谈谈北京楼市…

子木聊房 · 公众号 · · 2024-07-15 18:37

正文

文/子木

前几天，北京有关部门打来电话，说要开一个大V座谈会，我正好在武汉出差，回不去就婉拒了。

根据现场朋友的反馈，说座谈会的主题就是客观发声。切实为广大网民提供优质内容和专业服务。拒绝片面解读政策，标题党博眼球，传播不实信息。

的确，今年北京市场出现了很多新自媒体，动不动就 “楼市卷疯了 ” “ 崩了 ”等等，夸大其词贩卖焦虑。对大众的欺骗性较强，也引发了舆论环境的走偏。

所以避免错误舆论引导，提前敲打敲打也正常。

现在越来越多的城市，都开始管理预期了。比如前段时间，深圳、杭州的贝壳下架了“历史成交记录”和挂牌量记录，逻辑上也是模糊信息差，让人们不再考虑“买涨不买跌”。

谁也没想到，高度信息化20年的楼市，悄然之间，被打入了混沌世界，价格不透明，意味着有更多人会买亏或者上当。但也没办法，希望我能多扛些时日吧。

北京这几个月的行情并不差，连续4个月超过1.3万套，整体市场处于高位运行，尤其新政出台后，还创造了成交周末高峰。

但整体来说，出新政的节奏还是晚了一些。

如果说只为了自己稳，倒也没什么，但如果考虑周边城市，或者对全国楼市的预期作用，就应该跟上海当初一起，南北联合，做出不一样的效果。

结果，上海6月份跑出了2.63万套的成绩，房价筑底有反弹的意思，周边城市的预期也好了一些。而北京，虽然说成交也起来了，但远没达到上海的效果，至于身边的城市，近郊、天津、河北基本上还处于水深火热之中。

现在最担心的是市场吃完这波政策后，并没有彻底回到正轨，而是继续陷入观望，到时候还得继续出政策刺激，来来去去把大家的信心都消磨殆尽了。

不过有一个好消息是，北京的刚需盘这几个月成交量非常好。

截止目前，小于300万的老破小成交占比高达32.20%，300-500万的老破小，成交占比达到35.5%，也就是说，500万以下的房子，成交占比达到了67.7%。

这个数字是很惊人的。

采访了几个老破小购房者，也是最近咨询我买了房的读者，他们买老破小的原因有两个：

1、价格跌到位了，基本已经跌回上一轮房价大涨前夕。

2、纯自住，不投资，作为安全资产不用过多考虑。租赁流动性也不错。

同样的价格，买老破小要比远新大更靠谱一些，老破小自己不住了还可以租出去，但远新大根本租不出去。而且老破小周边配套成熟，自住舒服，是远新大不能比的。

但我觉得还有一个非常重要的原因是北京的翻新能力。

北京政府还是非常有钱的，从道路建设就能看出来，一旦道路老化，过段时间就会重新铺上柏油马路。

对房子也一样，帝都对形象要求比较高。到了年限，危房可以原地拆建，老房子可以加装电梯、更新维护。

今年好几个小区都原地重建了，而且还是模仿日本，工程基本都在工厂里完成，到了原地再进行建模组装，大幅缩减工期，这也让一些买老破小的人少了后顾之忧。

老破小热销，其实就是房子回归到居住属性的一种表现，如果刚需不再为增值买单的话，一些所谓的新概念就彻底崩塌了，从而大家会更在乎眼前的利益，是一种比较务实的做法。

实际上也是如此，因为在北京500万以下，根本没有投资逻辑，只有总价达到800万以上的段位才能博预期。

老破小成交好，会促进“以房换房”的置换链，改善需求会同步释放。但很显然，目前很多人卖了房以后，并没有着急买，而是选择了观望。

因为很多人认为政策还没有到底，而且市场有非常充分的选择余地，其中一个表现就是新房市场在6月份，价格战很严重，尤其是南城板块，售楼处打折抛盘，让人们对新房价格体系产生了质疑。

当然还有收入预期的调整。前段时间上海金融女自杀事件，其实对北上广深的改善市场有一定的影响，因为高收入城市，伪中产居多。

想买改善或者豪宅都需要背高杠杆，而收入又比较依赖企业给的现金流，这时候就要对未来收入有一个非常精准的预期，不然房贷背了，粮断了，打击很致命。

所以，最重要的时间点，可能就在8-11月，这段时间会有大事发生。

一方面决定高层是否对楼市继续刺激，另一方面决定央行是否大幅降息，发国债普惠民生问题，出一些刺激内需刺激消费的政策。

无论哪一种利好，北京作为距离货币最近的城市，都能最先感应到市场的变化，从而传导至购房需求。

还有一个变化是关于学区房的。

今年北京学区房非常火热，德胜5月份成交量达到了106套，相比于4月份的59套，环比上涨了80%，6月成交量达到了142套，刷新了德胜历史。

如此火爆的成交下，德胜学区房的价格也有了小幅上涨，均价从11.3万/平米，等到6月份的11.5万元/平米。

为什么呢？源于今年北京学区房从“多校划片”，重新回到了“单校划片”。