楼市宽松会不会退出？回暖到什么时候？

文｜邓浩志

最近关于“宽松退出”的讨论很多，已经见到的是A股首先作出了反应，其次是个别城市出现调控轻微收紧的情况。近日我参加行业协会内部研讨，从各种统计数据的反馈，与各方反应的综合分析， 市场大致可概括为以下几点：

1、 全面回暖的是一线城市。 二线城市分化明显，东部、南部二线城市跟随一线回暖，中部二线城市楼市仍旧比较平淡；强三线城市比较平稳，弱三线及以下城市总体仍处于不景气状况；

2、 市场只能定性为回暖，并不能定性为反转。 在回暖城市中，只有三月份小阳春市场数据的确较为突出，一、二月份以及四月至今的数据显示情况表现普通或较好而已，因此只能定性为市场回暖。

3、 城市内也出现了分化，一是区域分化，一是产品分化 ，而且非常明显。比如已经被确认为为回暖的城市——广州，花都区的库存竟超过20个月，商铺库存超过40个月……。

一季度经济的回暖和地产回暖直接关联，形势并不值得乐观，首先地产对周边行业拉动效应仍然非常明显，没了地产，你懂得；其次统计数据里面也打了鸡血，你懂的。

有人这样概括房地产调控的特征，想降温的时候“喊打喊杀”，要宽松的时候“偷偷摸摸”。这种“明压暗扶”反应了地方对房地产的又爱又恨。 未来若干时间，去地产化根本是不现实的，也是不健康的。

所以未来调控或将呈现以下特征：

1、不停地调控是未来的新常态。

管理层对楼市所能容忍的范围在不断缩小 ，稍微过冷经济受不了，轻微过热担心反弹，因为市场是不断变化的，所以未来调控政策会非常频繁，时松时紧，又松又紧，不停地调，必须适应；

2、调整的幅度越来越小。

首先是各地市场差异巨大，并没有统一的发展趋势，其次压得太紧伤经济，放得太松有潜在金融风险，所以未来调控就像走钢丝一样，不停地忽左忽右。 但 无论宽松还是打压，都 不会有什么影响全局的大动作，即使有，也不是房地产行业的内部政策。更多是的人口，货币，乃至区域发展规划等。

3、看回大湾区各个城市。

虽然广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山等6个城市住宅地价涨幅同比均超过10.0%，均属于国土部监测报告中“地价上涨较快”的城市，可能被“预警”。但以上城市受粤港澳大湾区规划纲要利好推动影响较大，所以理应该将上涨容忍范围适度扩大，另外湾区城市已经积累了相当缓冲调控的经验，所以哪怕被迫做出调控，或许也会相对温和，以实现呵护市场的目标。

（本文图片来自网络）

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