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上海市区最不幸的板块，为什么一直无法翻身？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-04-11 20:00

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杨浦中原板块，恐怕是上海最不幸的板块。

就和它在互联网上的戏称”上海的西伯利亚“一样，中原板块几乎完美避开了所有的楼市利好。

这里的房价是中环旁真正的价格洼地，三百万就可以买一套90年代的老公房，均价仅有五万左右。

随着最近这轮市场回调，中原板块的房价一度跌回2016-2017年的水平，四万多的单价就能上车。

房价不坚挺，规划无预期，不幸的中原板块还有未来吗？

中原的第一个不幸，是本拥有最好的开发规划条件，却开发成了动迁大居。

时间回到80年代，中原和新江湾是的确是杨浦仅有的两片处女地，属于当时市区边界的处女地。

这样的地段有很多，比如天山地区，大宁地区，漕河泾地区，古美地区，当年要么是空地，要么是有一些工厂，后面比较好拆掉。

作为杨浦的处女地，新江湾和中原其实也有两大发展方向：

一个是建造工业区或者经开区，另一个就是建动迁房。

对于当时的杨浦来说，工业实力很强，当时未必看得上所谓的高科技或者外贸行业的那仨瓜俩枣，因此就没有再考虑前者；

且当时新江湾还是机场，说起来能动的也只有中原地区这片农田。

因此，80年代市区大开发的时候，为承担吴淞路闸桥、成都路高架、杨浦大桥等市政重大工程的动迁疏解任务，于是就有了后来的“挺进中原”，中原就成了最早一批的市区动迁大居。

建成初期的中原

到了1996年，整个中原地区就已经基本建成了成片的动迁房社区。

而1995年之后，才是上海飞速发展的阶段。

伴随着外资、金融等几波新的产业周期，上海进行了快速的城市化，大量的外环内区域开始拆迁崛起，副中心开始发力生长，五角场大拆大建，中原这时候却完全错过。

等到2010年后世博拆迁带动的这个周期，中环的徐滨、大宁、天山、北蔡大华这些地方开始崛起，中原又是被困在了原地。

中原完美的错过了上海城市化建设最辉煌、产业发展最快的周期，只能成为中环旁一个声名不显的老破小集中区。

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中原的第二个不幸运是，即便在老破小这个生态圈里，中原也处在老破小的底端。

随着楼市的分化，商品房和老破小的价值开始拉大，老破小内部也产生了鄙视链。

老破小这类产品，从产品分级上来讲已经属于被抛弃的产品类型，近些年新来上海的增量购买力大多住过好房子，越来越不愿意选择老破小。

只有拥有一定的“稀缺资源”的老破小，才能够吸引到外来购买力，要不然只能在本地居民之间流转。

所谓的稀缺资源，一个是地段，一个是产业，一个是学校。

其中，学校溢价这件事在老破小上已经幻灭了大部分，只有极少数还能靠挂户口吃点红利。

而论地段，内中环的老破小，地铁，商业，医疗、教育资源都很不错，但是互相之间其实也很难拉开差距。

当然这两点中原肯定全面错过，中原大部分房子没有好学校，地段也只是中外环，配套是全面落后。

叠加动迁社区房屋品质一般，中原在北面市区的地位一直相当于南上海的九亭，只能虹吸最低预算的刚需购买力。

这种情况下，真正起到决定性作用的、能让中原逆势起飞的还是产业。

但是产业这个维度，不仅仅是中原，其所在的杨浦，以及整个北上海都是全面落后。

昨天在环二老师的文章 2024年，逃离北上海里，其实也提到了这一点：

产业的分化决定了房价是否坚挺，而北上海产业发展的没落造成了北区整体房价的不坚挺。

在过去这十年里，这些条件就形成了一个恶性循环：

没有好房子、没有好学校、没有好的社区环境，社区老龄化严重，也没有新增的适合年轻人生活方式的配套出现，让板块无法吸引年轻人。

产业增量有限，新增的购买力本就不多，这些购买力又被杨浦成片的、条件更好的老破小分流走，中原板块的楼市一直只能靠本地居民撑着。

随着板块格局的几度分化，市场对于中原板块的认知已经定型，中原已经稳稳的坐在了板块鄙视链的底端。

这也就是为什么，中原外部即便有了新的规划，比如地标尚浦中心，比如抖音，都还是带不起来中原。

有钱的去了新江湾和东外滩，刚需的去了内中环的老破小，中原一直只能吸纳预算最低实在没得选的那批购房者。

除非是北上海的产业腾飞到陆家嘴和张江的程度，不然，很难带火中原。

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中原想要突破，除非是自身内部进行大拆大建，重塑板块的格局，让购买力重新对其产生认知才行，至少得能够吸引年轻人的到来。

比如徐汇的中城计划，在漕河泾和田林康健腹地搞了鑫耀中城，在龙华搞了滨江中城；

这些举措就是通过区域的综合体建设，让老破小板块有能够匹配年轻人生活方式的配套。

但是很遗憾，这点对于中原来说也不现实。

中原第三个不幸就是没有动迁的基础，大概还是会失去未来的二十年。

如果说中原之前的问题来源是开发的太早，未来的发展困境就来自于开发的太晚。

中原的房子主要都是90年代前后，完全没有破到两旧一村的水平，很难启动大片区的城市更新。

板块内目前只有中原一村太老太破，做了原拆原建也就是“拆落地“的动作，目前整个社区一大半还没改完，可以预见板块内其余的大部分社区还只能维持现状。

中原一村

当然，有北外滩20年房龄商品房拆迁的先例在前，中原也未必不能更新。

这其实就回到了问题的本质，一是有没有必要拆，二是有没有钱。

前者的答案，大概率是没有必要。

北外滩可以为了核心区地标拆掉商品房社区，中原貌似并没有这个量级的重磅规划。

杨浦即便是效仿这个动作，第一优先级也是东外滩，第二优先级也是鞍山、同济新村这些内环的板块和社区，恐怕还轮不到中原地区。

第二个点，杨浦也不占优势。

更何况即便有这个钱，肯定也是优先招商引资给东外滩多搞些企业过来，对于整个区域的发展肯定是更加有利，也不会专注于中原板块的旧改。

因此，中原板块未来还是无法改变当下的这些问题，只能持续吸纳刚需购买力。

但是这个吸纳速度未必比得上板块的老去速度。

缺乏产业带来的新鲜血液，板块内部的居民圈层一直没有有效的更替，因此整个中原地区，如今的主力居民仍然是当年迁来这里的拆迁居民，板块老龄化严重。

2024年最新的数据表明，中原大部分地区所属的杨浦殷行街道，人口密度大、老龄化程度高，拥有近20万人口，60岁以上人口占户籍人口50.02%。（数据来自公众号上海杨浦）。

这个水平已经是上海老龄化程度最高的区域里前几名了。

作为一个以本地购买力为主的老破小集中区，恐怕未来的房价走势还要打上一个大大的问号。

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丧失了所有利好，中原的房子，买升值就算了，不是好的目的地，中原的未来肯定是持续失落的。

中原，还是维持了原来的定位，吸纳北上海最刚需的购买力。

当然，如果你生活在北上海，不得不选择老破小，那么还是说一下中原的几个优势，来安慰一下内心。

中原这地方，烟火气很足，街边是各种各样的小店，地铁口有大润发，日常生活还是比较方便。

板块内有个小的太平洋生活广场，一个大一些的中原城市广场。

上海市区最不幸的板块，为什么一直无法翻身？

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