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本文首发于公众号“楼市参考”
2019
年的第一天，楼市就传来一个大消息：
重庆大幅提高了“主城个人新购高档住房房产税起征点”。
根据“重庆市住房和城乡建设委员会”
1
月
1
日在官网上公布的公告——“
2019
年主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到
17630
元
/
平方米及以上的住房。”
这意味着，如果你在重庆“主城九区”购房，单价等于或者超过
17630
元，才算达到交纳房地产税的标准。
或许有读者一脸懵逼：房地产税不还没有立法吗，怎么重庆就开始征收了？
此“房产税”非彼“房地产税”！
事实上，中国的房产税一直就有。新中国建政之后，
1951
年
8
月
8
日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。中间经过一系列变化，
1986
年
9
月
15
日，国务院正式发布了《中华人民共和国
房产税
暂行条例》，从
1986
年
10
月
1
日开始实施。
这个“房产税”可以看做是“旧版”，而且一直没有对个人拥有的“非营业用房产”开征，所以很多人不知道“旧版房产税”的存在。如果你看财政部公布的“财政收入数据”就会发现，“旧版房产税”每年收入超过
2000
亿。今年前
11
个月，“旧版房产税”
收入
2625
亿元，同比增长
8%
。
为了抑制房价过快上涨，从
2011
年开始，国家在重庆和上海试点了针对个人住宅的“房产税”，依托的法律法规，就是“旧版房产税”的条例。但只对增量（新购）征收，不对存量征收。
按照重庆的实施细则，以下房产将被征收房产税：
1
、个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。
2
、个人住房房产税的征收对象为个人拥有的
独栋商品住宅
，
个人新购的高档住房
，
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房
。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
3
、高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价
2
倍（含）以上的住房。
至于税率是这样的：
1
、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价
3
倍以下的住房，税率为
0.5%
；
3
倍（含）至
4
倍的，税率为
1%
；
4
倍（含）以上的税率为
1.2%
。
2
、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为
0.5%
。
免征面积的规定是这样的：
纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为
180
平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为
100
平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积。
可以看出，在重庆的“房产税”里，侧重对高档住房的征收。高档住房有两个必要条件，达到一个就算。一个是独栋，一个是单价高（上两年
9
城区均价
2
倍）。
为了便于计税，重庆房地产主管部门每年都会公布“高档住房”的单价，下面是历年来的标准：
2011
年为
9941
元
/
平方米。
2012
年为
12152
元
/
平方米，涨幅
22.2%
。
2013
年为
12779
元
/
平方米，涨幅
5.2%
。
2014
年为
13192
元
/
平方米，涨幅
3.2%
。
2017
年为
13941
元
/
平方米，涨幅
5.7%
。
2018
年为
15455
元
/
平方米，涨幅
10.9%
。
2019
年为
17630
元
/
平方米，涨幅
14.1%
。
那么，该如何看待重庆的这次“调价”？它将对全国楼市带来什么影响？下面是我的分析：
第一，重庆历年的“起征点（豪宅标准）”，平均年涨幅是
9.5%
，显示了楼市的中长线抗通胀能力。
重庆自从
2011
年出台“起征点”以来，一共
6
次上调了这个标准，其中
2012
年涨幅最大，达到了
22.2%
。然后三年，涨幅都没有超过
6%
。但最近两年，涨幅都超过了
10%
，本次调整幅度是
14.1%
。
至于调整的依据，则是“主城九区”过去两年的新房平均房价。
6
次调整，让重庆的“起征点（豪宅标准）”上涨了
77.3%
。如果平均到每年，则超过了
9.5%
。这意味着，重庆主城
9
区平均房价涨幅，在过去几年里超过了
9.5%
。这个涨幅，跑赢了全国
GDP
的增长速度，这说明重庆的房子是有中长线抗通胀能力的。
事实上，重庆房价如果跟一线城市、强二线城市相比，涨幅还算是偏小的。
第二，重庆这次“起征点”上调，证实了我之前的判断——房价要稳，但不等于不涨。
过去两年，限价最严格的时候，地方政府不允许新房备案价上涨，这是特殊时期的特殊举措。好处是，可以有效控制房价；坏处是，会造成阴阳合同、双合同，最终引发大量维权案例。此外，过于僵硬、严格的限价措施，会破坏楼市补库存的过程，伤害开发商的积极性，要么让房子质量下降，要么让补库存时间无限拉长，最终影响到实体经济。
未来两三年，地方债对拉动中国经济将发挥重大作用，因为减税降费会让地方政府收入锐减，稳增长必须扩大地方债规模。而在地方债里，一半是专项债，其中很多是棚改债、土地整备债、地铁债，
这些专项债都跟土地价格挂钩。如果地价长期不涨，这些债券将很难发行，发行了也存在还款难的问题。
所以，从中长期看，房价、地价都需要稳中有涨，至少要跑赢
GDP
涨幅才行，才能实现产业链条的良性运转。
第三，2019年将有更多城市跟随重庆，调整“豪宅标准”，以及“备案价标准”。
房产税试点的城市，只有重庆和上海。但其他城市也存在各种“价格标准”，比如在二手房交易里，“非普通住宅”的税费会高出很多，这个“非普通住宅”也往往用价格计算，比如深圳已经有官方专家透露，
2019
年将调整“豪宅标准”。在广州、中山等城市，已经开始适度放宽了备案价。
因此，
2019
年会有更多城市，在楼市价格管制上有所松绑，理由是：保护刚需，支持改善型需求，避免普通住房“被豪宅”。
作为四大直辖市之一的重庆，其楼市新年第一天的“头炮”，具有标杆意义。
正文完
