主理人 · 牛犇
基金投资专栏 | 第七十四篇
我很少写房地产投资，因为研究不深，不便写，担心写的多，不对，误导别人。
其实，跟自媒体到底接不接广告一样，没有底线的自媒体可能什么都接，但我会优选对投资有帮助，同时风险不那么高的推荐给大家，多方获益，何乐不为。
不写地产，但很多人在后台问，地产行业基金是否有投资价值，现在处于什么位置，何况中国经历地产黄金时代，总想分一杯地产羹。
今天细聊一下。
01
目前纯粹的地产行业指数非常少，查阅中证公司官网，关于地产成立指数多达几十只，但许多糅合金融行业，代表性不强。
这里筛选出3只相对纯粹的地产指数，成立时间都不长，最早在2012年发布。
地产行业繁荣与否与国家宏观政策息息相关，优质的头部地产公司盈利能力强悍，但行业ROE并不突出，均衡和持续性差，在 哪个行业最赚钱（二） 也有分析。
当前追踪地产行业的指数有：
国证地产指数。参考国证行业分类、选取沪深两市房地产行业规模和流动性突出的50只股票。
中证全指房地产指数。选取条件以中证全指为样本空间，如果行业内股票少于50只，全部入选；如果多于50只，按照日均成交额、日均总市值选择。
中证800地产指数。以中证800指数为样本空间，将行业内股票全部纳入样本股。
02
中国房地产行业经历了从雏形—起步—快速—高速几个阶段。国家也在控制房价的过快暴涨，未来房地产暴涨暴跌可能会暂时维持平稳发展，不过对房地产未来的投资价值，相对看好。
理由有几点：
1、中国是人口大国，虽然红利效应逐渐消失，但从城市化进度来说，并没完成，一线城市的城市化渗透率高，外来流入人口多，但房价太高，那么资金必然流入二线甚至三线。
2、随着中部崛起，类似湖北、河南、湖南、四川等省份，中心城市只有省会，核心+卫星分布，周边城市人口流入的溢出效应很强。
3、未来房地产开发商必然部分转型房地产服务商，一线城市从增量到存量，更细化地产行业，这块蛋糕值得期待。如租赁行业、公寓改造、物业管理等等。
基于以上粗陋看法，我们看一下以上3只地产指数的收益如何。
长远收益看，3只指数相差不大，但今年以来全指地产收益远远低于国证地产和800地产。
从前十大权重股也能看出，三只指数都不纯粹，全指地产和800地产前十大权重股竟然全部重叠。
三只指数的权重股，基本为房地产行业的翘楚，头部盈利的稳定性会有保障。
03
讲到这里，必然要说一下追踪3只指数的基金。
追踪3只指数的基金总共有7只，其中全指地产5只，将勉强符合条件的基金挑选出来。
其实，上面这几只基金，成立时间都不长，最长的石国泰国证房地产，规模也最大。而南方中证全指地产场内ETF基金，今年8月才成立，时间非常短，但占着场内的交易便利。
800地产场外基金要弱于国证地产。
目前，国证地产指数14倍多，全指地产15倍多，800地产14倍多。相对于历史估值来说，基本处于45%以上，相对接近于正常估值状态，可以定投，但建议小资金配置。
一、投资指数基金，不考虑主动基金；
二、低估定投：寻求相对高安全边际基金，低估持续分仓买入，高估轮动其他低估基金或债券；
三、网格资金管理：资金划分N份，对基金占用做大中小组合比例配置。
四、不惧短期风险波动，不追涨杀跌，坚持中长期投资。
12月6日宽基、行业及主题指数估值数据
（点击看大图）
备注：
A、表格颜色说明：
* 绿色低估（可定投）
* 黄色临界（激进风格可投，稳健风格建议再等）
* 红色高估（分仓卖出）
* 其他正常估值，底部为5年期和10年期国债利率参考。
B、指数估值维度：盈利收益率、PE、PB、分位点、ROE为指数估值指标；
C、估值高低说明（两种优先级情况）：
第一种：分位点和ROE，当分位点<50%，ROE>10%，低估。
第二种：盈利收益率和ROE，当盈利收益率>10%，ROE>10%，低估。
D、部分品种不参考分位点、ROE和盈利收益率。
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