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编辑：万仁涛
本文字数3734字，建议阅读时间8分钟
“养老地产”是“养老+地产”的综合开发模式，也就是将房地产开发与养老消费需求结合起来，以此满足老年群体养老需求而出现的新兴产业。特殊的国情，给我国“养老地产”的发展带来了前所未有的机遇：
1.
人口老龄化所带来的机遇。
进入
21世纪，我国步入快速老龄化阶段：根据2010年全国第六次人口普查结果，我国60周岁及以上人口为1.78亿，占全国总人口比例为13.26%。其中65周岁及以上人口为1.19亿，占全国总人口比例为8.87%。根据有关方面预计2020年中国65岁（含）以上老年人口将达到1.64亿，将占总人口比重的16%以上。人口老龄化在带来一系列复杂问题的同时，也潜藏着巨大的市场商机。老年人口数量的增加，人均寿命的延长，都将给“养老地产”的发展带来良好机遇。
2.社会化养老所带来的机遇。
随着全面二胎政策的实施，很多独生子女组建的新家庭都面临着上要赡养四个老人、下要抚养两个孩子的难题：经济压力暂且不说，住房压力以及赡养老人的时间、精力等，可能会让很多年轻人感到心有余而力不足。
在这种背景下，
“社会化养老”迅速崛起：“社会化养老”一方面可以帮助更多老年人实现“老有所养、老有所居”，丰富老年生活；另一方面，也可以缓解年轻一代在赡养老人过程中的住房压力和时间精力，帮助他们放下包袱，全身心投入竞争日趋激烈的职场工作之中。而“社会化养老”的日趋普及，将为“养老地产”发展带来前所未有的机遇。
3.房地产宏观调控带来的机遇。
进入
21世纪以来，我国房地产价格持续飙升。为了扼制房价快速上涨，缓解房价上涨所带来的社会压力，国家出台了一系列房地产调控政策。特别是2017年以来，各地加紧了限购、限贷政策，对住宅地产、商业地产持续涨价态势形成了较大压力。
与此同时，在保障房建设、养老地产建设等民生领域，国家政策依然是大力扶持。在此背景下，住宅地产、商业地产领域的部分开发商寻求转型，养老地产逐渐成为投资热点。可见，房地产宏观调控政策的实施，为“养老地产”的发展带来了新的机遇。
作为房地产的子类，养老地产融资既具有房地产融资的共性特征，也具有不同于其它房地产融资的个性特征，突出表现在以下几个方面：
1.
养老地产资金需求规模更大。
养老地产的开发成本，除购置土地和直接建设成本外，还包括养老设施的投资。从目前养老地产的开发实践来看，养老设施投资规模相当于直接建设成本的
30%-80%。以10万平方米的养老地产而言，仅养老设施一项，就会增加2-3亿元的投资。因此，养老地产资金需求规模更大；
2.养老地产融资周期更长，风险更大。
不同于其它房地产
“开发—建设—销售”模式，养老地产更多采用“开发—建设—运营”模式。也就是说，养老地产建成后，很难通过项目销售立即回笼资金，更多地采取“持有+运营”方式，年回报率在8%左右。即使项目建成运营，资金回笼周期也要12年左右，加上之前的开发建设周期，一般要15年左右才可以收回投资。因此，养老地产融资周期更大，融资风险更长；
3.养老地产融资抵押条件受限。
养老地产的政策性、民生性、非盈利性特征突出，养老地产的土地基本上是国家划拨。这些特征，决定了养老地产的土地、房产、设施等都很难用于抵押，也就难以获得银行金融支持。综上所述，养老地产资金需求的增加、回收周期的延长、抵押资产的受限，加剧了养老地产的融资难度，唯有创新融资模式，才能从根本上解决我国养老地产发展过程中的资金瓶颈约束。
1.政府补贴
目前国家为支持民营企业的发展已经出台了一系列的投融资政策法规，具体到养老企业来说，多有直接补助、政策贴息、运营补贴发放等方式。由于养老是一个产业链很长、跨领域的产业，因此这些政策涉及到民政、发改、卫生、科委、商业等多个部门，作为养老企业应该积极关注国家这些政策法规，认真学习领会，尽力争取政策优惠。但机构性质不同和地方经济发达程度不同，补贴方式差别较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济发达地区补贴力度更大。
2.银行贷款
银行贷款相对操作简单，融资成本低，灵活性强，对于融资的可操作性较强，但由于我国银行对养老服务业的支持仍处于起步阶段，养老机构很少得到银行的信贷支持。
