【华创地产•袁豪团队】房地产周报：肺炎疫情影响成交走弱，逆周期调控弹性或加大

房地产行业数据： 春节前一周（20/1/18-20/1/24）主流45城一手房成交401万平米，环比-37%；其中，一二线环比-40%、三四线环比-29%；1月一手房月成交同比-20%，较12月-15pct，其中一二线同比-16%、三四线同比-30%，分别较12月-9pct和-36pct，1月成交面积同比大幅下滑主要源于春节假期前置以及新型肺炎疫情扩散下居民外出减少和售楼处暂停销售；春节前一周14个重点城市二手房成交66万平米，环比-62%；1月截至春节前一周累计成交同比+12%，较12月下降28pct；春节当周 (20/1/25-20/1/31) 成交数据大幅下降，受到疫情影响、售楼处暂停以及网签滞后综合影响，不做分析。库存方面，上周15城推盘环比-99.7%、成交环比-99%，周成交/推盘比2.84倍，高于上周的0.83倍，对比9-12月分别为0.81倍、0.89倍、0.76倍、0.77倍；15城可售面积8,595万平米，环比-0.01%；3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.7个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段。

主要政策新闻： 受新型肺炎疫情的持续扩散影响，自20年1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭，恢复时间另行通告；湖北省鄂州、仙桃、枝江、潜江、黄冈、赤壁、荆门、咸宁、黄石、当阳、恩施、孝感等城市实行“封城”措施；中国房协发出倡议，房企应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过会再行恢复；南昌、重庆、赣州、成都、福州、绵阳、湛江、昆明、宜昌等多个城市房管局先后要求各房企及中介一律不得对外开放商品房售楼部和案场；云南、河南、北京、上海、天津、重庆、长沙等多个省市要求房企及市政工程项目工地开复工时间不同程度延后；1月主流50家房企销售额同比-10%，但部分房企销售韧性仍强；我国1月5年期贷款市场报价利率为4.8%，去年12月为4.8%。

公司动态跟踪： 阳光城预告19年营业收入614.9亿元，同比+8.9%，归母净利润40.2亿元，同比+33.3%，加权平均净资产收益率18.5%，同比+2.1pct；蓝光发展预计19年归母净利润同比增约53.0%，销售面积1095.3万方，同比+36.6%，销售金额1015.4亿，同比+18.7%；大悦城预告19年归母净利润约23.5-25.5亿元，约比上年同期重组前增长69%-84%；约比上年同期重组后增长14%-24%；招商积余预告19年归母净利润2.6-3.1亿元，较重组前同比下降63.8%-69.7%，较重组后同比下降69.1%-74.0%；金融街预计19年归母净利润33.0-36.0亿元，同比+1-10%。

一周板块回顾： 板块表现方面，节前一周SW房地产指数下跌4.85%，沪深300指数下跌3.63%，相对收益为-1.22%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：长春经开、华业资本、荣安地产、天业股份、万业企业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天津松江、新黄浦、中珠控股、实达集团、宝安地产。

投资建议： 近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，但购房需求只是延后、并非消失，同时一季度占比较小，预计总体销售负面影响可控；与此同时，新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大。考虑到目前板块2020年业绩确定性强、估值仍处于低位、而股息率仍处于高位，此外政策弹性打开也将带动估值弹性，维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。

风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

3、春节期间成交：20年春节成交同比大幅下降，源于疫情扩散下居民外出减少及售楼处暂停销售

1）春节为小量数据、波动较大，参考意义不大、只做定性分析

首先，由于历年春节期间房管局备案的滞后性以及假期成交的季节性下降，春节期间的成交量一般不足非假期成交的1/10，小量数据波动较大，因而实际上参考意义不大，因而此处数据仅做定性分析。另外，今年春节期间新型肺炎疫情持续扩散，居民外出大幅减少，并且中国房地产业协会和各地政府要求房企暂停售楼处销售，对市场成交形成较大拖累，导致今年春节成交同比较往年大幅下降。

2）20年春节7天同比下降94%，主要源于新型肺炎疫情扩散下居民外出减少及售楼处暂停销售

其次，在我们36个城市样本中（剔除19-20年连续两年成交为0的城市），发现2020年春节合计成交2.3万平，同比降低94.0%，成交量低于2018年的40.7万平和2019年的39.1万平，其中二线城市贡献2.03万平，占比总成交面积87.1%。

4、春节当周成交周环比：45城周成交环比下降99.6%，一二线环比下降99.5%、三四线环比下降99.8%

上周(1.25-1.31)45个重点城市新房合计成交1.7万平米，环比下降99.6%，较19年周均成交621.9万平米下降99.7%，较本年周均成交447.9万平米下降99.7%。

其中一二线城市合计成交1.5万平米，环比下降99.5%，较19年周均成交465.6万平米下降99.6%，较本年周均成交348.1万平米下降99.7%。三四线城市合计成交0.2万平米，环比下降99.8%，较19年周均成交156.3万平米下降99.9%，较本年周均成交99.8万平米下降99.9%。

