讲房产前，先罗嗦几句新加坡的经济形势。
最近这段时间，国内流传一个文章，说新加坡经济崩溃了，很多小盆友都开心叫好。
好吧，先不谈观点，只说事实，崩溃这个词，其实有点言过其实，国内媒体的仇新热情过于高涨了，如果你说增长乏力，经济低迷，市场不景气，或者甚至说陷入衰退，基本还算符合实情，但其实还真没到崩溃的地步。 所谓GDP下跌4.2%是环比数据，同比其实还略微上涨了一点，而环比因为有季节因素在，并不能作为经济走势的严格依据。当然，必须说，新加坡目前经济不太好是真的。
要说崩溃，1998年亚洲金融危机，2008年美国次贷危机，那真是新加坡经济崩溃的节奏，那两次的经济数据，就业数据，房产数据，全都是断崖式下跌，和上面两次的问题相比，至少从今年看，还没惨烈到这个地步。
比如一个典型的消费晴雨表般的数据，新加坡COE数据（车牌拍卖价格，新加坡严控私家车拥有量，车牌价格世界第一），据传在2008-2009年一度跌到了1新币，也就是都没多少人买车了，政府的车牌额度都发不完。而过去两到三年一直维持在7万新币左右的高位，最高摸到过8万新币，今年呢，最低 有一次跌到过4万新币以内，目前稳定在5万新币多一些的样子，所以这个数据也能说明一点问题。
那么说这个后呢，要说另一个数据，就是新加坡的房地产的平均售价，按照官方统计数据，已经连跌12个季度。请注意，是季度，也就是整整三年。那么，是不是政府对房地产的下跌束手无策呢？其实还真不是，实际上这轮下跌取决于三年前政府的政策调整，对海外买家征收高额印花税（其实主要就是针对来自中国的买家了。美国和新加坡有互惠协议，美国人在新加坡买房，和公民享受同等税率，但不能购买只限公民购买的房产，后面会有介绍。） 除了这个税费的问题，对房地产开发商也做出了非常严格的规定，严禁捂盘惜售，如果房产不能在有效时间内完成销售，开发商将要给予重罚，所以现在几乎所有尾盘都在降价促销，常见的幅度在10%-22%之间，最近我看到有个地段非常好的楼盘，尾盘的三层连排别墅直降了100万新币促销（和去年对比只是减少了一些赠送电器家具而已，最多几万新币的东西）。
在年初的时候，因为当时房产已经连降10个季度，开发商日子很不好过，很多从业者就呼吁政府减少对房产的限制性政策，新加坡每年财政部长都会发表政策讲话，几乎所有老百姓都会收看，因为很多细节和每个人都密切相关（医疗保险，婴儿补助，低收入家庭补助等各种七七八八，还有对雇主发展生产力和提升本地员工能力的一些鼓励和资助条款，以及外劳的限制政策等等），今年部长面对记者的提问，就特别提到，房产政策不放松，继续坚持现有的控制政策。
现在我们说新加坡经济形势不好，但政府没有动利率的主意，也没有动房产的主意，新加坡这样的小国家，其实想要发展GDP容易的很，把海外购房者的税费，条款放松一点，你说一个“新加坡旁”的碧桂园就圈了多少中国人的钱，如果是“新加坡内”呢，你们想想。
另外，说新币汇率下跌的事情，话说去年1新币兑人民币最低是4.4，今年这是刚从4.9掉到4.8了，就出来幸灾乐祸了，有意思么。
关于新加坡经济为什么衰退，罗嗦几句。
1、全球大环境不好。物流整体低迷，对新加坡港口相关的经济影响比较大。
2、中国经济低迷的影响，这一点和很多爱国愤青的理解完全相反，很多爱国愤青认为中国，特别是上海的快速发展抢了新加坡的机会，导致新加坡经济低迷，认为是竞争关系，其实整个搞拧巴了，实际上新加坡是在中国投资最大的国家，是中国发展的受益国，可以认为是借中国发展东风最成功的国家（都不记得习马会后新加坡又跟中国签了一个产业园区的事情了？），这些年的高速增长其实是一直搭中国顺风车，但今年中国整体经济不是很好，新加坡其实受到的负面影响很大。这一点他们政府在做财政报告的时候也特别强调了来着。
