此基础上，万科良渚文化村在产业升级上也已形成了基本的思路。

房企为何热衷特色小镇？根本原因在于对拿地的需求。2016-2017年间一二线热点城市拿地成本较高，房企毛利率及净利率持续下滑，加之不断深入的房地产调控让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继，这样的情况下， 特色小镇的出现无疑为房企获取土地储备提供了一条捷径。 特色小镇土地并非采取招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价土地资源，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报。

现在，特色小镇不仅是房企获得土地储备的重要手段，亦是房企多元化转型策略之一。 以万科为例，在产品上有以良渚文化村为代表的旅居小镇、松花湖冰雪小镇为代表的体育小镇、清明上河城为代表的文化小镇。

但更多房企仍然是“口号”大过行动。记者在查阅上市房企半年报时曾注意到，百亿阵营外的国瑞置业2016年5月与河北永清县政府签约打造互联网金融小镇项目，小镇尚未落成，又宣布未来5年该集团将实现拓展30个特色小镇、10个新型综合体的战略目标。

虽然特色小镇项目给开发商带来的好处显而易见，但并不是所有开发商都有条件做小镇。首先特色小镇项目的开发与建设离不开充足的资金，资金链一旦断裂，一个项目基本也就宣告失败。2017年8月，浙江省余姚的首个省级特色小镇模格小镇遭到降格，被降格的原因正是因为开发商资金不足导致项目推进缓慢； 政府承诺没有兑现，2358.25万元土地差价款没有偿还，最终造成工程停工。

另一方面，培育特色小镇的关键是发展特色产业，因为产业空心化、同质化最终走向失败的特色小镇有常德德国小镇、常州杨桥古镇、咸阳东黄小镇等。文化和地理位置的不可复制性才是让小镇变得特殊的根本原因。想实现这一点， 一种途径是 通过造城方式，在考虑各类影响因素的基础上植入核心驱动力，等候高新技术制造业从大城市迁出的机遇； 另一种是 在原有优势产业的基础上实现，通过强化实现“独一无二”的特色打造。

那么，未来在产业的选择上，究竟是该继续跟风文旅还是转向其他产业？文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入，虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长，但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套，文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出。 相反，从国家经济长远发展的角度来看，科技服务类小镇的发展未来更具潜力，尤其是以智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇。

会 议时间 ： 201 8年10月29日—31日【为期3天，含实地项目考察】

会议地点： 中国—成都

报名电话： 18514821809

参会对象： 政府机关、开发商、 建设 单位、运营商、规划策划机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）

主办单位： 北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

乔润令 ：  国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究员,中国小城镇 及城镇化研究专家

陈安华 ：中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长、汗马研习社创新导师、壹方城 特色小镇产业联盟规划委员会主席、浙江省建筑科学设计研究院总规划师

柳中辉 ：  湖南浔龙河控股集团董事长、长沙县果园镇浔龙河村党支部书记

第一天 下午： 特色小镇/田园综合体运营模式创新与创建实践解读

史御力 ：幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发责任有限公司董事长

朱  冰 ： 哈佛大学设计博士，都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人、合伙人、   壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席、北京首批海聚人才

陈延年 ：汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长

柳俊 ：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、现任旗鉴旅业常务副总

第一天 晚上： 欢迎晚宴田园综合体、特色小镇创新IP资源链接会

第二天 上午： 特色小镇与田园综合体土地与开发性金融政策解读、核心价值创新提炼及实践

袁英华 ：中国投资协会副会长，项目投融资专业委员会会长
陈高峰 ：同路创意董事长、壹方城产业联盟首席顾问兼策划委员会主席、2017中国文   化创意领军人物
宋  涛 ： 田园东方文旅运营中心副总经理兼无锡文旅公司总经理

第二天 下午： 特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读

庄锦华 ：中国台湾百亿桐花祭操盘手、壹方城特色小镇产业联盟文创委员会主席、汗马 研习社创新导师首席文创顾问

周宁东 ：中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理

王  捷 ：箱根温泉集团董事长
黄信彰 ：肯默设计有限公司创始人、台湾观光工厂体验馆顾问

第二天 晚上 ： （ 特 色小镇、田园综合体） 超级创新IP实践 （泉州市功夫动漫设计有限公司联合创始人、常务副总裁—陈清兰）

贵宾第三天 全天： 标杆项目实地考察＋研讨 （项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨，三选一）

线路1、 田园东方 （成都） ；

线路2、 麓湖小镇 （四大文旅 神盘之一 ）；

线路3、 大梁酒庄

增设小班辅导：