按照更细分城市能级来看，

上周(1.25-1.31)4个一线城市新房合计成交0.0万平米，环比下降99.9%，较19年周均成交88.5万平米下降99.9%，较本年周均成交66.0万平米下降99.9%。

上周(1.25-1.31)17个二线城市新房合计成交1.4万平米，环比下降99.4%，较19年周均成交377.1万平米下降99.6%，较本年周均成交282.2万平米下降99.6%。

上周(1.25-1.31)16个三线城市新房合计成交0.0万平米，环比下降100.0%，较19年周均成交100.6万平米下降100.0%，较本年周均成交68.8万平米下降100.0%。

上周(1.25-1.31)8个四线城市新房合计成交0.2万平米，环比下降99.5%，较19年周均成交55.7万平米下降99.7%，较本年周均成交31.0万平米下降99.7%。

5、春节当周成交月同比：1月45城月成交同比下降20%，一二线同比下降16%、三四线同比下降30%

1月(1.1-1.31)45个重点城市截止上周一手房合计成交1,919.7万平米，较12月同期环比下降40.4%，较去年1月同期同比下降19.8%。其中当月成交同比较12月下降15.1pct；年初累计至今成交0.2亿平米，同比下降19.8%。

其中一二线城市合计成交1,492.0万平米，较12月同期环比下降40.9%，较去年1月同期同比下降16.3%，其中当月成交同比较12月下降9.1pct；年初累计至今成交1,492.0万平米，同比下降16.3%。三四线城市合计成交427.7万平米，较12月同期环比下降38.9%，较去年1月同期同比下降30.2%，其中当月成交同比较12月下降35.5pct；年初累计至今成交427.7万平米，同比下降30.2%。

按照更细分城市能级来看，

1月(1.1-1.31)4个一线城市截止上周一手房合计成交282.7万平米，环比12月下降39.1%，较去年1月同比下降16.6%，其中当月成交同比较12月上升9.1pct；年初累计至今成交282.7万平米，同比下降16.6%。

1月(1.1-1.31)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,209.3万平米，环比12月下降41.3%，较去年1月同比下降16.2%，其中当月成交同比较12月下降14.5pct；年初累计至今成交1,209.3万平米，同比下降16.2%。

1月(1.1-1.31)16个三线城市截止上周一手房合计成交294.8万平米，环比12月下降41.5%，较去年1月同比下降23.6%，其中当月成交同比较12月下降32.9pct；年初累计至今成交294.8万平米，同比下降23.6%。

1月(1.1-1.31)8个四线城市截止上周一手房合计成交132.8万平米，环比12月下降32.1%，较去年1月同比下降41.3%，其中当月成交同比较12月下降37.6pct；年初累计至今成交132.8万平米，同比下降41.3%。

（二）二手房成交量：春节前一周14城周成交环比-62%，1月月成交同比+12%、较上月降低28pct

上周(1.25-1.31)14个重点城市二手房房合计成交65.8万平米，环比下降62.3%；1月截至上周累计成交448.5万平米，较12月同期环比下降13.9%，较去年1月同期同比上升11.7%，其中当月成交同比较12月下降28.3pct；年初累计至今成交448.5万平米，同比上升11.7%。

按照更细分城市能级来看，

上周(1.25-1.31)2个一线城市二手房房合计成交23.1万平米，环比下降61.6%；1月截至上周累计成交150.6万平米，较12月同期环比下降9.6%，较去年1月同期同比上升38.1%，其中当月成交同比较12月下降5.8pct；年初累计至今成交150.6万平米，同比上升38.1%。

上周(1.25-1.31)8个二线城市二手房房合计成交38.6万平米，环比下降61.4%；1月截至上周累计成交267.4万平米，较12月同期环比下降15.9%，较去年1月同期同比下降0.7%，其中当月成交同比较12月下降40.0pct；年初累计至今成交267.4万平米，同比下降0.7%。

上周(1.25-1.31)4个三四线城市二手房房合计成交4.1万平米，环比下降71.2%；1月截至上周累计成交30.5万平米，较12月同期环比下降16.6%，较去年1月同期同比上升31.7%，其中当月成交同比较12月上升3.1pct；年初累计至今成交30.5万平米，同比上升31.7%。

春节当周二手房成交数据无更新，故暂不做分析。

（三）新房库存： 15城上周推盘环比-99.7%，可售面积环比-0.01%、去化月数上升0.7个月

1、春节前一周新房库存：15城上周推盘环比-17%，可售面积环比+0.3%、去化月数环比上升0.3个月

春节前一周（2020/1/18-2020/1/24）15个重点城市合计推盘153万平米，环比下降17.4%；对应上述城市合计成交128万平米，环比下降41.7%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.83倍，低于上周的1.18倍，高于12月的0.77倍。

春节前一周周末（2020/1/24）15个重点城市合计住宅可售面积为8,595.3万平米，环比上升0.3%。其中，一线城市合计可售面积为2,908.8万平米，环比上升0.8%。北上广深可售面积环比变化分别为+2.6%、-0.8%、+0.0%、-0.4%。二线城市合计可售面积为4,118.5万平米，环比下降0.1%。三线城市合计可售面积为1,568.1万平米，环比上升0.5%。

