涨了66%，也不买

1、

这几年葡萄牙首都里斯本房价涨得非常不错。

今年年初，普华永道发布了一份《 2019 年欧洲房地产新趋势》报告，

排在第一位的是葡萄牙首都里斯本。

国内很少有纯做葡萄牙房产投资的中介机构，

原因很简单，葡萄牙的房产是挂钩移民的：

黄金签证政策——

买满了50万欧 （特定区域35万欧） 葡萄牙的房产，就可以移民葡萄牙。

从这个角度看，房产反而不那么重要了，身份更重要。

最近偶然遇到一家纯做葡萄牙房产的中介机构，

得到了一些信息，稍微聊了聊。

2、

我一直以为里斯本的房价很便宜，差不多两三万人民币一平的样子，

了解之后，发现我想多了。

我搜了一下 CBRE 关于里斯本房产的均价， 2018 年，新房的均价达到了 5050 欧元 / 平米 。

城市核心的几个地区，平均售价都突破了 6000 欧。

我问到的这家房产机构，他们的项目在里斯本核心区，价格也在 6500 欧元左右，

而且出来没多久，就差不多卖完了，现在只剩一些尾盘。

买的多的不是中国人，而是南非人 （这家房产机构在南非有分公司，南非在历史上和葡萄牙有不小的渊源，所以会有一定的认同感） 。

顺便说一句，

一般来说，外国人在葡萄牙买房是不能贷款的，

但有些机构也可以提供，比如我问的这家，能提供 20 年左右，利率 3% 左右， 5-7 成的贷款。

不过注意，房子如果是贷款买的，即便满了 50 万欧元，也不能申请移民。

3、

这几年葡萄牙的房产涨得非常厉害，

2016 年以来，里斯本的房价增长 66% 。

（2008-2018年里斯本新房平均售价，来源：CBRE）

房价涨这么快，主要是三个原因。

金融危机之后，葡萄牙迎来了经济复苏的时刻。

另外，黄金签证的推出，外国人通过投资房产，可以获得葡萄牙身份，吸引了不少外国人来买房。

根据葡萄牙国家统计局的数据显示， 2018 年外国投资者占房地产总购买量的 8.2 ％，占交易的 13 ％。

再一个，经济复苏这几年，里斯本的房产需求大大增加，但供给却跟不上，尤其城市核心地区。

三者共同作用，推动了葡萄牙房价的上涨。

4、

是否有投资价值？

即便当前趋势在上涨，但如果不以移民为目的，而纯粹为了投资，也不是很建议。

前文说的三个条件，只能构成短期刺激房价上涨的原因，

宏观大环境上，从经济和人口两个最核心的因素看， 没有长期上涨的利好条件。

经济：

葡萄牙并不算欧洲一线的发达国家，

经济体量太小，容易受到冲击。

既有的产业格局已经成型，工业比较薄弱。

潜力不够，后劲不足。

人口：

葡萄牙整个国家人口只有 1000 万出头，

人口老龄化问题也比较严重，人口的出生率也比较低，

并不是一个很好的人口结构，

这意味着，长期看，刚需不足。

PS： 葡萄牙城市核心位置有一些历史很久的房子，