土储专项债重启了，广东率先行动！
近日，广东省财政厅发布了关于《2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行有关事项的通知》，计划于2月28日为专项债券(八期～九期)进行竞争性招标。
据悉，
本批专项债券(八期～九期)发行总额307.1859亿元，涉及2笔债券，
其中，八期计划发行总额 114.04 亿元，九期计划发行总额 193.1459 亿元，均为新增专项债券，募集资金拟用于回收广东省内的闲置存量土地项目。
“此次发行的307亿元额度专项债券，将全部用于回收闲置存量土地，广东省也是今年全国首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。”中指院政策研究总监陈文静表示。
图源：网络
307亿土储专项债，回收19市86个项目
土储专项债重启。土储专项债曾于2017-2019年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，后于2019年叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。
此
次，广东省拟发行307.1859亿元土储专项债。具体来看，
本批债券包含一只5+2年含权债券、一只7年期到期后一次性偿还本金债券，均为记账式固定利率附息债券，债券利息均按年支付。
其中，
2025年广东省政府专项
债券（八期）计划发行总额114.04亿元，期限为7年（5+2），
募资拟用于
广州市和惠州市
的土地储备、回收闲置存量土地项目。
第八期债券募投
项目合计17个，
项目总投资合计209.44亿元，募投项目包括广东广播电视台东圃地段（存量收储）、惠州市本级回购惠城区金山新城湖山片区JSH-B04-19地块等，项目内容主要为收回存量闲置国有建设用地，项目收入主要来自土地出让收入。
2025年广东省政府专项债券（九期）计划发行总额193.1459亿元，期限为7年，
募资拟用于
珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市和云浮市
的土地储备、回收闲置存量土地项目。
第九期债券募投
项目合计69个，
项目总投资合计263.81亿元，募投项目包括2025年珠海市斗门区土地收储项目、金凤西路北侧一期（汕大南侧六期）、保利香槟地块项目等，项目内容主要为回收存量闲置土地，项目收入主要来自土地出让收入。
澎湃新闻注意到，
本次发行的土储专项债涵盖广东省21个地级市中的19个 ，仅有深圳和东莞未有项目涵盖其中。
表：2025年广东省政府专项债券（八期～九期）项目信息
数据来源：广东省财政厅，中指数据CREIS
广东或成为今年第一个“吃螃蟹”的地区
据悉，2月18日，北京也曾发行一批地方政府专项债券，其中超100亿元规模的专项债券资金用于土地储备。
“需要注意的是，北京专项债所对应的项目主要投向城中村改造、棚改项目、土地一级开发项目等，尚未涉及闲置存量土地的收购，因此，广东才是今年首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。”陈文静在接受媒体采访时说。
那么为什么广东先行？
据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，
一是，广东债务风险和财力状况良好。
在限额管理下，各省专项债务限额，由财政部根据债务风险、财力状况等因素提出方案，报国务院批准后下达各省级财政部门。
也就是，全国额度控制下，并非每个省份平均分配。
广东是全国率先实现隐性债务清零的省份，债务风险小，财力状况好。
二是，发挥经济大省在稳大盘上的担当。
广东率先发行专项债，一方面有偿还的保障，另一方面，通过专项债的杠杆和撬动作用，发挥经济大省在稳大盘方面的担当。
三是，广东是自审自发试点省份。
《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》还规定，开展专项债券项目“自审自发”试点。下放专项债券项目审核权限，选择部分管理基础好的省份以及承担国家重大战略的地区开展专项债券项目“自审自发”试点，支持经济大省发挥挑大梁作用。
此举对房地产市场有什么影响，也是大家关心的。
李宇嘉同时也表示，这有利于降低土地库存，稳定地价，引导预期，传导至下游商品房价格和销售的稳定；还有利于改善供给结构。收回地块，不管是调整规划再出让（建设好房子），或者用作保障性住房或公共用地，都有利于改善供给结构；另外，还将利于缓解开发商资金链，更好推动保交付、再拿地、新开工，促进行业和市场稳定。
当然，最终效果取决于发行规模，收储的规模，以及收储后的用途等。
收购的存量土地90%以上
为地方国企的地块
此外，中指研究院分析，本次广东省发行的专项债及相关项目
呈现以下几个特点：
第一，债券发行速度快。
根据中指监测，广东省多地公示第一批拟使用专项债收购存量闲置土地的时间集中在2月7日-2月12日，从公示时间至本次披露时间仅半个月左右，表明广东省落实相关政策明显加速。本次债券的招标日为2月28日，专项债券发行成功后，资金逐渐落位，将加速对应项目的收储工作，也将为其他地区推进专项债收购存量土地提供很好地参考借鉴。
第二，专项债发行307亿元，占此前公示项目拟收储价格的七成。
根据中指不完全统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超220宗，拟收储价格合计超430亿元，本次广东省发行债券307亿元，占比约七成。
另外，本次发行专项债的86个项目总投资额为473.3亿元，项目拟发行专项债总额为433.2亿元，占总投资额91.5%，其中10个城市拟发行专项债总额与总投资额基本相等。
各城市来看，本次发行的专项债中，
广州发行60.5亿元，居首位，
珠海、惠州发行金额亦超50亿元，位列第二、第三。此前2月7日，珠海公示了第一批土地储备领域申报地方政府专项债券的14宗项目用地，总拟收储价格66.5亿元，
本次发行的专项债项目涉及13宗地块，拟发行专项债总额64.6亿元，与拟收储价格基本一致。
表：珠海第一批申报专项债收购存量土地的项目与本次专项债发行项目对比
数据来源：珠海自然资源局，广东省财政厅，中指数据CREIS
第三，各地折价收储存量土地，折扣多在9折左右。
根据中指监测，广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，接近50%的地块比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收储价格的折扣较大。
第四，收购的存量土地90%以上为地方国企的地块。
根据统计，各地公示的项目用地单位覆盖地方国企、央企和民企，其中90%以上为地方国企。
整体来看，专项债收购存量土地是2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一，相关政策的推进节奏和落地情况受到市场高度关注，本次广东省率先发行收购存量土地的专项债，也为市场释放了更加积极的信号，但本次广东省涉及的项目更多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需要持续跟踪。
来源：澎湃新闻、中指研究院、财联社等
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