文丨陈松涛 浙江丰国律师事务所合伙人
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关于地下车位的争议，好像从未停歇。
地下车位到底属于谁的，是不是原本就属于业主共有，可不可以办产权证，怎么过户？这些问题，不敢说每个人都清楚。
曾经有一篇文章，标题为《法院判了：地下停车位居民免费使用，开发商无权售卖》。文中的判决早已经被撤销，但这篇文章总是被翻出来爆炒一通，以误导大众。
所以，我们想很有必要，把地下车位的那些事，拿出来说道说道。
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地下车位，开发商到底能不能卖？
这个问题，其实脚趾头也知道。如果开发商不能卖，那么他们造地下车位图啥？都是活雷锋吗？
《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
所谓的当事人，就是开发商跟购房者，约定也就是他们之间的约定。那么，哪个开发商会放过这个机会，直接把车库约定给购房者？
有一种是例外，就是部分排屋和别墅，直接把车位附赠给购房者。其实大部分也是羊毛出在羊身上啦，这些车位的价格，大多数都已经算在房款中了（人艰不拆）。
细心的读者可能会问，《物权法》的规定是关于「约定」的，万一没有「约定」，或者购房者跟开发商谈不拢，那么车位归谁？
目前的司法实践是认为，如果没有约定，车位的处置权是归建设方，也就是开发商。其中一个主要理由就是，谁投资谁受益，开发商花钱建造的，如果不归他们处置，不符合公平原则。
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那什么情况下，地下车位属于业主呢？
有几种情况，第一：如果地下车位的面积已经计入公摊面积，那么业主购买的房子的建筑面积，就含有这部分公摊面积，而且购房的时候已经支付了相应的房款。
这种情况，地下车位是属于全体业主共同所有。
还有一种情况，如果本来不是规划车位的，比如说公共道路，后来划成车位，供业主停车。这种车位，也是属于全体业主共同共有的。
物权法第七十四条对此也有明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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我们买车位时，负责任的开发商通常会告诉我们，某某车位属于人防车位。
人防车位是什么「鬼」？其实就是地下室人防工程部分，做成的车位。
根据《防空法》的要求，新建民用建筑的同时，必须按照相应比例修建一定面积和抗力等级的防空地下室，这部分地下室就属于兼顾人防工程。战时由政府统一安排使用，平时由建设单位维护和使用，开发商一般会把这个防空地下室也划成车位出售给业主。
人防工程的地下车位跟其他地下车位，看起来没啥区别，但售价比正常车位便宜，这便宜自然不是白便宜的，它们在产权上有很大的区别。当然，前提是这个城市的地下车位可以办理产权证——现在还不能办理产权证的城市，等到将来有一天正常车位可以办理的时候，人防车位也是不能办的。
人防工程地下室在法律上是属于国家人防工程的，开发商只有使用权和收益权，开发商出售给业主的也仅仅是使用权，说白了就是租给业主。
而根据合同法的规定，租赁合同最长不得超过 20 年。实践中，开发商的车位出售合同里，肯定不会只写 20 年，只会更长，或者写跟房屋的土地使用权时间一致。
所以说，这种车位在法律上有一点点瑕疵，如果可以选择的话，尽量不要选择人防工程的车位。有良心的开发商，在车位出售合同上会明确写明是否属于人防工程，在出售时也会比正常的车位价格低一些。
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既然人防车位是租的，那买来的正常的地下车位，能不能办出产权证？
答案理论上就一个字，能。但是现在除了北京、广州等少数城市，还有大量城市的车位不能办理产权证。原因是由于进行登记需要相关的配套法律法规，这项工作还没有正式展开，大部分开发商对这个事也没啥热情。因为对开发商来说，登记多了很多手续，卖的时候又不能多卖几个钱，所以缺乏动力。
当然对购房者来说也是两面的。
好的一面，可以办产权证，买地下车位这个事会看起来严肃一点。尤其是买二手的，总觉得靠谱一些，而不是现在物业那里备个案自己签个合同就潦草了事。感觉上不太好的一面，就是跟钱有关了。可以办产权证，自然是要交契税的，过户的时候税费也不会像现在一样是零。
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最后重点来了，购买车位需要注意点啥呢？
从使用角度，当然是离自己的单元门越方便越好；从投资角度，就是离越多单元门越方便越好。不管什么角度，一个前提条件就是，你首先必须是业主。因为物权法规定，车位应当首先满足业主的需要。
如果是从开发商那里直接买，需要注意以下几点：
1.
问清楚是人防工程还是非人防工程，价格如果一样的话，尽量选择非人防工程的车位；
2.
车位合同的签署主体，一定要跟房屋买卖合同的主体一致。
实践中，有些开发商把车位打包给物业公司，由物业公司再「出售」给购房者，这样风险很大。因为铁打的楼盘，流水的物业，换了物业公司，就不会认账；
3.
如果已经竣工，一定要去实地查看。很多地下车位由于构造原因，边上可能有空地，你的使用空间可以大一点，方便停车技术不好的。但是即使空间够，能不能多停一辆车就说不准了，因为管理好的小区很难多给你一张停车证。而且开发商多精明啊，只要能框得进来，就当贵一点的子母车位卖了。
如果你买的是二手车位，那就看这里：
1.
鉴于目前很多城市的地下车位都没有产权证，也不存在产权过户问题。所以，原始凭证就显得非常重要。
原始凭证就是跟开发商签署的「车位转让合同」和车位发票，这两个东西就相当于古代的地契，买了之后，要对方把原件交给你。
2.
如果你的前手不是第一个从开发商那里购买车位的人，尽量要他把他购买时的合同也提供给你，保证转让人的延续性。
也就说，你手上要有从开发商转让给第一手的合同，第一手转给第二手的合同，第二手转给第三手……直到转给你。如果学过财务的就比较容易懂，类似背书。
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附件：与车位相关的法规
《中华人民共和国物权法》
第七十四条：区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
《中华人民共和国防空法》
第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
