百人流通量的市场含义

        比较2016年主要城市房价涨幅与百人流通量之间的关系，我们发现两个明显的规律：

        第一，供给不足的城市，百人流通量越低，房价上涨压力越大。对于这些城市，百人流通量反映了房屋的供给弹性。百人流通量越低，表明市场供给弹性不足，房价对供给缺口的敏感度高，容易形成涨价的一致性预期，从而螺旋推高房价。2016年，深圳、北京、上海等一线城市百人流通量都在2套以下，房价上涨的幅度都相当明显。相反，成都、重庆、长沙等城市百人流通量则相对较高，都在3套以上，房价表现也相对平稳，原因很大程度在于新房供应量相对大，而且二手房也相当活跃。

        第二，需求不足的城市，百人流通量越低，需求缺口越大，房价上涨的空间自然也不大。大连等二线及大量三四线城市基本属于这个情况。

        总体上观察，当一个城市的百人流通量在2套以下的时候，房屋供应非常紧张，流通效率低，房价上涨的压力往往较大。当百人流通量在2-4套的时候，房价相对来说比较平稳；如果超过4套，房价难以上涨甚至会有下降。

        目前看，主要是三个方面原因：

        其一，新房的供应受土地供应收缩而减少，土地供给无弹性导致新房供应要么不足，要么滞后；

        其二，二手房的流通效率低下，二手房交易量不够大。

        其三，一、二手房市场的关联效应，使新房与二房库存容易同步收缩。

        在一线城市，换购已经逐步成为真正的刚需，业主以旧换新会给二手市场释放更多房源，促进二手库存的上升；同时，消费者只有卖掉二手房也才能够具备支付新房首付的能力。在这种情况下，如果二手房交易量收缩，新房也会同步受到影响。

        从百人流通量与房价的关系看，要抑制一线和热点城市的房价上涨压力，提高百人流通量是一个重要的手段。而对于这些城市，土地和新房供应受到约束，缺少弹性，那么，提高百人流通量的关键就在于加大二手房的作用，避免二手房与新房的供给同步减少，用二手房流通弥补新房供给的不足。进一步分析，提高二手房流通的核心在于减轻流通环节的成本，主要是税费成本。

        对比美国，我国的房屋持有环节税收成本几乎可以忽略，而流通环节税收达到6%左右，这种税制不利于流通。因此，一个可能的方向是降低流通环节税率，鼓励业主“卖二买一”，以释放更多的存量供给。