专栏名称: 郑州楼市

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金水城芯的“嘴强王者”，放下矜持了？

郑州楼市 · 公众号 · · 2025-01-24 18:38

正文

郑州金水主城区的黄金地段，一路之隔对望CBD，有个楼盘可以说是命运多舛。

在2018年郑州市场最火热的时候参与城改工作，而后节奏一直很慢，一拖再拖，硬生生把自己拖成了老大难。

不知道是过度自信，还是不懂市场，一副好牌打成了现在这副模样。

今天要聊的这个项目就是位于纬四路南、未来路西的 敏捷江山誉 。

先说说地块的基本信息。

项目总占地约106亩，分为南北两个地块、共三期开发。

目前在售的是南地块，占地约37亩，规划4栋高层住宅+1栋公寓；北地块的二期为住宅；三期为商业用地，且规划两栋150㎡公寓。

今天我们重点说的就是 敏捷江山誉的南地块 ——郑政出[2021]32号（网）地。

占地面积24705.74㎡，约合37.06亩，1.1＜容积率＜5.2，建筑密度＜25%，建筑高度<100米，绿地率＞25%；土地用途为住宅兼容商业。

2021年6月3日，郑政出[2021]32号（网）地块成交，被河南新银基房地产开发有限公司，以总价67671万元夺得，溢价率0%。

这块地是聂庄城改的最后一批土地，其实早在2018年，敏捷和银基地产就聂庄城改后续地块已经签约合作。3年后，两方联合一同拿下该地块。

银基地产配合拿完地就撤了，开发公司“河南新银基房地产开发有限公司”现在由敏捷地产100%控股。

所以这个盘和银基的关联不大了，就不再赘述了。

相比于银基，敏捷在郑州的知名度很一般，接下来我们 重点说下，敏捷地产。

敏捷集团创立于1993年，广东敏捷地产（集团）有限公司自1998年正式进入民生住宅开发领域，主力业务地产板块常年位居百强房企。

作为粤系房企，敏捷地产核心业务在大湾区区域， 江山誉是敏捷进入郑州的第一个产品 ，可以说也算寄予厚望，定位是要打造现代人居美学之誉境，尊享尊贵品质，总之就是高品质，除了宣传的各种高规格装修标准外，还有各种高科技、智慧系统。

有一说一，敏捷的位置确实不错。

属于是市中心中的市中心，算得上是老金水二环内的核心区域，挨着东区，生活配套各方面都是相当便捷的。

论交通，南边有1号线、北边有5号线，还有刚刚开通的6号线从旁边经过。

东临未来路，北邻纬四路，往南约700米就能怼到金水路，往东更直接，穿个隧道就是CBD商务外环。

单从交通配套来看，确实有天然的优势。

但，有些事物瑕可掩瑜，有些事物瑕不掩瑜。

这个楼盘的缺陷和不利因素之多，几乎大过了优势。

看下效果图：

整个小区规划4栋34层高层住宅和1栋24层公寓，住宅部分1/2/4/5四栋楼，分别是两栋两个单元、两栋一个单元，四栋楼共计800多户。

由于地块较小，想要达到这个体量，势必要牺牲绿化，所以就看到了5.19的容积率。

它的产品设计有点一言难尽。

前面提到，项目前期宣传的概念是“高品质改善”，但这不大不小的户型、大小掺杂的面积段，着实尴尬。

首开的5号楼，2梯5户，已经售罄，就不多说了。

目前主推的是4号楼和2号楼，都是2梯4户，其中2号楼有两个单元，面积段从85-144㎡不等。

2号楼 最大的优势是北侧是纬四路，南侧是小区内部景观，距离安置房的距离较远，有着小区内最大的楼间距，视野较好。只不过面积段太多，自西向东依次是：144-85-122-129-128-121-121-144㎡，不纯粹。

相比之下， 4号楼 一个单元、两梯四户、全是大户型，中间户为128㎡三房、西边户为152㎡大四房、东边户为141㎡四房，全南北通透、大面宽户型。

但是4号楼最大的问题在于距离南侧的聂庄安置属实有点近了，四栋筒子楼密不透风的挡在敏捷前面，直线距离在50米以内，采光一定会受影响。

瑕瑜互见。

2号楼位置相对好，楼间距宽，但是户型不纯粹；

4号楼户型纯粹，但是南侧距离高容安置房太近；

还有一点，周边的环境也很嘈杂。

周围医院很多，省医、省胸科、河南中医药附属医院、与肿瘤医院更是隔路斜对望，周边安置房和公寓楼也很多，将来人口密度不会小。而且医院汇集，出行势必会受影响，极易堵车。

学校方面也不突出，周边有建业小哈佛双语学校（民办），纬四路小学、市二十三中学等，距离省实验小学也比较近，大概率上不了，这方面也不是亮点。

当然，去化不好，市场是一方面、品牌是一方面、产品是一方面，价格也是很重要的一个因素。

敏捷来到郑州绝对是轻敌了，开盘价格定位的太高，2021年5月首开，均价基本在23000元/㎡，没有足够的性价比，导致很多人不愿意买账。

敏捷眼见这形势，也顺势放下了矜持，卖不动，就把价格降一降！

从23000到20000再到18000，甚至中间传出过单价不到17000的特价房。

开盘三年，推了 3栋楼（5-4-2# ），目前1号楼还未入市，可见去化有多难。

所以，敏捷江山誉也终于把自己熬成了准现房。

目前小区很多东西都已经实景呈现，南侧铝板外立面， 明年交付 。

项目 精装交付 ，目前实体样板间已经呈现，基本上是所见即得所得。

品质如何，大家看图感受下↓

以上就是对敏捷江山誉的分析，希望可以对你有帮助。

如果你寄希望于居住舒适，那么基本可以考虑放弃了，因为硬性指标就决定了和纯粹无缘。

这里更适合，有强地缘情结、喜欢热闹的群体，而且对学校的要求不高。

但是选择这里，更建议等到现房的时候再考虑。

总之，对于这个项目，要根据自身需求，合理衡量优劣势。

当下市场，鱼龙混杂、眼花缭乱，当你判断不清楚的时候，可以看看我们最新整理的 《郑州超级购房

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