D2：杭州的一极：钱江新城

1F 花瓣中心论

房地产板块价格体系就和花瓣一般，以中心点向外延伸。

花瓣会由于日照、营养等原因有大有小。板块也一样，会因为学区、商业等因素，使围绕中心的板块价格不尽相同。

从花蕊开始板块的故事。

2F 钱江新城，花蕊

钱江新城，杭州房价的高地，一朵花的花蕊。

钱江新城：南星、望江、近江、商务区、江河汇流区，并且限价价格大体都在 6.9 万，所以统一称为杭州一极房价制高点，并无问题。

武林？那是另外一极，杭州的另一朵花蕊。

3F 南星，豪宅区

杭州第一个意义上的豪宅集聚区，并且是滨江、绿城房产最密集的区域。

学区、江景、品质一点不缺，但是遗憾在于板块无看得上眼的商业，不过好在南星去万象城、杭州大厦等商业中心都不远。

南星最大的有点是杭州目前最为纯粹的豪宅居住区，后续好像也没有可开发的区域了，南星就此“谢幕”。

4F 近江，近商务区

商务区最近的居住集中区。

离核心区近有什么用？可以近距离享受最一流的配套。

缺点是显而易见的，安置房太多，虽然后来拆迁了部分，腾挪了部分空间，但难以改变气质。并且翡翠海岸之后，也缺乏下一个项目，使高档项目成片。

5F 商务区，商业、行政、公建中心

住宅项目一只手数的过来，插在办公楼和商业之间。

可享受最大的繁华，但缺乏了一点居住的气息。

由于住宅少，读书是个问题，也是唯一一个学区优势不突出的钱江新城一极板块。

别认为千万豪宅不用学区，就算不读书，多个学区也没坏处，技多不压身。

6F 望江，南星 2.0

大拆迁后出现的机会。

当上城区政府挪动了下屁股，迁入望江时，就应该知道望江应该不一样。

崇文公办学校、时代钱学森小学、新世界的引入（ K11 ） …… 这就是政府带来的资源的倾斜。

起手的商品房就是豪宅，而且滨江造，未来依然是豪宅。

望江注定是南星 2.0 ，品质和学区媲美南星的情况下，商业还实现了突破。但破后重建，还需时日，给他点时间飞一会。

现在入手，未来几年周边会是大工地，这点是一定要考虑的，但是他未来肯定很好，这也是必然的。

7F 江河汇流区，一半城东一半钱新

江河汇流区本来是没有资格和其他几个板块并列作为花蕊的，因为他最初发展轨迹更像是城东改善的自然延伸。

但新鸿基的入住，给了江河汇流区不一样的气质，终于扭转了中海真石漆的气息。

办公和居住混合的区域，居住区不够密集，所以居住氛围也相对一般。江河汇流区，也是钱江新城几个板块中唯一没有滨江和绿城的板块（商务区基本无住宅开发不考虑），只有中海的真石漆在不断的翻新。

8F 高度

选择不在于板块，而在于项目本身的品质及微观小区域的优势。

新鸿基的住宅比侯潮府贵，不代表江河汇比南星好。

望江、钱江新城、江河汇、南星、商务区，不论谁好谁坏，他们基本上都有优秀的学区护身。胜利、采荷、时代、公办外国语、天地实验、公办崇文 …… 这就是天上掉下来的规划的好处，优秀的教育资源必然的倾斜。

萧山新区也是如此，金山、银河等萧山顶级学区都集中在萧山新区，从这点可以看出萧山新区才是萧山的爱。

9F 形象

商务区：

• 优点：繁华。
• 缺点：缺乏居住氛围，学区的缺失。

南星：

• 优点：学区，第一个意义上的豪宅区，纯粹居住区。
• 缺点：缺乏商业，已经开发完成。

近江：

• 优点：近核心区，居住氛围，不差的学区。
• 缺点：安置房过多，缺乏豪宅板块气质。

望江：

• 优点：南星 2.0 ，并且 K11 护体。
• 缺点：大拆大建，需要让子弹飞一会。