初步测算， 4个一线城市方面，2月份新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。 其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。新建商品住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅与上月相同。

31个二线城市方面，新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点， 武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交。二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.2%和3.0%，涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点，均连续10个月回落。

35个三线城市方面，新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点 ，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%，包头、锦州和扬州等12个城市无成交。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.9%和3.3%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点，均连续11个月相同或回落。

“ 总体看，2月份全国商品房价格涨幅稳中有落，疫情对房地产冲击全面显现。 疫情导致购房者禁足、售楼处关闭，多地出现整月闭市的情况，销售停滞，拖累效应明显。对此，多家房企为促回款保障现金流安全，采取‘云看房＋打折优惠’等促销手段，但线上看房转化率较低造成销售业绩难有突破，个别房企出现全月仅售1-2套的窘境。1至2月份全国商品住宅销售面积同比下降39.2%，销售额同比下降34.7%。”中国民生银行研究院宏观分析师赵金鑫对《金融时报》记者说， 短期内房地产市场能否快速回暖仍需结合疫情发展进行判断，如疫情防控顺利，短期抑制的购房需求将明显释放 。预计3月份商品住宅销售价格各项指标环比增速将有所回调，但同比仍难乐观，往年楼市销售“小阳春”难现。

夏丹认为，受疫情防控形势严峻的直接影响，房 地产开发和销售活动基本停滞， 开发投资和商品房销售增速不可避免地出现下跌。

开发方面 ，建筑工地延后施工，土地拍卖有限开展，部分大型房企聚焦一二线城市拿地。1至2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%；房屋新开工面积同比下降44.9%，房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别下降29.3%和36.2%。

销售方面， 夏丹表示，不少房企开启网络销售模式，但不动产推介和交易的特殊性使线下销售不能被完全替代，销售整体滑坡，库存转而增加。1至2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；销售额8203亿元，下降35.9%；待售面积比2019年末增加3184万平方米。

“ 预计后续开发和销售跌幅将不断收窄，增长缺口逐渐修复，全年风险可控。 3月份湖北以外地区尚未全面复工，各项数据可能仍在低位。”夏丹进一步分析称，一二线城市在就业、教育和医疗等方面的优势仍具备较强吸引力，购房需求所受影响仅为交易时点的推迟，随着逆周期调节力度加大，疫情过后开发和成交还可能出现回补。非都市圈内三四线城市若无额外政策红利，所受负面影响相对较大。

值得注意的是， 2月份以来以一二线为主的多个城市密集出台了房地产边际宽松政策，以对冲短期负面影响，更多城市可能跟进。 在夏丹看来，大多政策作用于土地出让环节和商品房预售环节。地方为稳定楼市可出台边际宽松政策，不过大幅放松可能性小；边际宽松政策中，合理的供给侧宽松多能放行，需求侧宽松则有可能不被允许。

从融资角度看 ，夏丹指出，国内流动性继续保持合理充裕，市场利率下行有利于缓解房地产企业融资成本压力，主流房企也逐渐恢复债券融资，停工停售带来的经营压力有望缓解。

针对今后房地产政策走向，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇3月16日在国新办新闻发布会上强调， “房住不炒”的定位没有改变。 “房地产的发展政策，我们要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激经济政策，这也是明确的。”

“房住不炒”政策基调不变

对于消费者而言，楼市动向关乎买房大事。

从近几个月的政策来看，央行仍然坚持“房住不炒”基调，并强调按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 与此同时，部分地方出现试探性政策，河南驻马店、陕西安康等均出现降低首付等鼓励性政策，前者沦为“一日游”很快取消，后者是否继续生效也是众说纷纭。而济南市发布《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》，将450平方公里的直管区高标准规划为济南市绿色建设产业示范区。在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。不同地方政府因城施策方针下的不断试探，让市场期待再度分化。

与此同时， 从金融角度看 ， 虽然目前降低首付政策多为“一日游”，但近期资金面相对宽裕， 这部分资金虽然主要以支持实体经济为主，不过房地产贷款仍是不少银行的优质信贷业务，可贷资金增多； 再加上美联储不断降息的动作之下，短期内国内利率上升空间不大 ，更让不少消费者预期利率将趋于稳定，甚至仍有望下行。

而 从市场角度看 ，疫情期间压抑的需求之下， 不少二手房业主或开发商可能采用降价促销的方式来吸引顾客 ，以缓解自身的流动性压力，刚需购房者出手意愿增强。

对于开发商而言 ，近期融资回升势头明显。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，1-2月份全国房地产开发企业到位资金同比增速为-17.5%，属于明显恶化，但近期房企债券融资力度明显强化，表现为规模扩大、融资成本降低、融资获批时间压缩等。根据克而瑞数据，截至3月11日，月内房企已发债29笔，发行总量约合人民币434亿元。同时，房企融资成本从2月起大幅下降。2月，房企平均融资成本为5.68%，较1月的8.23%大幅下降2.55个百分点。而2019年，房企平均融资成本维持在7.07%。严跃进分析，债券市场推行注册制等机制改革，也加快了房企债券的发行。而随着预售资金监管政策的改善、商业银行可贷资金规模的提高，客观上房企的资金到位状况依然会有所改善。

不过，这种供需两端的“升温”意愿并不意味着政策一定会大幅松动，楼市会再度大热。 毕竟，此前十数年楼市的反复之痛已经让决策层深感“泡沫之危”，过去两三年以来的坚决调控、多管齐下不可能轻易放松；同时，经过长期的高速增长，不少地区楼市价格已经处于高位，继续攀升的空间不足，即便放松也难以达到“稳经济”之效。

更重要的是， 从宏观层面 ， 当前实体经济中的小微、民企正嗷嗷待哺，新动能、新技术领域蓄势待发，全面脱贫攻坚任务迫在眉睫，放任资金更多流向房地产反将成为中国经济转型升级的最大障碍。 从行业层面， 待售面积有上升趋势。严跃进介绍，从2018年开始，各地库存数据就已经陆续上升，尤其是预售证管控放松的城市，实际上库存数据是有所反弹的，这也是房企必须关注的风险之一。 从购房者角度 ，刚需或改善型需求（也是变相刚需）之外，投资投机风险大幅上升，需保持谨慎。毕竟，与其他商品不同，对于大多数人而言，房子是非流动资产，政策春风送暖之下仍需关注长期趋势。

来源：金融时报

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