造业在中国经济发展中承担着不可或缺的角色。工业地产作为制造业发展的重要载体，其地位举足轻重，具有巨大发展潜力。面对全球供应链“短链化、本地化”的挑战，制造业高端化、自主化势在必行。同样制造业升级正在带动工业地产快速转型，向智能化、低碳化持续发展。
第一太平戴维斯（Savills）发布《中国工业地产报告》，为您解析中国工业地产的新质生产浪潮。
罗瑾
第一太平戴维斯中国区
产业及物流地产服务部负责人
投资及资本市场部负责人
中国工业正从‘制造’向‘智造’积极转型，推动了工业地产市场的加速成熟。对工业地产的智能化、低碳化、定制化需求不断涌现，围绕工业地产的产业链、供应链、生态圈逐步形成，开发、建设、运营、监管、退出机制日益完备。随着新质生产力在工业领域的持续深化，中国工业地产市场也正迈向全新发展阶段。
”
2024年政府工作任务中，强调以科技创新带动产业创新，重点产业链的优化升级成为重中之重。近五年来，高技术产品占出口总额的比重保持在30%上下，“新三样”产品（电动载人汽车、锂离子蓄电池和太阳能电池）更是带动出口突破万亿大关。在全球化背景下，中国制造业的地位愈发凸显。中国制造业增加值占全球比重约30%，连续14年位居全球首位。制造业的升级也不断夯实中国在全球工业的竞争力，全球排名仅次于德国。
数据来源：联合国工业发展组织（UNIDO），海关总署，第一太平戴维斯市场研究部
在劳动力和土地成本上升的背景下，加之地缘政治风险和供应链多元化的需求，一些制造业企业为减少对中国的依赖，将产能分散到其他国家和地区，以此来增强供应链的韧性。然而，中国制造业在生产效率、供应链成熟度和基础设施完善性方面的优势依然显著。2023年外资在华新设立企业数量实现了39.7%的同比增长。
中国制造业正阔步迈入以新质生产力为主导的发展新纪元，全面向数字化、智能化、绿色化方向飞跃。同样研发投入正稳步增长，涵盖从基础材料到高端装备的各个领域。在全球2,500强企业中，中国企业的研发投入仅次于美国。通过加强关键核心技术研发，提升自主创新能力，制造业正逐步摆脱对外部技术的依赖，实现高水平科技自主化。
中国新能源汽车产销量连续多年稳居全球首位。据预测，尽管未来全球主要市场中仍存在供需错配的情况，但中国新能源汽车产业依然具备较强的相对竞争优势。一方面，在市场供应的溢出效应下，具备产能优势的地区可向有需求的市场进行出口；另一方面，激烈的竞争也将促进产业链升级和制造企业的创新，以满足更广泛的市场需求。
数据来源：麦肯锡，中国汽车工业协会，第一太平戴维斯研究部
中国在全球光伏制造市场中已展现出无可争议的优势。随着光伏组件制造技术的日益成熟和规模化生产，近年来光伏产品的价格呈现下降趋势。这一变化给制造企业带来了利润缩减的压力，部分龙头企业正调整自身的生产计划与产能布局。另一方面，出海建厂成为中国光伏企业顺应全球化竞争的一大趋势。
数据来源：国际能源署，标普全球，中商产业研究院，中国有色金属工业协会，江苏省光伏产业协会，第一太平戴维斯研究部
工业机器人制造技术不断成熟，其运用场景延伸到新能源、医疗健康、食品加工等新兴领域。自2013年起，中国便跃居为全球工业机器人生产和消费的首要国家。近年来国产企业逐步发力，产品相对优势逐渐明显。
数据来源：国家统计局，国际机器人联合会，摩根士丹利，第一太平戴维斯研究部
随着低空经济被列入国家级战略性新兴产业，未来有望在物流配送、空中游览、医疗救援、农林植保等应用领域实现快速增长。截至2024年8月，中国低空经济产业基金总规模也高达近800亿元。其中苏州、北京、广州以超百亿元的产业基金领跑全国，旨在培育相应企业成长项目。
数据来源：摩根士丹利，保时捷管理咨询，第一太平戴维斯研究部
工业地产开发模式不断创新，近年来涌现出以工业园区为主体，与物流、产业、资本融合打造多种组合。
为更好顺应产业发展需求，一些大型物流开发商逐渐涉足工业地产领域
，通过“工业+物流”的形式，开发混合用地项目，提供更多元的产业载体。
此类项目仍聚焦于工业制造领域，
以工业生产为主，物流为辅。
以定向产业获取一手工业用地，项目建设前可保证部分税收，降低拿地难度。
此方式在工业用地资源稀缺的地区较为常见，以确保重点产业的发展。
地方政府/国资平台主导，与PE/VC机构合作开发
，实现产业与资本招商的融合。
基金运营注重企业成长潜力，对投资回报及风险有更加精准的把控。
将资本运作融入园区运营，可在高质量培育企业的同时，
实现园区的市场化运作。
工业土地资源日趋紧缺下，全国各地持续推行工业用地集约化。不仅对于存量中低效的工业用地加速改造，更是提升了对新增项目的容积率要求。整体看来，未来建设的单层厂房将越来越少。而在多层厂房中，有着“摩天工厂”之称的工业上楼也成为提升土地利用率的创新趋势。
近年来，政府对土地使用效率的审核和监督日益严格。不仅明确了工业用地的税收及投资门槛，更实行全生命周期监管，并加入了在绿色低碳等方面的要求。在提升土地利用效率的同时，不断朝着规范化和全面化方向发展。
新型的产业社区不仅在单一厂房的建设上更注重智慧、低碳等功能，同时也设立研发、长租公寓、餐厅、人员培训等配套设施，满足产业孵化及人员生活需求。
随着国家全面推动基础设施领域REITs常态化发行，公募REITs已经逐渐与股权转让和分割销售并列成为工业投资的三大退出方式。尽管目前市场上以工业园区为底层资产的公募REITs产品数量仍较有限，但从2024年开始，已有多只公募REITs获得监管机构的受理。这些进展标志着REITs市场的快速扩容，并有助于各类投资者参与到工业资产的交易中。
