核心观点
2024年9月，上海平均租金继续下跌，但同环比跌幅均有收窄（84.89元/平/月，环比-1.1%，同比-6.8%，23年均-10.8%），带动房租收入比降至30.26%。租金与房价跌幅一致，租金售价比持平在1.81%。无新增涉租用地出让。
上海二手住宅9月成交1.3万套，环比减少18%，降幅扩大。毕业季和开学季高峰期后，租房需求减少，9月进入租赁淡季，供应“量升价跌”，挂牌房源数量环比增加38.2%，同比减少4.7%；9月挂牌租金环比继续下降1.1 %至84.89元/平/月，同比降幅为6.8%，同环比降幅均有收窄。
与上月相比，有6个区域租金上涨，10个区域下跌，其中静安、虹口、青浦涨幅较大，超过5%，黄浦、徐汇、崇明跌幅较大。徐汇区跌幅近37%，是由于本月挂牌房源量少，存在一定的数据异动。与去年同期相比，仅青浦区微涨。
青浦区本月租金同环比双增，可能受近期华为从浦东金桥搬至青浦练秋湖研发中心影响，作为华为全球总部基地之一，练秋湖研发中心将打造可容纳3万人的复合型产业社区，带动附近金泽、朱家角板块的租金水涨船高。金泽、朱家角板块9月平均租金相比7月分别上涨了140%和40%。
租金小幅下降，带动9月房租收入比微降至30.26%。后续需观察城镇居民收入变动趋势及幅度，今年内房租收入比大概率维持在相对合理区间。
9月上海二手房均价环比下跌1%，与租金跌幅基本持平，因此租金售价比环比也基本持平在1.81%，与去年同期持平。
新盘入市情况：集中式公寓规模持续扩张，各类主体进入租赁住房领域
9月集中式公寓入市项目20个，规模持续扩张，房源总量达到8287间（含400个床位）。
近年来，房企、中介、地方国企、投资机构、酒店系等各类型市场主体进军租赁住房领域。酒店系头部企业锦江集团也宣布推出首个宿舍型公寓品牌“途羚公寓”，于9月在上海民生路新开首店。项目共有102套房源，约400张床位，以四人间为主。开业当天，上海金茂君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉大酒店等多家酒店员工签约入住，实现开业即满房。
领雅自如寓
是自如资管与北科建的首个合作项目，项目位于杨浦区海尚世界智慧天地，从存量园区办公楼改造升级而来，并顺利纳保成为受认定的保障性租赁住房项目。
阡集创社区
是9月入市规模最大的项目。是上海实业城市开发集团有限公司（以下简称上实城开）旗下三个保租房社区之一，由上实城开开发建设，城家负责运营。项目建筑面积约17万平方米，房源总数为1932套，包括18栋8至18层住宅和两层社区商业配套，其中的15号楼将规划用作“新时代城市建设者之家”。项目呈东、西两大社区分布。地块是上海实业城市开发集团有限公司于2018年通过招拍挂获取的三幅保障性租赁住房用地之一，另外两幅地块位于闵行莘庄商务区（名为莘社区）和徐汇南站板块（名为创社区），这两个项目已顺利完成开发，出租率98%以上。三个项目总建筑面积超40万平方米，全部建成后运营房间数近5500间。
CHIC栖巢社区
是由上海实业发展股份有限公司、上海西虹桥商务开发有限公司、上海青浦发展(集团)有限公司联合开发，携手上海城方租赁住房运营管理有限公司打造的徐泾片区首个保障性租赁住房社区。
数据说明：
1、本报告中的上海住房租赁市场供应量价数据来源为链家，包含链家各类挂牌房源，如个人房源、市场化集中式租赁机构房源。数据统计截至时间为当月25日。
2、新盘入市情况重点统计集中式租赁机构的新入市项目，数据来源为公开信息。
3、租赁住房新增用地数据来源为CRIC，统计范围为当月上海招拍挂、协议出让以及划拨的涉租赁住房用地，包括纯租赁住房用地、配建或自持租赁住房。
根据上海统计局数据显示，至2022年底，上海居民人均住房建筑面积已达到37.4平方米。按照多层住宅85%的得房率估算，使用面积约为31.8平方米。又因为租房人群居住面积一般为普通居民的80%，因此估算租房人群人均居住面积约为25平方米。城镇居民可支配收入月度平均根据上海城镇居民人均可支配收入（季度公布）测算得出。根据经验值，房租收入比在30%以下为租金相对合理水平，大于30%为相对过高，大于45%为租金严重过高。
