上海旧改，下一个爆点是谁？

今日房产 · 公众号 · 房地产 · 2025-02-03 08:00

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日前，2025年上海工作重点明确，其中事关城市更新的内容大致有三点：

1、加快推进“两旧一村”改造，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；

2、完成31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造；

3、启动25个城中村改造项目。

东安新村、虹宸易居、张家弄等已经向前奔跑，下一个爆点是谁？

徐汇两村一弄

徐汇城市更新，近两年动作不断。长桥、东安的旧改犹在耳畔，日前又传来江南新村启动征询。

先来看看蛇年有望最先摆上土地货架的东安新村。东安新村，地处徐汇内环内，南侧就是内环高架，跨过内环高架就是西岸金融城。东安一、二村始建于上世纪50年代末，陆续造了约三十年。最老的一批房子建于1957年和1958年，是上海在建国初期兴建的两万户住宅遗存之一；60-70年代，新建了3-6层住宅，大多住房均为厨卫合用，非成套；社区内也有少量80年代的老公房。

东安一、二村片区旧城区改建项目，是2024年徐汇最大规模的旧改项目，共涉及居住房屋6057证，在册户籍人员约15000人，占地面积约19万㎡，总建筑面积约33万㎡。东安一村、二村旧改项目房屋征收范围内居住房屋的的评估均价为：72822元/㎡。光是根据评估均价乘以总建筑面积约33万㎡进行粗略计算，整个东安新村的货值就超过了240亿元。加上各类拆迁奖励补贴，整个东安新村的货值有望突破400亿元。

东安新村航拍图

春节前的1月21日，徐汇区张家弄片区房屋征收签约比率达到 100%。涉及1185 证居民、61738 平方米征收面积。

张家弄东至陕西南路，南至复兴中路，西至襄阳南路，北至东方巴黎霞飞苑、南昌路，张家弄片区地处衡复风貌区，是上海徐汇区公认的“黄金地段”。

再来看看1月22日启动旧改意愿征询的江南新村，该小区地处斜土路街道，南侧就是内环，直线距黄浦江约800米，向西300米就是已经动迁的东安一村二村，跨过内环就是徐汇滨众多名盘。江南新村，原来是江南造船厂的职工宿舍，开发企业就是江南造船厂。该小区是典型的老公房，3-6层不等，最早一批房源距今约有六、七十年的房龄了。

本次旧改征询意愿工作共涉及居住房屋1187张证，包括江南一村和江南二村的全部，以及小木桥路511弄1-6号。

两村一弄，徐汇的城更之路，一步紧接着一步。

外滩旧改批了

蛇年旧改，有个地方可以说是全城轰动，因为这里是外滩。

这次的外滩旧改范围，不仅涉及外滩，还把苏州河、南京东路等，几乎整个城市最心脏位置的地标，全都囊括其中。

2025年新年伊始，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批。涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，共14个街坊，约3476户涉及拆迁。这可能是上海近年来规模最大的一次旧改。

图源：上海市规划和自然资源局

外滩01更新单元中，166、167、168街坊拆迁已生效，约3000户家庭正在等待搬迁。之前174街坊、175街坊，是洛克外滩源项目一期。而172、173街坊未来将是洛克外滩源项目二期。还有部分街坊已拆迁，或等待拆迁。

与其他大型老小区整体旧改不同，外滩涉及的是多个零散社区，拆迁进程更为复杂。但看看位置，不得不再次感叹，这里是上海的外滩啊！如此城央位置含金量有多高，看看拆迁补偿就知道。

以拆迁生效的166、167、168街坊为例，评估均价为75243元/㎡‌‌，各类补偿最终单价将达约15万/㎡！外滩02更新单元地段位置更好，包含了部分南京东路步行街，未来这里的拆迁补偿款可能会更高。

外滩大力启动这2个单元的旧改，其实也对应了2018年就提出的打造外滩第二立面。作为上海十大城市更新单元之一，终于在蛇年迎来了关键节点。

陆家嘴摩拳擦掌

与外滩隔江相望的陆家嘴，也传来了有关旧改的新动静。陆家嘴的著名老小区可不少，比如浦东南路向东，小陆家嘴外扩第一站的崂山新村、乳山新村，体量相当大。比如以学区房著称，老破小扎堆的梅园新村，可是沪上著名小区。这里有福外、建平等浦东名校，在二手房市场很有知名度。

陆家嘴街道范围示意图

最近，有关陆家嘴东拓城市更新的消息，传得沸沸扬扬。有网友发帖说“崂山新村很多使用权房的人，已经收到了居委调查户口的电话”；有网友拍到陆家嘴招远小区周边，新设立的城市更新治理创新中心，小红书关联标签带上了已拆迁的“东安新村”。

陆家嘴东扩可不是嘴上说说，这件事情最早提出是在2022年。当时浦东规土局的一份《第026号提案的答复》中提到“陆家嘴金融城东扩地块旧住房更新改造”和“陆家嘴金融城扩容增效”。去年，上海规划资源公众号也提到，将在陆家嘴金融城崂山新村等重点地区进行城市更新的实证解析。

图源：上海市浦东新区规划和自然资源局

网上众说纷纭，大家最终还是要以官方发布信息为准。但摩天大楼与国际大都市比肩的陆家嘴，还有大量使用公厕的老破小社区，不仅从城市界面来看颇为不协调。对于这些小区的居民来说，居住环境也亟待改善。

陆家嘴城市更新，与对岸外滩看齐，显然是众望所归。

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