3、人才流失严重，企业撤出严重，本国民粹认为外来人口抢了自己饭碗，对政府的不满程度较高，人民行动党没有强势老李，为保选票，大力收紧人才工作签证的发放，导致不少企业因匮乏人才撤出新加坡，反而带来大量裁员，大量中国籍高学历人才从新加坡回国。我有一个不严谨的观测数据，在坡的高学历人群，特别是博士以上人群，大约50%以上是来自于中国的新移民，而目前一个粗粗的数据是，大约有超过20%中国高学历新移民在最近两三年撤出新加坡回国发展，我这边就知道好几个北大毕业的学霸从坡国回国。甚至一些已经定居在新加坡的中国高学历新移民，也选择回到中国发展事业。
4、房地产及大宗消费持续低迷。房价也在降，COE也在降，这些都算GDP的。
08-09年新加坡经济低迷的时候，政府采用了快速大量引入新移民的策略，而且中国富人在新加坡投资的行为也快速上升，结果带来了经济总量的快速上涨。但代价是各种社会矛盾频发，导致执政党在大选中得票率创下新低，所以现在，我们可以看到，GDP毕竟没有选票重要，但我觉得这也不是坏事，毕竟，让民粹份子长点教训，知道遏制新移民带不来幸福生活，知道别人抢你们饭碗其实不需要到你们国家来。
5、产业转型一直不太成功，高科技创新型企业匮乏。
互联网这波浪潮，新加坡基本上没跟上，目前坡国富豪榜前50名都看不到IT行业的人，这一点和中美完全没法比。其实新加坡之前电子行业还可以，但是缺乏核心技术，现在很多电子行业巨头纷纷撤资迁出，或者裁员，这边就很尴尬。这些巨头的撤资，一方面是受中国企业的竞争影响，另一方面是坡国新的准证政策导致人力匮乏，人力成本升高。
在产业转型这块，倒是的确间接受到了中国的竞争影响。
关于新加坡曾经发展的原因，旧文有提。
小国崛起 - 谈谈东南亚的未来（上）
小国崛起 - 谈谈东南亚的未来（下）
说完了经济，说说房地产。
1、新加坡的房地产类型，其实包含四大类型
HDB，中文叫做，组屋，我们可以理解为保障房。
Condo，中文叫做公寓，我们可以理解为商品房。这里又有一个特殊的分支，叫做EC Condo，中文叫做执行共管公寓，我们可以理解为，按照商品房标准建造的中产阶级保障房。
公寓的产权，最常见的是99年，少见有103年的，此外有999年和Freehold（永久产权），不过后两者一般不会有太多区分。有些人会觉得，那么长产权有意义么，我这样讲，我见过一些产权999的小区，是从1882年开始计算的，楼盘虽然新的，但是其产权已经延续了130多年，追溯到英殖民时期。（还记得我提过的，政府的信用么？）
Landed House，中文名，有地私宅，我们可以理解为别墅。有意思的是，新加坡人没有别墅这个词，房产经纪，会跟中国人说别墅，本国人根本不用这个词。
Commercial ，商业地产，这里又分工业地产，铺面类地产，办公类地产，不过今天就不提这块了。（只说一句，由于办公类地产租金较高，其实很多办公室都使用轻工业地产，很多属于轻工业地产类型的大厦环境，和我们中国人所常见的写字楼基本没区别。比如位于one north著名的新加坡IT孵化基地，就是工业地产改建来的）
2、新加坡的房价
外面很多媒体说全球房价排名，新加坡一直还是蛮高的，在前几名，大家可能觉得新加坡人买房也很贵，其实这个是一个错觉，这个价格指的是公寓价格，也就是商品房价格，但组屋的价格，远低于公寓，我们做个简单的比较，假如说，同一个地段，同样年份落成的不同类型的房产，其尺价（单位面积价格），如果公寓是1的话（永久产权或者999产权的大约是1.1，但不一定，也可能比1还低），那么EC 公寓，是0.7，转售组屋（满五年可以在二手市场交易的）大约是0.5，而新组屋是0.35-0.4，也就是新组屋大约是新公寓价格的1/3。
