2016年重庆“明星地块”，你们星路顺畅吗？

2016年下半年土地市场热度爆发，土地楼面价不断攀升，各大房企不惜重金拿地。TOP10成交楼面价已超6164元/㎡，而2016年重庆主城区住宅均价仅为6939元/㎡，面粉价格直逼面包价格。更为甚者，金科以7618元/㎡竞得的礼嘉宅地楼面价远超当时的全市均价。

图：2016年土地成交楼面价TOP10 

水涨船高，拿地时销售价格仅为参考

从去年下半年开始，重庆的房地产市场一再刷新我们的认知。当2016年礼嘉、大竹林的楼面价达7000的时候，大家可能都觉得不可思议。若按三分之一的成本论，面市的价格岂不是要两万。一转眼，雅居乐就以破9的楼面价跻身中央公园，东原旭辉再次刷新纪录以五位数的楼面价豪取陈家坪，看起来7000的楼面价似乎又变得比较物美价廉。

尽管2017年3月住宅的销售价格仅7864元，但排名前十的楼盘3月的均价已达23228元/㎡，排名前五十的楼盘均价也近14000元/㎡。上周共有4个项目新开盘加推：分别是国兴北岸江山、金科天元道、华润二十四城和碧桂园嘉誉，折后均价近15000元/㎡，且当天去化皆超过90%，其中华润二十四城和碧桂园嘉誉去化率均达到100%。

 图：上周开盘项目情况

以目前的价格趋势来看，房企对“明星地块”的未来销售情况应该是比较乐观的。如果说去年上半年重庆还是买方市场的话，那么下半年便开始转向卖方市场，“明星地块”的最好选择当然是趁热打铁。

盘点2016年楼面价前十的地块，有三宗地块已展现出比较清晰的轮廓，下面我们就来围观一下这些“明星地块”到底如何呢？

容积率 | 1.0

 物业类型 | 独栋、独院、平墅

板块内别墅均价 | 15386元/㎡

预计开盘时间 | 6月

2016年6月28日，十家一线房企争夺九曲河板块四号地，作为重庆未曾有、难再有的纯高端滨江别墅区中，五年来城市核心唯一1.0容积率的地块，金科经过40轮竞标后，以7618元/㎡的楼面价加冕地王，终结重庆土地市场大半年的平淡。

提到九曲河，就不得不提重庆一路向北，从观音桥到新牌坊，再到照母山，所经之地无一不是改头换貌，成为置业者眼中的香饽饽。当照母山开发周期不断缩短，拥有充足的土地、丰富的景观资源的九曲河必将成为北区新的主战场。嘉陵江畔、三大公园环绕、超低密度，如此风水宝地，岂能暴殄天物，金科九曲河意欲打造金科首个TOP系产品。目前附近已有龙湖九里晴川、远洋九公子和东原旭辉江山樾等多个楼盘，区域配套尚待完善，咱且慢看金科九曲河如何突出重围？

容积率 | 1.49

物业类型 | 半山大独栋、森林大平层

板块内别墅均价 | 13050元/㎡

预计开盘时间 | 5月底

龙湖舜山府可谓是一出生便星光熠熠，2016年5月，龙湖以溢价63.39%、总金额25.5亿夺得该地块。作为照母山最后一块居住用地，7614元/㎡的价格在当时仍令人唏嘘，各方议论不已。

照母山，短短几年时间，汇集了20余家房企驻足，怎能独缺龙湖？如今的照母山，已然成为一个高品质的大型居住区，而龙湖如何在这些盘中脱颖而出，则是外界关心的焦点。龙湖舜山府此次大张旗鼓的制造声势，与早前高端别墅的做派大相径庭。不得不说龙湖在经历了紫云台、紫宸和天字系之后，已牢牢掌握了目标群体的喜好。只要产品好，所有的投入都会有所回报，这群人愿意也能够买得起单。所有的问题，就是如此盛大的造势能否在亮相时惊艳四座，在豪宅四起的当下脱颖而出。

容积率 | 3.5

物业类型 | 大平层

板块内高层均价 | 10905元/㎡

预计开盘时间 | 5-6月

去年年中，重庆保利曾放出风声，下半年将拿新地，并以此为契机着力改善市场，计划用三到五年时间回归重庆前三。2016年8月，保利便以58.01%的溢价率，6823元/m²的楼面价摘得观音桥华新街一宗地。

观音桥华新街，可谓是观音桥商圈绝佳位置，不论是商业资源还是交通配套都无话可说。基于此，保利“天字系”西南首秀横空出世，保利天汇将作为入渝13年的升级产品。但这块宗地前身为皮革厂，一面临主干道，一面临过江大桥，且附近多为老房子，周边道路和环境比较堪忧，所以此番首秀不可谓不是富贵险中求。况且单就江景资源作比，北滨路上仍有招商江湾城、龙湖春森彼岸、恒大御龙天峰、金融街融御等一线江景房，似乎只拿江景说事儿也不是那么容易。

其实，不论是TOP系还是天字系，“明星地块”都不约而同的往高端路上走。风水轮流转，人心最难测。可还记得2014年照母山8000多的洋房有多少人看不上？2015年大学城的刚需高层还在生死挣扎拉不到客户？2016年大竹林的9000多的洋房无人问津？

经济学家看数据，讲逻辑，判走势，却永远猜不透众人的心理。追风的市场似乎一切都有可能，每个参与者都在享受自以为是的喜悦。纵然如此，这场火能持续多久，谁能笑到最后，谁可以数钱到手软，谁又是真正买单的人？问别人，不如问自己。