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青浦换了个地方割韭菜

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-11-26 20:06

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文章《上海这几个区域，正在疯狂割韭菜》发出后，大家一直在跟环二沟通新的策略：

我们要避开概念晚期，找到概念早期区域 （如果还不知道“概念晚期”什么意思，麻烦点进上面链接看看）。

即，找到价格没有透支的区域，等后面大力开发、疯狂拍地，价格炒起来后卖掉。

比如找到2019年大虹桥，2021年高位卖出。

交流下来，很多人竟然看好青浦示范区线，比如华新、重固。

原因也很简单：

第一，这里是真正的“概念早期”。

大虹桥火了很久，主要是炒作了徐泾、华漕，华新、重固一直被冷落。

炒作徐泾很容易，那里有2号线、17号线。

华新、重固一直没地铁，所以没人炒作，项目也少。

现在示范区线来了，概念马上就炒热。

比如重固有商场规划、华新凤溪有TOD规划，很多人还不知道。

所以这里价格还没被透支，适合抄底。

第二，价格很便宜。

还没炒作，重固才3.5万，华新才4.5万，跟周边板块比新房价格低得多。

之前价格低是因为没地铁，地铁通了可能要涨。

而且这里确实没炒作，2017年重固新房就卖3.2万，现在才3.5万。

2016年华新新房恒文星尚湾就4.2万，现在新房才4.5万，也等于没涨。

还没涨起来，我们才有机会。

第三，徐泾没地了，青浦以后只能炒作重固、华新。

大虹桥火起来，受益最多的就是青浦，就是徐泾。

2020年以来， 大虹桥区域内共卖地29块，其中21块都在徐泾。

遥遥领先华漕、江桥。

徐泾现在已经是强弩之末，没地了，最近还有4块土地储备，都已经到了犄角旮旯。

徐泾近期推介地块分布

这4块住宅用地，跟之前火爆的蟠龙路、徐盈路都有一定距离。

徐泾核心区已经没东西了。

青浦最擅长卖地，大虹桥的红利拿捏的死死的，肯定不想放弃这个优势。

现在示范区线开通在即，下一步肯定要卖重固、华新的地。

地铁口的土地才好卖。

政府大量卖地，肯定要先炒热这片区域。

第四，重固、华新有大量土地储备。

说是华新，其实是凤溪，后来被华新收购而已。

借助于示范区线徐乐北路站，这里成了上海最大的城中村改造之一。

凤溪镇旧改区域规划

一期规划1273亩，规划住宅用地15块，现在才上市3块，后面还有很大空间。

后面可能还有二期工程，高达975亩。

重固借助示范区线赵重公路站，土地储备也很多，首发住宅用地14块，已经出让5块，后面还有三分之二。

赵重公路地铁站附近规划

要拍出后面这些土地，青浦肯定铆足干劲把这里炒热，地价肯定上涨。

开发商拿地后，肯定全上海投放广告，热度再次上涨。

现在低价入手，坐等区域升值，是不是算“概念早期”入手？

哪些规划房价明显透支

哪些区域还有潜力欢迎扫码咨询

总结完粉丝们的分析，环二都有些被说动，紧急做了实地考察。

不得不说，重固这里真的适合大V炒作。

300多万、地铁在建、大虹桥概念，天然适合收割刚需韭菜。

如果我是割外地韭菜的大V，就再加一条：疯狂吹捧前湾。

前湾也是大虹桥核心区之一，定位不低于虹桥火车站这里。

示范区线徐乐北路到虹桥火车站只远1.5公里，到另一个中心前湾反而比徐泾更近。

前湾崛起了，整个示范区线，华新、重固都能崛起。

实地考察后发现，整个分析体系落了最重要的部分：外部环境。

长者有言：一个人的命运，既离不开自我奋斗，但也要考虑历史进程。

人生如此，板块的发展也是如此。

徐泾怎么火起来的？真是天时地利人和。

2020年全市大涨，原本900万开开心心买长宁，突然长宁大涨30%，买不起了。

大家只能沿2号线一路向西，直抵徐泾。

为什么是徐泾？因为中间缓冲带就一个新虹街道，新虹街道就几个小区：万科时一区、富力运河十号。

早已售罄没人炒作，很多客户都不知道，只能去徐泾。

恰好赶上大虹桥规划升级，面积扩大至7100平方公里，超过上海。

2021版大虹桥规划

这么大手笔的规划，上海中介集体高潮。

恰好那个时候徐泾新房不多，天量需求砸下来，硬生生拔高了徐泾房价。

甚至拔高了徐泾生态位。

在楼市中生态位很重要，直接决定你能抓到的客户类型：即，客户会拿你跟谁对比。

徐泾原来就是普通郊区，跟南翔、九亭区别不大。

南翔、九亭这些郊区，与市区板块之间，隔着一个强势近郊区域。

比如桃浦、七宝、莘庄等等。

他们跟市区比，稍微差点；与郊区比，又高出一头。

长宁太成熟，从东到西全部市区化，承担城乡结合的是新虹街道。

由于前面讲过的原因，购买力跨过新虹，直奔徐泾。

把徐泾拔到了近郊强势区域生态位，对标莘庄、七宝。

2021年，环二的文章下面有人留言：九亭也配跟徐泾比。

当时买徐泾的人，已经瞧不上九亭。

他们也知道徐泾现在不如七宝莘庄，但内心认为他们都是一类区域，徐泾只是发展的晚。

正是这种生态位的拔高成就了徐泾。

这种故事很多，前滩部分抢占了联洋生态位，不然没人花2000多万买中环三房。

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总结下来，一个区域要拔高，还要这么几点。

一，市场火爆。

二，上游购买力外溢。

三，承接得住外溢需求。

可惜的是，这几条华新、重固并不具备。

2025年市场可能回暖，但是华新、重固面临的外部环境恶劣太多。

2021年500-800万的客户几乎只能选择大虹桥、唐镇，南大没开发、桃浦还没来。

当时的口号就是东有唐镇、西有大虹桥。

现在500-800万的新房遍地都是，哪怕是长宁客户也可以向桃浦、南大分流。

还有大虹桥即将解除限售的二手房，那轮得到华新吃肉。

即使购买力再次外流，也优先流向南大、大虹桥二手房，他们都吃不饱。

更重要的是，华新、重固的规划太单一，只是一个纯粹的居住区。

青浦换了个地方割韭菜

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