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百人流通量的市场含义

金融读书会 · 公众号 · 金融 · 2017-01-23 07:27

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存量房市场条件下，如何衡量市场的健康度，有没有一个可以常规跟踪，既有统计意义，又具备一定市场解释能力的度量指标？

我们给出的答案是百人流通量。 那么，它的定义和含义是什么？有什么政策指引？

1．百人流通量的定义

它是指城市常住人口中，每百人的房屋交易量（含新房与二手房），衡量一定时期内每一百人当中有多少人通过新房市场和二手房市场买到了或者换到了的房屋，代表的是真实需求被满足的程度。

2．百人流通量的大小

2016年Top30城市平均为2.25套；三个一线城市平均为1.77套。进一步对比可以发现：百人流通量低的城市主要是两类：供给偏少的一线城市和需求不足的三四线城市。具体而言，上海百人流通量为1.96套，北京为1.8套，深圳为1.3套。百人流通量比较高的城市一般为需求和供给都更为平衡，如成都、重庆、长沙等二线核心城市的百人流通量都普遍大于3套。这些城市的新房与二手房成交量都比较大，以成都为例，常住人口只有北京的一半左右，新房与二手房的交易量却远远高于北京。

3． 百人流通量与房价的关系

比较2016年主要城市房价涨幅与百人流通量之间的关系，我们发现两个明显的规律：

第一，供给不足的城市，百人流通量越低，房价上涨压力越大。 对于这些城市，百人流通量反映了房屋的供给弹性。百人流通量越低，表明市场供给弹性不足，房价对供给缺口的敏感度高，容易形成涨价的一致性预期，从而螺旋推高房价。2016年，深圳、北京、上海等一线城市百人流通量都在2套以下，房价上涨的幅度都相当明显。相反，成都、重庆、长沙等城市百人流通量则相对较高，都在3套以上，房价表现也相对平稳，原因很大程度在于新房供应量相对大，而且二手房也相当活跃。

第二，需求不足的城市，百人流通量越低，需求缺口越大，房价上涨的空间自然也不大。大连等二线及大量三四线城市基本属于这个情况。

总体上观察，当一个城市的百人流通量在2套以下的时候，房屋供应非常紧张，流通效率低，房价上涨的压力往往较大。当百人流通量在2-4套的时候，房价相对来说比较平稳；如果超过4套，房价难以上涨甚至会有下降。

2016年年度房价涨幅和百人流通量分布（%，套）

数据来源：链家研究院

4． 一线城市百人流通量为什么低？

目前看，主要是三个方面原因：

百人流通量的市场含义

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