新加坡一套郊区的普通两居室（面积90平米左右，因为新加坡没有公摊一说，相当于国内110平米的样子）组屋，大约35万-40万新币即可（合人民币不到200万，别说北上深，你厦门试试看能买到不。）。这个价格还贵么？当然本国人会不屑的说，好偏的有没有，有多偏呢？你大约十分钟走到地铁站，然后乘坐地铁大约四十分钟到市中心。 整个国家面积到不了两个海淀区，你再偏也偏不到通州去。
那组屋是不是很难申请呢？
首先，只有本国公民才可以申请购买新的组屋，但说个数据，新加坡有80%多的公民是住在组屋的，也就是基本全覆盖了，有人说，剩下的是不是买不起房的？对不起，剩下的是有钱人，住公寓和别墅的。
新加坡本国人很少有租房的，我几乎就没见过本国人有租房的。
但组屋申请有一个特点，就是歧视单身，必须以夫妻联名申请，如果是单身，必须35岁以上才能申请。 此外，夫妻联名申请的第一套组屋，批准率几乎是100%，此外政府还会根据你申请的户型，地段给予数万新币的补贴。基本上新夫妻买组屋是毫不费力的。但是单身就惨了，35岁以上才能申请还要抽签，中签率特别低。所以新加坡很多大龄单身都是跟父母住的。（离婚后政府强制收回组屋，这个特别狠。不过不知道满五年后是否收回）
新加坡没有要房子的丈母娘，因为结婚后才能申请组屋，而组屋申请后算上政府补贴，只要夫妻有工作，基本上都担负的起，所以让女婿先买房的丈母娘，在新加坡人眼里是不可思议的事情。
那有些人会觉得，组屋是保障房，是不是很简单很丑，或者很偏很远。
来看一下新加坡最牛组屋
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感受一下这个组屋的气场，这是绝对的黄金地段，离新加坡最贵的写字楼群，步行距离，楼顶有开放花园，视野极好。周边地铁站，商业中心，学校，一应俱全。当然，这个组屋的价格肯定比郊区的要贵一些，其转售价格甚至会超过公寓，当然，是超过郊区的公寓，和所处地段的公寓相比，依然便宜了一半。
组屋的位置并不偏僻，甚至大部分组屋的位置可能比很多公寓都要好，政府的潜台词是，住组屋的人大部分是要做公共交通出行的，而住公寓的人大部分是开车的，一些交通不便，周边配套一般的地方，通常都只盖公寓或有地私宅，没有组屋的。
那么其他的价钱，可以按上面说的对比，郊区一套转售组屋的价格，会比新组屋贵，是的，转售比新的贵，因为购买者无需申请，购买者范围也更大一些，但也只限公民或满三年的永久居民购买，而且政府没有补贴。
有地私宅，也就是别墅，对不起，只卖给本国公民，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，需要找政府要一个批准，我就去问房产经纪可以不可以去申请，他们说你就算了，如果是李连杰肯定可以。不过新加坡国土狭小，有地私宅普遍占地面积很小，院子停两部车就全满了，偶尔有些面积超大的，属于非典型的，这个不能跟澳洲，加拿大这种国家比。
有地私宅的价格并不贵，因为只限本国公民购买，所以市场上成交非常不活跃，我住所楼下不远，有个带独立泳池的有地私宅，我看它挂牌出售挂了两年半，最近终于卖出去了。
公寓开放给外国人购买，但价格基本相当于同等年份组屋的三倍，而且要交昂贵的印花税，累计下来外国人购买公寓要交的税是18%（3%+5%+15%）。 所以说新加坡房价贵，说的是这块。
