新型小镇与长租公寓，同是存量地产时代房企转型的两大热门途径。在转型的十字路口该如何做出抉择，绿城与滨江两家杭州本地房企选择了不同的道路，其中又将会有哪些泡沫与陷阱在等待呢？
3月21日，杭州滨江房产集团股份有限公司举行网上业绩说明会，公司董事长戚金兴，独立董事于永生，副总经理、财务总监沈伟东，副总经理、董事会秘书李渊和公司保荐代表人石衡出席本次说明会。
对于最近热门的长租公寓，董事长戚金兴表示非常看好这个市场，滨江将力争成为杭州市集中式长租公寓的龙头，已正式成立了暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司，并已正式启动。
作为杭州市政府首批试点长租公寓的企业，董秘李渊也表示今年准备确保一千套，三年内争取两万套，五年内五万套，十年内十万套，并表示希望做到中国长租公寓看杭州，杭州长租公寓看滨江。
房企的存量地产转型是必然的，但是如何转，选择哪一条路，在十字路口，杭州本土两家房企便有了不同的选择和答案。
绿城：中国小镇的教科书
The new town
自从住建部提出，到2020年，要在全国培育1000个左右富有活力的小镇。
一时间，全国掀起小镇热，各种打着“小镇”名义的项目，如雨后春笋般涌现。目前，绿城小镇集团开发和签约项目已超过24个。
从海南蓝湾小镇，到舟山长峙岛；从嵊州越剧小镇，到武夷山茶源小镇；从大隐都市的桃源小镇，到佛宗道源的天台莲花小镇……
每一个绿城小镇，都是X+4模式。
所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，X代表小镇的独有特色。目前，绿城主打的产业小镇类型，主要有三种：农业小镇、康养小镇和文旅小镇，也兼容其它如教育、科创、影视、体育和物联网等产业主题。
存量房产时代，作为绿城选择了新型小镇这一“蹊径”，主要是根据其三大重要优势导向而成：
首先是因为，绿城是一个具有理想主义色彩的房企。
20多年来，从“商品房”跨越到“小镇”时代，它的每一次成功，都因改变世界的信念，超越了企业对利润的低层次追逐。
其次，绿城本身就拥有优势的上下游配套产业。
从房产、设计、教育、颐养、医疗、健康、物业、足球、农业到诸多专业公司，可为小镇生长提供充沛的内驱力。
第三，依托大股东中交在基础设施方面的优势，以大基建、大金融、大消费为特色小镇的开发动力，绿城中国提供大配套，形成全产业链服务模式。
乌镇景区总规划师陈向宏曾表示：“乌镇的商业模式可以复制，但它独特的文化气息、所有的节庆和创造这些的团队不可以复制。”不同的小镇应当拥有不同的面孔，“千城千面”才是大众喜闻乐见的新型城镇化趋势。
倘若不顾小镇的定位与当地的经济发展水平，那么小镇的发展极容易变成“地产泡沫小镇”。
“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。所以然者何？水土异也。”不顾客观条件，盲目照搬，肯定是事与愿违。
滨江：争做杭州集中式长租公寓龙头
Strive to be a pioneer in the industry
除早早入场的万科泊寓之外，房企进军长租公寓总是伴随着“豪迈的口号”。
作为已在这一市场打拼三年的万科泊寓，目标是2018年达到15万间；
旭辉的目标是2018年签约6万间；
碧桂园则在去年底设定了“三年内发展100万套长租公寓”的目标；
佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓；
保利地产计划三年内完成30万套长租公寓。
在市场前辈们这般规模的目标之下，滨江表示今年准备确保一千套，三年内争取两万套，五年内五万套，十年内十万套，并表示希望做到中国长租公寓看杭州，杭州长租公寓看滨江。
长租公寓这一市场竞争是非常激烈的，仅从融资额度便可窥见一二。
据媒体不完全统计显示，自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企纷纷介入，7家企业总计473亿元的融资计划获批。截至3月19日，部分房企已经完成了部分融资额度的发行工作。
关于房企迅速占领长租公寓这一市场的决策，同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从市场热度和政策信号来看，长租公寓是房企重要的转型领域；从运营模式来看，长租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，长租公寓还能满足原“类住宅”人群的居住需求。总体来看，房企以规模迅速扩张的形式来占据市场是较为正确的方式。
尽管长租公寓市场未来潜力巨大，但该市场目前仍处于前期投入期。所以对于入场的房企来说，压力同样不小。
恒大研究院副院长夏磊在接受采访时指出，房企进入长租公寓将面临三方面的经营压力：一是供给过剩，带来的空置率压力。二是市场竞争激烈、抢占份额带来的租金过低压力。三是在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格倒挂压力。此外，从外部性上看，一家机构的经营风险也会传染给竞争对手。如果采取激进的房源获取方式，必然会推升全市场“二房东”模式的底租价格，进而将自身运营风险传染给同业机构。
长租公寓与新兴小镇必然是值得进入的
Housing rental market and new town
2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。
此外，去年7月住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点后，试点城市地方政府纷纷将组建、扶持国有租赁公司作为培育租赁企业的重要举措。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受央视采访时透露，12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。
早些年，杭州的留用地由于只能做商业项目，且开发受到村里限制、过程相对复杂，因此很少有大型品牌开发商青睐。直到去年，市场环境开始发生了变化。
客观上来说，杭州土地日益稀缺，拿地成本也不断提高，留用地的价格相对低廉。主观来看，去年开始国家提倡大力发展租赁市场，留用地既可自持又可出售的特征，正好符合开发商的发展需求。一时间，留用地竟成了“香饽饽”。与此同时，留用地的开发模式也迎来了全新升级。
新型小镇作为能够承载优美环境、人文风俗、历史文化、特色资源最佳空间容器，自然也是留用地开发模式的精选之一。重点发展新型小镇，也能带动特色产业发展。
因此杭州各大房企也在原本“小打小闹”的留用土地上展开激烈争夺，除了绿城，滨江、德信等品牌开发商也都纷纷涉猎留用地。
积极建设长租公寓代表的是不仅是众多租房者美好生活权益的保障，相应国家租购并举的号召，还能增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，影响房地产市场的价格。
