美元加息，会不会刺破中国楼市的泡沫？这个问题，是当前投资者关注的一大焦点问题。
要回答这个问题，我们不妨回顾一下历史。看看在过去
30
多年里，美元加息周期的时候，中国楼市发生过什么。
自
1980
年以来，到本次加息之前，美元有过
5
次比较明显的加息周期，它们分别是：
第一轮加息：
1983
年
3
月至
1984
年
8
月，基准利率从
8.5%
上调至
11.5%
。
第二轮加息：
1988
年
3
月至
1989
年
5
月，基准利率从
6.5%
上调至
9.8125%
。
第三轮加息：
1994
年
2
月至
1995
年
2
月，基准利率从
3%
升至
6%
。
第四轮加息：
1999
年
6
月至
2000
年
5
月。为了防止经济过热和通货膨胀，
1999
年
6
月美联储开启新一轮加息周期，通过
6
次升息使联邦基金利率累计提高
175
个基点。
2000
年科技股泡沫破灭后，美联储停止加息，并于次年年初开始连续大幅降息。
第五轮加息：
2004
年
6
月至
2006
年
6
月。
2003
年下半年美国经济强劲复苏，拉升通胀预期。
2004
年
6
月
30
日，美联储启动新一轮加息周期。通过连续
17
次加息，联邦基金目标利率从
1%
上调至
5.25%
。
前两轮加息的时候，中国只在个别城市出现了商品房。那时候没有“楼市”的概念，也无从考察美元加息对楼市的影响。
第三轮加息的时候，正值中国遭遇严重的通胀，中国是在
1993
年
5
月启动的加息，早于美国。
而且当时中国加息力度非常猛，一次就可以提高
2
个多百分点的利率，力度相当于目前的
8
到
9
次加息。
1993
年到
1995
年，中国出现了房地产泡沫的破裂，其中海南、惠州、北海等城市非常惨烈。在上海，商品房价也接近于腰斩。不过说实话，当时并没有形成真正的楼市，按揭政策也没有出台，有能力买商品房的是极少数先富阶层。正因为土地财政对地方政府无足轻重，所以调控起来下手非常重。
那一轮暴跌的确跟第三轮美元加息出现了重叠，但的确跟美元加息无关，而是跟
92
年南巡之后引发的建设热潮、和由此产生的大通胀的治理整顿有关。
不过从国家统计局后来公布的
90
年代商品房平均价格来看，
1992
年、
1993
年、
1994
年的全国均价却是平稳向上，看不出来“楼市泡沫破裂”的迹象。
国家统计局公布的平均房价出现第一次下跌，是在
1999
年
，那一年全国商品房平均价格是
2053
元，上一年是
2063
元。而
1999
年，恰逢第四轮美元加息。
这一轮美元加息非常短，只维持了一年时间，加息
6
次，提高了利率
175
个基点。中国的房价下跌真的跟美元加息有关吗？
完全没有关系。事实上，当时中国正处于
1996
年到
2002
年的降息周期中。由于
1992
年到
1993
年的大通胀，中国央行曾大幅加息。
1996
年以后，开始降息。
1997
年前后，亚洲爆发金融风暴，中国经历了一段时间的通缩。为了应对通过，央行不断降息。这期间，美国一度加息。
所以，
1999
年房价的下跌，主要跟亚洲金融风暴输入的通缩有关，跟美元加息无关。
第五轮美元加息维持
2
年，加息
17
次，利率从
1%
提升到了
5.25%
，可以说是一次典型的加息周期。
这轮美元加息启动之后，中国央行在
2004
年加息一次，
2006
年加息两次，
2007
年加息
6
次。也就是说，中国在美元加息周期里，跟随着加息了
3
次，但真正发力加息是在
2007
年，那时候美元加息已经结束了。
2004
年、
2005
年和
2006
年，虽然中国央行跟随美元加息，但那三年却是中国楼市第一轮真正的全国大牛市，官方的数据是三年分别上涨了
18.7%
、
12.6%
和
6.7%
。
可见，即便是中国央行跟随美联储加息，也不一定带来房地产熊市，至少在
2004
年到
2007
年，中国楼市是大牛市。
第二次全国性的楼市下跌出现在
2008
年，当然这是全球金融风暴爆发引发的，而且此前中国刚刚在
2007
年加息了
6
次。后来的事情大家都知道了，
2008
年下半年央行
5
次降息，
2009
年出台四万亿，当年全国房价暴涨了
24%
。
从上面的历史回顾，我们可以发现以下几个规律：
1
、随着中国经济总量越来越大，美元的加息、降息周期对中国影响越来越大，中国央行越来越需要顺应美联储的货币政策。事实上，日元、欧元也是这样。
也就是说，美联储加息降息对中国楼市的影响，正在慢慢变大。
2
、人民币汇率的高估、低估，是重要的因素。
在人民币汇率低估时期，美元加息很难对中国楼市构成利空，因为低估会招来热钱套利，对冲加息的影响。反之，如果人民币高估，再遇到美元加息，则加息可能会对楼市产生更大的影响，目前就是这样。
3
、中国城镇化率，也是重要因素。
在城镇化率偏低，城镇化如火如荼的时候，由于有国内真实的需求，美元加息很难抑制中国楼市。如果城镇化率达到
70%
或者以上，则美元加息的影响就会变大。
4
、相比之下，全球金融危机对中国房价的影响，远远超过美元加息、降息。
两次年度性的房价下跌，都跟金融风暴有关，而跟美元加息无关。但随后都引发了国内政策的博弈，房价反而大涨。
结论：
这一轮美元加息，对中国来说是史无前例的。首先，中国经济对外依存度达到了历史高点；其次，人民币存在贬值压力，而不是升值压力；第三，中国的杠杆率达到了历史高点。在这种情况下，中国自己的确存在紧缩的需求，或者说跟随美元紧缩的需求。
但另一方面，由于经济没有实现转型，紧缩太厉害又无法忍受。所以，央行跟随美联储的加息动作，很难持续下去。美元和人民币很快就需要拉开距离，或者阶段性分手。美元加息对中国楼市的抑制作用，将在达到一定压力的时候，就很难继续发挥作用。
美元加息刺破中国的楼市泡沫，至少在这一轮加息中是不可能的选项
，那对于中国来说接近于自戕，而中国政府仍然具有强大的掌控能力。
但中国楼市理应在美元加息期间（
2017
年到
2020
年）保持稳定，继续大涨是不明智的，可能引发金融风险。
如果爆发金融风险，则需要用人民币贬值来买单，但这样会引发中美贸易战，引发更大的不确定性。
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