关心北京楼市朋友都知道，最近北京房地产市场的新闻都集中在在二手房成交量下降和银行提高贷款利率上。
从以上数据可以看出，2017年5月北京市新建商品房共成交4050套，新房成交量环比下降9.7%；新房成交均价
45008元/㎡
，环比下降2.05%；二手住宅方面，2017年5月共成交10801套，二手房成交量环比下降
36.09%
。二手房成交均价
63282元/㎡
，环比下降0.75%。简言之，就是，二手房成交确实下降了三成以上，但是新房和二手房价格基本没受到影响。
这是为什么呢？我在直播里也经常提到，北京的二手房市场大多数都是置换需求在支撑，目前因为政策抑制住了大部分人的购房资格，所以
二手房的成交量必须下降，但是房价不会有太多波动，从新房和二手房的成交价格就能看出来。而且不少新盘的开盘现场，购房者依然热情高涨。
土地供应短缺刚需门槛抬高
北京土地供应的日渐减少是不容忽视的问题。虽然
今年北京土地市场增加了供应，
2017年北京共计挂牌出让40宗经营性用地，其中成交了36宗，正在交易中4宗。但是在40块地中，13宗限价房地块，15宗商办地块，12宗自住房用地。13块限房价竞地价地块中，10宗已成交，3宗未成交。15宗商办中，15宗已成交，0宗未成交。12块自住房用地中，11宗成交，1宗未成交。
从数据来看，大部分价格限制在5万左右，按照90平的刚需两居计算，500万也就能买个“限房价
竞地价
”的房子。
我在购房大学的现场也经常提到一个“京城购房者分层”，里面详细地进行了层级划分，500万以内就是纯刚需。
京周边热带动别墅产品价格上涨
目前北京周边区域，诸如固安、怀来、大厂、香河等地，别墅产品均价在300-400万/套，甚至有的产品已经超过500万/套，而且这些地区的别墅产品多为投资和度假概念。而从另一个角度来看，上述京周边区域隶属河北，距离北京偏远，配套相对较弱，二手房市场有价无市，从居住的舒适度和生活便利性来看，并不是理想，而对于改善一族，很多购房人关注京周边的项目，本身就是抱着北京房价贵，退而求其次的心理，选择了京周边买房。
然而在政策层面，对于京周边购房人来说，今年也是一个闹心年。从3月起，京周边各区县陆续出台限购政策。受消息面影响，每周末去大厂、香河、燕郊看房的人明显少了很多，想出手却无资格购买，看房热潮也明显回落。然而在这些区域，卖的最贵的的联排别墅价格甚至达到600万/套，与北京的别墅项目出现明显价格倒挂现象。
房山近年发展进入快车道
当北京土地市场楼面价动辄5万+的脚步越来越近，400万甚至都买不起刚需房的时候，你觉得405万还能买得起什么？佳爷告诉你，400万可以在北京买一套别墅。
本期佳爷走进位于房山周口店的天恒摩墅项目，这个项目全部为别墅产品，单套均价仅有405万元，
以购买普宅的价格居住别墅品质的产品，实现中产阶级客户的别墅梦。北京相同环线且线路地铁配套的别墅项目基本都是千万级，所以该项目堪称北京
最有价值的别墅产品，而且
这样的性价比恐怕在北京难找第二家。
然而说起项目所在地房山周口店，很多购房人都觉得较远，事实证明，佳爷从中关村驱车至项目（周口店镇政府东），在不堵车的情况下，1个小时到达。项目周边京昆高速、京港澳高速环伺，房易路、京周路双向四车道，堵车不可能出现在周口店区域。
更为重要的是，要想被称之为城市型别墅，首要条件就是要有便捷的公共交通，这对于天恒摩墅来讲，又是一个重大利好。在今年年底，燕房线沿线即将通车，其首站周口店镇站就在距项目不到200米的地方，可以说，该项目甚至能够被认定为地铁上盖项目。
在自然环境方面，周口店占据着天然的优势。多条河流穿境而过，拥有249公顷国家湿地公园，十渡自然风景区、百花山、云居寺、野三坡旅游度假区等数十处国家级旅游名胜环绕。
低总价也能享受高品质别墅
既然区域发展前景乐观，那么405万的别墅又是个什么样的产品？在产品方面，天恒摩墅户型面积一期叠拼别墅户型面积为139-160平，总价区间为405-580万/套，这对于已经普遍豪宅化的北京来说，这个价格非常有吸引力。
项目整体将打造以乐学为主题的的复合型社区，项目自身配建有5万余平方米的乐学风情商业街和2万余平方米的社区主题公园，能满足基本的生活配套。产品所有户型均有超大的赠送空间，改善住宅的面积实现有天有地的墅质生活体验，大面宽产品，超大附加值。可以说，这样的价位相当有吸引力。
（天恒摩墅小区俯瞰图）
在交通方面，区域内京港澳高速、房易路、京石二高速三线贯穿，自驾出行非常便捷。更为重大的利好则是燕房线支线最西端在周口店有设站，预计今年年底将通车，打造周口店镇站，可通往房山城区和北京市区，燕房线东大桥站距离项目仅十分钟车程。而燕房支线也将于年底开始施工建设，项目位于燕房支线的首站周口店镇站旁。
项目距离房山城关约8公里的距离，乘坐正在修建的燕房线地铁较为便利，城关有美廉美超市，华冠超市，华冠欢乐城，房山商业街等购物场所一应俱全，购物还是非常方便的，到房山核心区长阳良乡约20公里左右的距离，也可去奥莱，万科半岛广场购物，享受房山繁华区域的成熟配套，区域内打造世界级旅游小镇概念，周边有金陵、幽岚山风景度假区和九龙山风景区等多个旅游景点，景色较好。
项目自身配建有5万余平方米的乐学风情商业街和2万余平方米的社区主题公园。园林采取高端大乔木设计，有花有景，让业主在家里也可置身于自然景观中。
天恒摩墅项目占地 25 万平方米，建筑面积 23 万平方米，容积率仅 1.5，一期叠拼别墅户型面积为139-160平，总价区间为405-580万/套，70年产权，物业费：2.98元/平米·月，
目前项目园林已实景呈现，商品房也将于2018年3月交房。
（157.3平米三居户型图）
（141.8平米四居户型图）
项目打造“黄金管家级物业服务”八重安防系统：小区出入口全天候值班，外来访客管理系统；机动车、行人出入IC卡智能门禁管理系统； 24小时电子巡更；保安流动巡查；小区360度全方位摄像监控；室内对讲系统，管家随叫随到，让业主享受星级服务。
选产品之前，首先要了解是哪家开发企业所开发的产品，一个品牌房企所打造出来的项目，将在后续物业、管理等方面提供无形的增值服务，是买房最需要关注的重点之一。而从2016年天恒凭借天恒乐活城首次进入房山以来，到现在已经走过整整十个年头。回顾天恒近两年来在北京市场的战略布局，不难发现，在天恒已经形成的北京十二盘联动格局下，已有六盘落子房山，可以说企业对房山区域的理解，对产品和市场的把握超越了绝大多数区域内其他房企。
而此次天恒摩墅的推出，更是天恒对周口店区域的一次全新规划和极其重要的一步。该项目负责人介绍，“天恒摩墅打造乐学世界的概念，让孩子们在玩中学习。而事实上，乐学世界只是周口店区域发展中的一小步。天恒目前正在跟周口店镇政府通力合作，意图打造中国首个以乐学为主题的旅游目的地，这是对北京‘东北重，西南轻’城市格局的一次颠覆，也是践行居住与自然、与天地、与世界同步同享的一次质的飞跃。”
