美元加息，会不会刺破中国楼市的泡沫？这个问题，是当前投资者关注的一大焦点问题。
要回答这个问题，我们不妨回顾一下历史。看看在过去
30
多年里，美元加息周期的时候，中国楼市发生过什么。
自
1980
年以来，到本次加息之前，美元有过
5
次比较明显的加息周期，它们分别是：
第一轮加息：
1983
年
3
月至
1984
年
8
月，基准利率从
8.5%
上调至
11.5%
。
第二轮加息：
1988
年
3
月至
1989
年
5
月，基准利率从
6.5%
上调至
9.8125%
。
第三轮加息：
1994
年
2
月至
1995
年
2
月，基准利率从
3%
升至
6%
。
第四轮加息：
1999
年
6
月至
2000
年
5
月。为了防止经济过热和通货膨胀，
1999
年
6
月美联储开启新一轮加息周期，通过
6
次升息使联邦基金利率累计提高
175
个基点。
2000
年科技股泡沫破灭后，美联储停止加息，并于次年年初开始连续大幅降息。
第五轮加息：
2004
年
6
月至
2006
年
6
月。
2003
年下半年美国经济强劲复苏，拉升通胀预期。
2004
年
6
月
30
日，美联储启动新一轮加息周期。通过连续
17
次加息，联邦基金目标利率从
1%
上调至
5.25%
。
前两轮加息的时候，中国只在个别城市出现了商品房。那时候没有“楼市”的概念，也无从考察美元加息对楼市的影响。
第三轮加息的时候，正值中国遭遇严重的通胀，中国是在
1993
年
5
月启动的加息，早于美国。
而且当时中国加息力度非常猛，一次就可以提高
2
个多百分点的利率，力度相当于目前的
8
到
9
次加息。
1993
年到
1995
年，中国出现了房地产泡沫的破裂，其中海南、惠州、北海等城市非常惨烈。在上海，商品房价也接近于腰斩。不过说实话，当时并没有形成真正的楼市，按揭政策也没有出台，有能力买商品房的是极少数先富阶层。正因为土地财政对地方政府无足轻重，所以调控起来下手非常重。
那一轮暴跌的确跟第三轮美元加息出现了重叠，但的确跟美元加息无关，而是跟
92
年南巡之后引发的建设热潮、和由此产生的大通胀的治理整顿有关。
不过从国家统计局后来公布的
90
年代商品房平均价格来看，
1992
年、
1993
年、
1994
年的全国均价却是平稳向上，看不出来“楼市泡沫破裂”的迹象。
国家统计局公布的平均房价出现第一次下跌，是在
1999
年
，那一年全国商品房平均价格是
2053
元，上一年是
2063
元。而
1999
年，恰逢第四轮美元加息。
这一轮美元加息非常短，只维持了一年时间，加息
6
次，提高了利率
175
个基点。中国的房价下跌真的跟美元加息有关吗？
完全没有关系。事实上，当时中国正处于
1996
年到
2002
年的降息周期中。由于
1992
年到
1993
年的大通胀，中国央行曾大幅加息。
1996
年以后，开始降息。
1997
年前后，亚洲爆发金融风暴，中国经历了一段时间的通缩。为了应对通过，央行不断降息。这期间，美国一度加息。
所以，
1999
年房价的下跌，主要跟亚洲金融风暴输入的通缩有关，跟美元加息无关。
第五轮美元加息维持
2
年，加息
17
次，利率从
1%
提升到了
5.25%
，可以说是一次典型的加息周期。
这轮美元加息启动之后，中国央行在
2004
年加息一次，
2006
年加息两次，
2007
年加息
6
次。也就是说，中国在美元加息周期里，跟随着加息了
3
次，但真正发力加息是在
2007
年，那时候美元加息已经结束了。
2004
年、
2005
年和
2006
年，虽然中国央行跟随美元加息，但那三年却是中国楼市第一轮真正的全国大牛市，官方的数据是三年分别上涨了
18.7%
、
12.6%
和
6.7%
。
可见，即便是中国央行跟随美联储加息，也不一定带来房地产熊市，至少在
2004
年到
2007
年，中国楼市是大牛市。
第二次全国性的楼市下跌出现在
2008
年，当然这是全球金融风暴爆发引发的，而且此前中国刚刚在
2007
年加息了
6
次。后来的事情大家都知道了，
2008
年下半年央行
5
次降息，
2009
年出台四万亿，当年全国房价暴涨了
24%
。
