民营园区开发的现状：几家欢喜几家愁

识局 · 公众号 · 社会 · 2016-11-16 10:32

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文/识局园区研究中心

（识局微信公共账号zhijuzk）

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之前的园区话题中，识局君和大家说的大多是由政府投资建设兴建的园区，比如我们所熟知的中关村、张江高新区、武汉东湖高新区等。而除了这些政府背景的园区，民营园区的发展同样值得关注。

民营园区，主要是指由民营企业负责主要开发，弱化政府在开发过程中的主要职能作用。相较于以国有经济为开发主体的大多数高新区，比如上海紫竹高新技术产业开发区从一开始与众不同。

从它的开发主体来看，上海紫江集团和紫江企业集团这两个民营企业各占股50.25%和4.75%、市属投资公司联合投资占股20%、投资公司及基金占股25%。以民营企业为开发主体，这样的股权结构，注定园区的开发理念和服务模式从本质上避免了园区同质化模式。

在产业布局上，紫竹园关注的是新兴产业领域和传统产业催生的新兴方向，比如数字技术、软件技术、新材料、光通信器件与系统、微机电、生命科技六大产业。

最突出的是，这个园区很重视研发，吸引了各类国家级工程中心、跨国公司研发中心以及高科技企业。

并且，“服务者”角色的定位也符合当下的园区运营路径。比如，在架构上，紫竹开发公司下设城区管理、信息数码港、数字创意港、小镇发展、酒店服务、半岛地产、创业投资等多个分公司，为入驻项目提供研发、生产、办公、生活、金融等“一站式”配套服务。而且，机制上，开发公司员工收入与园区企业效益挂钩，最大程度上激发了员工的积极性。

因此，作为2011年升级为国家级高新区的民营园区，短短几年却走了很多国家级园区十几二十年才能走完的路。

除了紫竹高新区，协信集团与清华控股旗下启迪控股的合作也被认为是一种成功的整合模式。

“与启迪控股合作，可以把直接投资项目变为投资企业，同时孵化和加速有条件的企业，在资本市场进行上市，然后再退出进行发展，进而形成企业的规模聚集效应。”启迪协信产业研究院院长徐鹏表示，“通过企业、项目产生利润，来推动整个园区的发展。”

不过，民营园区的开发也是几家欢喜几家愁，一些以“地产开发”为主的产业园区发展就显得不尽如人意了。

有行业人士透露，最初的时候是想通过地产开发，进而引进项目，不过比较可惜的是，很多跑着跑着方向就偏了。大浪淘沙之后就是问题暴露，比如，产业地产开发需要资金支持，目前很多项目出现亏损状况，资金不足。最关键的是，产业园产业园，没有建立标准化的园区运营流程和系统，招商文件雷同，没有特色，产业相似性极高。

因此，业界人士提出，园区调整，突出特色显得尤为重要，必要时，宁可壮士断腕也要保留园区的优势。

另外，还要转变的一个观念就是，接下来的园区开发，可能不能一根筋只做筑巢引凤的载体，在发挥政府于园区开发建设方面的作用之外，企业也可尝试通过租赁的方式来做园区，这样一来，彼此可以有效节约成本，从而让企业更多的流动资金得以进入项目更需要的环节。

考虑到未来园区的主体人群，不少行业人士一致认为，未来园区开发要考虑80后、90后年轻人的需求，横一点的话就是说，当你搞定了员工，老板想走也走不了。

总之，路漫漫其修远兮，民营园区也要狠狠地加油！

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