近期，关于“商改住”的政策频出。几乎是同期，北京市住建委就《本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，征求意见稿中企业自持商品住房的年限与土地出让年限一致，即拟为70年。
从2010年“6·28”监管令以来，北京商住市场屡次整改，而本次政策的提出，对商住产品的供应端影响深远。
近期，首创置业、优客工场与“共享际”三方达成合作，试水资产运营。首创集团作为城市建设运营和服务商，“正在主动转型”。而在创新创业的浪潮大幅推进后，以Airbnb、Wework等为代表的新兴业态正在中国兴起。据悉，三方将在7个城市布局18个项目。
编 辑 | 成昆
来 源 | 正和岛（ID:zhenghedao）
图为共享际现场图
作为房地产龙头企业，首创无疑有大量的存量资产，在转型的过程中必然需要新的内容。
毛大庆透露，三方合作后，希望能在资产证券化领域有所创新，而REITs背后所需要的核心，正是资产运营的能力与内容的增值。
以下为毛大庆演讲实录（有删节）。
Wework+远洋
“毛大庆”+首创置业
我刚创业之后不到一个月，首创的唐总在深夜约我谈话，问我要干什么，我跟他讲了联合办公这个事情，他是第一个出来支持我的，虽然第一个项目进展的不是很顺利，但优客工场的第一个项目（阳光100优客工场）就是与阳光100置业集团合作。
北京最近土地政策改变，特别是商改住的种种政策改变之后，我们跟首创也在探讨，我们也希望跟北京市有影响力的大的平台探讨共同创造一些新的模式出来。
实际上我们跟首创很熟悉，我印象里面，刚刚回到北京工作，那会儿还在雅士格（凯德），一次在首创的办公室开会，介绍了首创在北京的项目。当时我听了以后吓了一跳，当时首创在北京的土地储备，简直是天文数字，而且都是极其好的位置。首创集团有很庞大的产业链，甚至包括汽车轮胎都有，令我印象很深刻，从那开始，我们和首创就开始了千丝万缕的联系，包括我到了万科之后，都是一起拿地，可以说我个人的成长过程中和首创的关系是很密切的。
我去年开始创业，做了两个内容的创新，一是优客工场，是关于办公内容的创新；二是优享创智（共享际），是关于生活内容的创新，实际上我认为最根本的就是工作和生活，如今这两个事儿，我们都打包给首创了。
前几天Wework的声音很大，和远洋携手，其实这一点都不奇怪。我们是做轻资产运营的公司，所以一定要找个大型的不动产的开发商和持有者，我们做的事情未来一定会跟传统房地产公司结合，我们希望用我们的内容撬动和帮助国有企业内部慢慢转型，这是互惠互利的。
共享际是我们打造的新模式，我们在联合办公的业务之上又装了新的内容，把住、办，线上的商业产品种类线下化，这远远不同我原来做商业地产，我们入驻的品牌这些都是自带流量的，并不是简单的城市商业。
其实这个模式在欧美极其流行。伦敦的很多酒店都变了，都发展成了共享办公和酒店的结合体。我们看到在城市更新升级的过程中，尤其是在互联网的时代下，用社群经济带动原来的传统商业模式，成为发展的关键。
我们在想，在未来，怎么样让城市交通的压力减少、人的生活效率提高，住、办、娱乐能更加有机的相结合，这是城市消费升级里面非常非常有意义的一个事情。
优客工场年收益已达到18%
一个关乎未来2.3亿人的新风口
我们最近和链家研究院一起做了一个研究，我来和大家分享几个数字，看看现在国内的租房市场在未来的饼到底有多大。
我们判断，在未来的十年之内，整个中国的租房租金GMV（租赁总收入价值）会超过3万亿元，租的使用人口会达到2.3亿人；20年以后，这个GMV会达到4.6万亿，参与租赁的人口会达到3亿人。
2015年，四个一线城市的GMV总值是2900亿元，我想2025年应该能达到1万亿元。到了2030年，北上广深的租赁总收入会突破1.6万亿。
这里面有一个比重，我们说2015年的TOP10的城市，GMV占全国比重为42%，TOP20的城市占全国比重55%，TOP30共占65%，我相信下一个不动产领域的风口一定会在租赁业务上。
最近北京市住建委公开征求意见，企业自持商品住房的年限拟为70年，实际上这并不符合市场逻辑，我相信国家一定会给出一个新的出路，而我们和首创的这次合作也是在探寻盈利的新模式，房地产投资信托基金已经慢慢呼之欲出了。
2000年，新加坡凯德置地是尝试做REITs的，当被迫资产不能散卖变成持有的话，肯定会有新的出路。实际上在中国，这个事情还没有浮出水面，REITs背后需要力量，而中国的房地产资产运营和内容增值能力还非常非常弱，但我相信，这是一个未来的万亿的蓝海，了不得的事情。
但是所有事情都必须尊崇市场的客观规律，年回报如果没有5%、6%的水平，REITs也是不可能成立的。
我们现在看Wework的平均收益在41%，我们当年做购物中心是在8%左右，这就是为什么那么多资本追随Wework的原因。
优客工场今年的收益做到了18%，这个水平应该能够达到REITs的回报的要求。我们明年计划追上30%，跟美国的Wework还有10%左右的差距，而共享际才开了一个多月，楼上的公寓已经都是满租了。
科技领域创新投入仅1/3
“用户”即互联网思维
再来说一说投资的事情。中国的创业投资基金，现在大概有四千多亿的规模，但只有1/3投向了科技领域，另外2/3都投到了模式创新、O2O、互联网上，但如今这些行业，已经有很多都不行了。这是个很严重的问题，如果科技不能够成为投资的风口，中国的经济转型将很难找到方向，但是这个事情恐怕也不是一时半会能够形成的。
寒冬一来，开始大浪淘沙。我相信在这个过程中，资本依然会投向汽车市场、后汽车市场，房屋市场以及后房屋市场，但是这些行业一定是经过改造升级的。我相信在未来，在联合办公和散租公寓两大领域，一定会出现三到五个巨头，而且都是市值上百亿的公司。
互联网思维一定是在改变传统房地产的。我经常想，所谓的商业领域转型升级，一定是功能性的商业向精神商业的转化，这是一个非常非常务实的事情。大家一定会从原来的简单购买，向更高层次的消费需求所转化，这里面就包括了精神需求、文化需求跟社群需求，这些都已经超出了物质的需求。
在共享际这个项目里面，你会看到产生大量的社群的需求，这些需求是跨越物质的。前段时间，一个自媒体剖析了懋源地产，我印象非常深刻。懋源地产有一个逻辑，是把客户变为用户，其实这个过程就是互联网思维，用户不一定是直接付费的，但却能带来大量的潜在的价值，而这也是我们在积极探索的。