2015年民政部与国家开发银行出台《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，明确了国开行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求，贷款项目侧重于能够提供可持续养老服务，有准确的市场定位，有一定行业经验或能力的房企。
3.养老债券
2015年4月，国家发改委制定了《养老产业专项债券发行指引》，旨在加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入。因政策扶持，风险小，融资成本低，发行时间灵活，融资期限较长，企业可以通过发行专项债的方式募集资金，用于养老地产开发。但由于目前市场认可度不高，此方式还存在一定瓶颈。
4.产业基金
中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。中央层面，
2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。金
融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。另外，除了政府发起的创投引导基金之外，一些金融机构、民间资本也发起了产业基金，这些基金对项目本身的要求较高。比如华夏银行目前正在筹备的养老产业基金，将以股权投资和劣后债投资模式支持养老产业发展，基金初步规模约为10亿元。
5.信托投资基金（REITs）
信托因风险低、收益稳定、资金充裕、供应时间久、方式灵活等特性，可在养老地产融资中充当直接融资工具和间接融资渠道：成立SPV，通过结构性融资以股权、债权两者结合的方式进行直接融资；成立单一信托，使银行以表外业务形式通过信托渠道发放资金给养老地产项目，进行间接融资。但信托投资基金门槛高，目前发展还不够成熟。
美国目前的养老地产REITs为主流融资模式，在我国，REITs具有广大潜在投资者，作为一种较低成本的资金支持，REITs能够为养老地产提供资产信用融资。养老地产投资周期长、风险小、能够提供长期稳定回报的特点与REITs自身属性匹配。
REITs
运作模式：
6.PPP模式
政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。
2017年8月财政部、民政部和人力资源社会保障部印发《运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》，引导和鼓励社会资本通过PPP模式，兴办社区养老网点、地方公办私营养老院和构建现代养老服务新业态。包括BOT、PFI在内的模式，转换了政府职能，体现了参与主体风险共担、利益共享的特性，有利于提高养老地产服务的管理效率和水平。
（
1
）
BOT融资模式，即“建设—经营—转让”模式。首先由政府授权私营企业投资建设，在一定期限内经营并享有经营收益。特许经营期满，项目无偿地、完整地移交给政府（或相关部门）。
（
2
）
PFI融资模式，即“私人主动融资”模式。首先由政府根据社会需求，提出拟建项目，通过招标引入私营部门投资建设。项目建成后的特许期内，私人部门向政府指定的特定群体提供服务，并从政府部门收取相关费用（即政府购买）；特许期满后，将项目完整地转移给政府（或相关部门）。
不同于BOT融资中向接受服务方收取费用，PFI融资中的收入主要来自政府，而不是接受服务方（项目使用者）。养老地产具有典型的社会性、公益性，将BOT、PFI等融资模式引入养老地产开发、建设和经营过程中，具有较强的可行性。但因养老地产投资规模大，企业特许经营周期一般比较长，至少在十年以上，企业才有可能收回投资和利润。
7.私募股权基金
对于缺乏资金的养老地产而言，募股权基金绝对是一条好的出路。因为中小企业缺乏的不仅仅是资金，他们更需要资本方提供管理、财务、渠道、人才、上市等方面的帮助。另外，养老产业通常比较
“脚踏实地”，比较容易能够得到投资者的青睐。推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。