春节前一周周末（2020/1/24）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.3个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为10.1个月，环比上升0.4个月。北上广深去化月数分别为17.5个月、6.9个月、10.0个月、7.3个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7.2个月，环比上升0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为17.8个月，环比上升0.8个月。

注：19年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

2、春节当周新房库存：15城上周推盘环比-99.7%，可售面积环比-0.01%、去化月数上升0.7个月

上周（2020/1/19-2020/1/31）15个重点城市合计推盘0.4万平米，环比下降99.7%，对应上述城市合计成交1.2万平米，环比下降99.0%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为2.84倍，高于上周的0.83倍，高于上月的0.77倍。

上周末（2020/1/31）15个重点城市合计住宅可售面积为8594.5万平米，环比-0.01%。其中，一线城市合计可售面积为2908.9万平米，环比持平。北上广深可售面积环比变化分别为+0.0%、+0.02%、-0.01%、+0.0%。二线城市合计可售面积为4118.8万平米，环比+0.01%。三线城市合计可售面积为1566.8万平米，环比下降0.1%。

上周末（2020/1/31）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.7个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为11.1个月，环比上升0.9个月。北上广深去化月数分别为18.7个月、7.6个月、11.0个月、7.8个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7.7个月，环比上升0.5个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为19.6个月，环比上升1.8个月。

注：19年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观 ：中国1月1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，去年12月为4.15%；5年期贷款市场报价利率为4.8%，去年12月为4.8%。央行将开展2020年第一期CBS操作，本期操作量为60亿元，期限3个月；央行1月1日开展2500亿元逆回购操作，因今日没有逆回购到期，实现净投放2500亿元；1月22日和1月23日央行分别开展1000亿元14天期逆回购操作，和300亿元14天期逆回购操作。

政策 ：自2020年1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通告；成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部明确要求停止公共场所聚集性活动，自即日起，各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部（案场）；赣州市、南昌市房管局要求，为全力做好新型冠状病毒肺炎的防控工作，有效切断病毒传播途径，即日起：1）全市所有商品房售楼部，暂停营业。2）全市所有房地产中介机构门店暂停营业，恢复营业时间另行通知；福州、绵阳、湛江、昆明、宜昌等城市先后要求各开发商及中介停办各类大型活动，并且一律不得对外开放商品房售楼部（案场）。

其他： 19年全年天津缴存住房公积金526.8亿元，发放个人住房公积金贷款228.9亿元，同比增长幅度分别为9.75%、4.19%；第一太平戴维斯公布最新写字楼租赁市场报告指出，香港所有地区的写字楼租金，在19年第四季均录得负增长，整体租金按季下跌1.5%。该行预期写字楼租金在2020年将全面下跌， 其中核心区租金预计下跌5%至10%，非核心区甲级写字楼租金预计下跌10%至15%。

三、重点公司公告

阳光城 预告19年实现营业收入614.9亿元，同比+8.9%，归母净利润40.2亿元，同比+33.3%，加权平均净资产收益率18.5%，同比+2.1pct； 蓝光发展 预计19年实现归母净利润同比增约53.0%，销售面积1095.3万平米，同比增36.6%，销售金额1015.4亿元，同比增18.7%，权益金额715.4亿元； 招商积余 19年预计归属于上市公司股东的净利润约2.6-3.1亿元，比上年同期（重组前）下降约63.8%-69.7%，比上年同期（重组后）下降约69.1%-74.0%； 大悦城 19年合同销售总面积约45.9万方，合同销售金额约人民币120.3亿元； 华夏幸福 于近日清偿了20亿元永续债投资本金和应付利息等，公司于2017年1月与中信信托签署的《永续债权投资合同》到期终止； 中国恒大 子公司景程有限发行20亿美元、2022年到期的11.5%优先票据，以及20亿美元、2023年到期的12%优先票据；

金融街 预计19年归母净利润33.0-36.0亿元，同比+1-10%； 南京高科 19年新开工面积6.2万平米，同比减 76.14%，竣工面积11.67万平米，同比增173.3%，销售面积6.85万平米，同比减39.2%；合同销售金额25.8亿元，同比增11.0%； 光明地产 19年新增储备面积192.1万平米，同比增长32.9%，新开工面积513.3万平米，竣工面积174.3万平米，签约面积207.2万平米，同比增长0.5%。公司签约金额266.4亿元，同比增长8.9%； 龙湖集团 发行20年第一期公司债，规模及票面利率分别为：5年期/人民币5亿元/票面利率3.55%，附第3年末发行人调整票面利率权及投资者回售权，7年期/人民币23亿元/票面利率4.2%，附第5年末发行人调整票面利率权及投资者回售权。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌4.85%，沪深300指数下跌3.63%，相对收益为-1.22%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：长春经开、华业资本、荣安地产、天业股份、万业企业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天津松江、新黄浦、中珠控股、实达集团、宝安地产。