除了天府新区，成都很难找到第二个，二手房价格像过山车一样忽上忽下的区域。
这一点也是很多看空天府新区的人有力论点支撑，但是究竟降了多少？具体的原因是什么？以及我们的一点点思考，都在这篇推文中。
首先选几个我长期在观察，问的人买的人都多的小区，给大家看看价格起伏有多离谱。
1、中海锦江城云熙一期、二期(锦江生态带)
锦江生态带，代表的是天府新区全熟板块，也能代表天新纯居住板块，在配套已经落地成熟的背景下，
按照常识，是不应该大起大落的。
更何况云熙一期和二期房龄只有5年左右，最老交付的也不超过8年，大部分都是96-113㎡的套三产品，产品本身也无硬伤。
中海锦江城云熙实景
但是下面云熙一二期近2年价格变动的一个情况，完全击碎了房地产价值支撑价格的基本逻辑：
2022年，云熙价格抵达高点，
成交均价2.7万/㎡
2023年1月，开始急速回调降价，
成交均价2.1万/㎡
疫情放开后，2023年3-5月，
均价又迅速涨到2.5万/㎡
随后从2023年3-5月一路下跌，
一直跌到现在1.8万/㎡
就像热恋男女的情绪，坐过山车一样起伏不定，始终没有锚定一个稳定的价格体系。
锦江生态带一直给人一种“渣男”即视感，善于调动买房人情绪，但反复断崖式降价，会让每一个房东泪洒天新。
回归产品本身，这个小区成交的主力99㎡套三，总价180-250万这个区间，整体品质并不弱，2T4的梯户比，大围合式百亩大盘，如果放到五城妥妥的改善品质。
但锦江生态带整体价格下探的大背景在前，同区域品质更高的德商御府天骄、离地铁更近的万科翡翠公园乃至花涧的洋房降价在后，云熙自然也稳不住这个价格。
毕竟覆巢之下焉有完卵，“渣男”和“暖男”反复横跳的锦江生态带，让人爱不起来。
下面这位板块能级更高，概念更高端大气的中央商务区也没好到哪里去。
2、万达华府（中央商务区板块）
中央商务区是很多人戏称的“天新高富帅、画饼老司机”，规划为未来成都新中心，精英中的精英，核心中的核心。
天府新区总部商务区实景（官方宣传片视频截图）
最有代表性的万达华府，摇号时代的网红项目，最高峰时期曾经有过3.76万/㎡的成交记录，蔚蓝卡地亚看了都要直呼内行。
图源链家
流入二手房的时间是2021年1月，
成交均价2.5万/㎡
仅仅半年后（2021年7月），
成交均价来到了3.5万/㎡
高峰行情一直从2021年7月维持到2022年3月
随后房价开始一路下跌，几乎每半年跌掉3000元/㎡
直到最近，
成交均价已经跌到2.1万/㎡
链家外网展示的部分房源成交价
中央商务区绝对能够代表天府新区卖规划、卖发展、卖未来最成功的板块，万达华府属于其中既有规划和发展，同时并不能算很偏僻的项目。
你既不能说它偏，又不能说它缺发展，甚至生活氛围都已经初具规模，但它就是喜欢暴涨暴跌，就像小时候暴饮暴食的我，总是要被家长骂。
万达华府（万达一号）商业街实景图
而且万达华府入场的时机很巧妙，全成都房价高点刚好也在2021年，等于卡着市场上行期进入二手房市场。
这一点很具有迷惑性，万达华府没有真正穿越一个市场周期，迷了房东，也迷了接盘侠。
中央商务区二手房市场的水，就像三岔湖一样深，钓的人多了，自然容易空军，想要等着破4破5的投资客，终究是竹篮打水一场空。
上面这两个“天龙人”板块或许只能代表溢价较高的区域，那天府新区T2梯队的板块，偏刚需的产品，跑得脱？
3、万科海悦汇城东区（万安板块）
万安只能算天新二梯队板块，主要产品都是小户型为主，以海悦汇城为例，面积段44-124㎡，整体定位偏刚需。
类似板块面向的都是纯自住需求的购房者，但依然逃不开价格跳水式下滑。
2021年7-12月为小区最高峰，
成交均价2.7万/㎡
随后2022年整年处于下跌行情，
一直跌到均价1.9万/㎡左右
2023年2-5月又开始回升，
上涨到2.4万/㎡左右
2023年5月之后，又开始一路下跌，
直到现在1.5万/㎡
这3个楼盘，处于3个不同的天府新区代表性板块，但价格走势极其相同。
市场行情好的时候，半年之内能涨四五千的单价市场行情差的时候，半年之内能跌四五千的单价，这在成都其他区域极其少见。
1、天府新区房价被提前透支，投资客多
天府新区的楼市和股市有异曲同工之处，在市场行情好时，恰好又遇到一个新概念（规划）。
天府总部商务区效果图
市场上的人蜂拥而至，在人口、产业、配套都没有完善的情况下，房价迅速赶超主城，价值提前被透支。
成都4月房价涨跌幅（图源克而瑞四川）
在市场行情差时，恰巧又到了考验概念（规划）兑现便出现了集中抛售，套现离场。
2、天府新区学校一般，且没有强绑定。
天府新区的学校和高新南、锦江、青羊，几乎没有可比性，甚至和武侯、成华、金牛对比，也没有明显优势。即使有个别好的学校，天府新区又是多校划片。
2024年天府新区小学划片
众所周知，学区是房价保值增值的核心因素，天府新区绝大部分楼盘并不具备这一核心要素。
3、天府新区房价受新房冲击巨大
目前整个天府新区还有着源源不断的新房供给，
不论是天府前湾、锦江生态带，还是中央商务、兴隆湖。
这些新房的品质对二手房来说完全是降维打击，而且新房又都在集中打折出售，更是让二手房价格没有优势。天府新区二手房业主，想要卖得快，就只有一再降价。
以上就是我对天府新区房价的一些看法，如果你也关注天府新区，想在天府新区置业，后续我将给大家推荐一些，当下值得购买的二手房和新房。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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