招商蛇口|从资源到能力，变革正当时——2021年中期业绩点评

1、公司上半年加大结算力度，业绩大幅增长，公募REITs落地带来公司业绩高速增长，符合我们前期预期。

2、2021年上半年公司业绩实现42.5亿元，同比增长365.3%，超市场预期。1）公司加大结算力度，上半年竣工437万方，预计将超额完成全年竣工1300万方目标，营收增速保持20%以上增长；2）从毛利率看，社区业务毛利率下滑至16%，较上年下降2个pct，下滑幅度大幅收敛；3）基础设施REITs的发行贡献了约14亿元的净利润。作为资源型房企，公司具有一定低成本土储，叠加历史高价地比例相对较低，且财务处理相对保守，有望成为先走出利润表阴霾的公司。

3、持有物业完成组织架构变革，从管理层面与持有物业发展形成闭环。运营业务收入毛利率提升12.4个pct至30.7%，持续为公司改善利润率。当前自持集中商业17个，多数出租率在90%以上，重新确定战略后，有望打造成标准化产品线；而产业园已形成网谷、意库、智慧城产品线，REITs助力，扩张可期。

4、销售高速增长，继续补充土储，实现行业逆势扩张。公司一城一模板已进化至2.0，从效果上看，1）上半年销售增速达60%，在TOP20房企中排名前列，且销售均价高达2.3万元/平；2）拿地面积883万方，为销售面积的1.15倍，保持较强扩张态势，拿地投资强度超过60%，积极补充土储；3）多元化拿地成效明显，佛山会展中心、深圳旧改项目均有推进。