2021年，你的买房逻辑要推倒重来！

近期后台有粉丝朋友问：看中了一套不错的房子，地段、周边配套等都挺满意的，但就是现在手里资金不太宽裕，该不该放大杠杆直接上车？

如果是刚需，杠杆能控制在合理范围内 ， 能上车的建议还是趁早上车。 毕竟，刚需未必能等得起，特别是作为婚房、学区房的，早点买也可以早点享受房子带来的附加价值和归属感。

如果是投资的话，建议还是谨慎操作。要知道 ，杠杆就是一个放大器， 它能放大房价的涨幅，但同时也会带来很高的成本。

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杠杆带来的成本

据统计，在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而 一线城市的房子出租收益普遍在年化1.5%左右，二线城市大概是2%。

这意味着，如果房价涨幅低于4.5%，那么持有房产可能每年都在亏钱。如果没有一次次的上涨来覆盖，那么这些成本的损耗将会不断地侵蚀你的资产。

举个例子，假设在深圳买一套500万的房子， 首付3成贷款7成 ，贷款共350万， 房贷利率是5.5％，扣除物业管理等支出，把房子出租获得的年化收益率大概是2.5％（相当不错了），那么每年的亏损就是3％，即10.5万。

不考虑通胀问题， 如果房价的年化涨幅能够超过这3%的持有成本，整体还是赚钱的。如果再加上3%的通胀率，大约年化涨幅要达到6%以上才能避免亏损。

在过去，房价高速增长的阶段，这 6% 的持有成本或许不值得一提。但如今， 房地产早已不是闭眼买就能发大财的黄金年代。 特别 是在“房住不炒“为主基调的背景下，指望房价短期大涨就不太现实了，很大概率是走慢牛行情 。

也就是说，如果每年涨幅没能超过 6%，你持有的房产实际上一直在缩水。

此外，还有一个更为严重的问题，就是房价什么 时候涨？

真不好说，类似于股市的涨跌，长期看是往上涨的，但短期的涨跌很难 估摸。 也许短则一两年，也可能长达好几年。 而在这期间， 你得保证资金的持续稳定，不能在上涨周期前因为一些事情被迫卖出，最终才能规避掉前面持有房产的损耗成本。

如果是高杠杆操作，本身现金流就很紧张， 万一资金断裂，你可能得以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀 ，早晚还是会出事的。 一旦 遭遇突如其来的大额支出，很可能直接引发断供危机，好好的房子说没就没了。

02

在上涨之前，你得先稳住资金链

早前一位粉丝朋友的遭遇就很值得我们警惕：

他自15年入市，近5年基本保持年化15%的收益战绩，终于赶在去年年末首付了套房，这已经很不错了。

谁知新房子供没多久，家里母亲突发心脏疾病要动手术，40 万的资金窟窿掏不出来。走投无路之下，到最后还是把房子抵押救命了。

投资辛辛苦苦5年赚的钱，结果一场大病直接导致资产几乎清零！ 从资金链管理这一角度分析，导致悲剧的原因也很明显：

他当时几乎掏尽钱包买房，资金基本上都锁定在房子里面，每月工资还了月供之后，仅剩部分现金流来维持日常生活开支，并没有任何兜底措施。所以，一旦出现大额支出直接就导致资金断裂，最后只能卖房救命。

相信很多人买房，特别是刚需，多数都是掏空自己甚至是父母的钱包，再加上必要的贷款，才搞定资金的问题。由于大部分资金都被房子锁定了，唯一的工资收入大半还被月供占据，导致支配现金寥寥无几，日常开销缩紧。

而一旦遭遇突发状况，比如发生意外，或者生场大病急用钱，缺乏足够的现金支撑或必要的兜底措施，很可能直接导致断供危机，发生上述那位兄弟的悲剧。

所以，再次苦口婆心劝 大家， 务必趁早做好兜底保障，转移家庭风险。

为什么要考虑保险这一环？ 懂的人自然明白， 在必要时刻，一份保险，就能帮你守住家庭和资产。

比如，买一份50万的健康险，每年占用一点现金流。如果将来不幸得了大病，那么按照规定 就可以一次性获赔，大大降低对家庭资产的影响。

假如那位朋友一早就给老人家买了，最终还能多出10万的资金用于康复疗养，有效填补紧急的资金缺口，也不至于将房子抵押。

03

保险虽重要，但别乱买！

道理可能都懂，但不可否认，提及保险，“坑人”的标签就如影随形：

有的人被朋友推荐买，误以为保险是投资；

被万能险噱头骗到，赔的钱不如花的钱多；

不了解理赔程序和条件，生病时没有钱赔；

没看清签合细节条款，买了鸡肋等于浪费钱...

其实这本是我们对于保险的一种偏见，东西本身并不坑人，真正坑人的，是那些缺乏素养的代理人，比如 经常可以看到一些资质不明的互联网规划平台：

没有正规牌照的平台你会接受吗？

而所谓的“规划师”，说到底还是在为了自己的业绩着想：

身边朋友反馈

其实在解决保险需求的问题上，想不掉坑，我们只是缺乏了一个真正专业靠谱、能够切实提供服务的人士。 在一番排查对比过后， 第四次 跟大家推荐一个老朋友：

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这种近乎极致的筛选，才能确保服务的专业水准。

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只有这种细致贴切的流程服务，才能让我们真正意义上买对保险的同时又不掉理赔的坑里：

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